Παναγιώτης Γαλάνης
Δικηγόρος Περιβαλλοντικού – Πολεοδομικού Δικαίου,
ENVLEX Group
Διδάκτωρ και Μεταδιδάκτωρ Νομικής ΕΚΠΑ,
Διδάσκων Νομικής ΕΚΠΑ
Αυτή η διεύθυνση Email προστατεύεται από τους αυτοματισμούς αποστολέων ανεπιθύμητων μηνυμάτων. Χρειάζεται να ενεργοποιήσετε τη JavaScript για να μπορέσετε να τη δείτε.
www.pgalanislaw.gr 

Η μεταβίβαση ακινήτων που εμπίπτουν σε δασικές εκτάσεις υπόκειται σε αυστηρό καθεστώς πολεοδομικής και δασικής νομιμότητας, καθώς οι εκτάσεις αυτές προστατεύονται τόσο για το δημόσιο συμφέρον όσο και για την περιβαλλοντική ακεραιότητα του χώρου. Συμβολαιογραφικές πράξεις που πραγματοποιούνται χωρίς τηρηθεί η προβλεπόμενη διαδικασία έγκρισης από τις αρμόδιες δασικές και πολεοδομικές υπηρεσίες είναι απόλυτα άκυρες, σύμφωνα με τα άρθρα 174 και 178 ΑΚ. Στις περιπτώσεις αυτές, απαιτείται, μεταξύ άλλων, η προσκόμιση άδειας του αρμόδιου Υπουργού ή της υπηρεσίας δόμησης, πιστοποιητικών πολεοδομικής νομιμότητας και τήρηση των όρων της ισχύουσας πράξης εφαρμογής για την περιοχή. Η παραβίαση αυτών των υποχρεώσεων συνιστά αντίθεση σε απαγορευτικές διατάξεις νόμου και πλήττει τη δημόσια τάξη, δημιουργώντας δικαστικά ερείσματα για την ακύρωση της μεταβίβασης. Επιπλέον, η παράλειψη συμμόρφωσης με περιβαλλοντικές και πολεοδομικές υποχρεώσεις καθιστά τη συναλλαγή ευάλωτη σε διεκδικήσεις τρίτων, προστατεύοντας παράλληλα τη φυσική, δασική και οικιστική ισορροπία της περιοχής. Η ακυρότητα των πράξεων αυτών λειτουργεί ως μέτρο πρόληψης παράνομων μεταβιβάσεων και διασφαλίζει ότι η ανάπτυξη εντός δασικών περιοχών συμμορφώνεται με το σχεδιασμό και την προστασία του περιβάλλοντος, ενισχύοντας την ασφάλεια των συναλλαγών και την τήρηση της δημόσιας τάξης.

Η συμβολαιογραφική ακυρότητα στις μεταβιβάσεις ακινήτων συνδέεται στενά με την πολεοδομική νομιμότητα, ιδιαίτερα όταν τα ακίνητα βρίσκονται σε ειδικές ζώνες, όπως ζώνες οικιστικού ελέγχου, παραμεθόριες περιοχές, δασικές εκτάσεις ή ιδιωτικές νησίδες, καθώς και όταν εμπλέκονται πράξεις εφαρμογής πολεοδομικών μελετών. Κάθε δικαιοπραξία που πραγματοποιείται χωρίς τη συμμόρφωση προς τις προβλεπόμενες διαδικασίες ή αντίκειται στις απαγορευτικές διατάξεις νόμου συνιστά ακυρωτέα πράξη, σύμφωνα με τα άρθρα 174 και 178 ΑΚ, και πλήττει τη δημόσια τάξη και το δημόσιο συμφέρον. Στις ζώνες οικιστικού ελέγχου, η παράλειψη υποβολής δήλωσης ιδιοκτησίας, η μη επισύναψη πιστοποιητικών πολεοδομικής νομιμότητας ή η παραβίαση των όρων της πράξης εφαρμογής καθιστούν τη μεταβίβαση άκυρη. Στις δασικές εκτάσεις, η έλλειψη έγκρισης από τις αρμόδιες δασικές ή πολεοδομικές αρχές, ή η παραβίαση περιβαλλοντικών και πολεοδομικών όρων, δημιουργεί επίσης δικαστικά ερείσματα για ακύρωση, προστατεύοντας το φυσικό περιβάλλον και την ακεραιότητα της περιοχής. Στις παραμεθόριες περιοχές και στις ιδιωτικές νησίδες, η μη τήρηση πολεοδομικών και ειδικών διοικητικών αδειών καθιστά τη δικαιοπραξία ακυρωτέα, διασφαλίζοντας τη νομιμότητα και την ασφάλεια των συναλλαγών. Η ακυρότητα μπορεί να επικαλεστεί τόσο από τα ίδια τα συμβαλλόμενα μέρη όσο και από τρίτους που έχουν έννομο συμφέρον, καθώς η μη τήρηση των πολεοδομικών όρων δημιουργεί νομική αβεβαιότητα και κίνδυνο ζημίας. Το συνθετικό αυτό πλαίσιο καταδεικνύει ότι η ασφάλεια των μεταβιβάσεων εξαρτάται από τη στενή σύνδεση της συμβολαιογραφικής διαδικασίας με τον πολεοδομικό σχεδιασμό, την προστασία του περιβάλλοντος και τη διασφάλιση της δημόσιας τάξης, καθιστώντας αναγκαία την πλήρη τήρηση όλων των υποχρεώσεων και διαδικασιών που θέτουν οι νόμοι και οι πράξεις εφαρμογής.

Μπορούμε να δημιουργήσουμε έναν πρακτικό πίνακα που συνοψίζει τις ειδικές ζώνες, τις απαιτήσεις και τις συνέπειες ακυρότητας για τις συμβολαιογραφικές μεταβιβάσεις:

Πηγή: news.b2green.gr