Η οικοδομησιμότητα ενός εκτός σχεδίου γηπέδου δεν κρίνεται αποκλειστικά από την επιφάνειά του. Η ύπαρξη εμβαδού ίσου ή μεγαλύτερου των 4.000 τ.μ. αποτελεί μόνο μία από τις παραμέτρους που εξετάζονται και δεν θεμελιώνει από μόνη της δικαίωμα δόμησης.
Στην πράξη, η δυνατότητα αξιοποίησης ενός γηπέδου προκύπτει από τον συνδυασμό πολεοδομικών, ιδιοκτησιακών, γεωμετρικών και περιβαλλοντικών δεδομένων. Για τον λόγο αυτό, η τεχνική αξιολόγηση πριν από την αγορά αποτελεί κρίσιμο μέρος της επενδυτικής διαδικασίας και όχι έναν τυπικό έλεγχο που μπορεί να πραγματοποιηθεί εκ των υστέρων.
Η αρτιότητα και η οικοδομησιμότητα είναι διαφορετικές έννοιες
Ένα γήπεδο μπορεί να πληροί τις προϋποθέσεις αρτιότητας και ταυτόχρονα να μην μπορεί να αξιοποιηθεί οικοδομικά με τον τρόπο που αναμένει ο ενδιαφερόμενος.
Η τεχνική διερεύνηση πρέπει να περιλαμβάνει, μεταξύ άλλων:
- τον χρόνο και τον τρόπο δημιουργίας της ιδιοκτησίας,
- το εμβαδόν και τα γεωμετρικά χαρακτηριστικά της,
- την ύπαρξη και τον χαρακτήρα της πρόσβασης,
- τις ισχύουσες χρήσεις γης,
- τα εφαρμοζόμενα πολεοδομικά εργαλεία,
- ειδικούς τοπικούς όρους ή περιορισμούς,
- δασικούς και αρχαιολογικούς περιορισμούς,
- ρέματα, αιγιαλό και παραλία,
- καθεστώτα περιβαλλοντικής προστασίας,
- ενδεχόμενες δεσμεύσεις από Τοπικά ή Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια.
Ιδιαίτερη βαρύτητα έχει αποκτήσει τα τελευταία χρόνια το ζήτημα της σύνδεσης του γηπέδου με νομίμως υφιστάμενο κοινόχρηστο οδικό δίκτυο. Η πραγματική πρόσβαση στο ακίνητο ή η απεικόνιση ενός δρόμου σε παλαιό τοπογραφικό δεν αρκούν από μόνες τους για να τεκμηριώσουν τον απαιτούμενο πολεοδομικό χαρακτήρα της οδού. Η σχετική νομολογία έχει ενισχύσει σημαντικά τη σημασία του συγκεκριμένου ελέγχου.
Η πρόσβαση αποτελεί πλέον κρίσιμο στοιχείο του ελέγχου
Σε μεγάλο αριθμό εκτός σχεδίου περιοχών υπάρχουν οδοί που χρησιμοποιούνται επί δεκαετίες, χωρίς όμως να διαθέτουν σαφώς τεκμηριωμένο κοινόχρηστο χαρακτήρα.
Αυτό έχει άμεση επίπτωση στην αξιοποίηση πολλών ιδιοκτησιών. Ένα γήπεδο μπορεί να διαθέτει κανονική πρόσβαση με όχημα, να εμφανίζει πρόσωπο σε υφιστάμενη οδό και να έχει χρησιμοποιηθεί διαχρονικά ως οικοδομήσιμο, χωρίς αυτό να σημαίνει ότι πληρούνται σήμερα όλες οι προϋποθέσεις έκδοσης οικοδομικής άδειας.
Η διάκριση αυτή είναι κρίσιμη για οποιονδήποτε εξετάζει αγορά εκτός σχεδίου γης.
Η επενδυτική αξία συνδέεται με την πραγματική δυνατότητα ανάπτυξης
Η αξία ενός ακινήτου δεν προσδιορίζεται μόνο από το εμβαδόν, τη θέση ή τη θέα του. Προσδιορίζεται κυρίως από το είδος και την κλίμακα της ανάπτυξης που μπορεί να υποστηρίξει νόμιμα και τεχνικά.
Για τον επενδυτή, η τεχνική αξιολόγηση πρέπει επομένως να μεταφράζει το πολεοδομικό καθεστώς σε πραγματικό development potential.
Δεν αρκεί η γενική διαπίστωση ότι ένα γήπεδο είναι «άρτιο». Πρέπει να προσδιορίζεται:
- εάν είναι σήμερα οικοδομήσιμο,
- ποια χρήση μπορεί να φιλοξενήσει,
- ποια είναι η διαθέσιμη δόμηση,
- ποιες αποστάσεις και περιορισμοί εφαρμόζονται,
- εάν το επιθυμητό concept μπορεί πράγματι να ενταχθεί,
- εάν υπάρχουν παράγοντες που επηρεάζουν ουσιαστικά το κόστος ή τον χρόνο αδειοδότησης.
Ο τεχνικός έλεγχος πρέπει να προηγείται της αγοράς
Η ασφαλέστερη πρακτική είναι ο προληπτικός τεχνικός και πολεοδομικός έλεγχος πριν από οποιαδήποτε οικονομική δέσμευση.
Ένα σωστά δομημένο technical due diligence επιτρέπει στον αγοραστή να αξιολογήσει το ακίνητο με βάση πραγματικά δεδομένα και όχι μόνο με βάση τον τίτλο, το εμβαδόν ή τις πληροφορίες του πωλητή.
Για επενδύσεις σε εκτός σχεδίου γη, η πολεοδομική αξιολόγηση δεν αποτελεί συμπληρωματική υπηρεσία. Αποτελεί βασικό εργαλείο διαχείρισης επενδυτικού κινδύνου.
Το παρόν κείμενο αποτελεί πρωτότυπο περιεχόμενο της DC Engineers και βασίζεται στην επαγγελματική εμπειρία και τεχνική γνώση της ομάδας μας.