Παναγιώτης Γαλάνης,
Δικηγόρος Περιβαλλοντικού – Πολεοδομικού Δικαίου,
Διδάκτωρ και Μεταδιδάκτωρ Νομικής ΕΚΠΑ,
Διδάσκων Νομικής ΕΚΠΑ
www.pgalanislaw.gr,
Σήμερα, το «παιχνίδι» της εκτός σχεδίου δόμησης παίζεται σε δύο επίπεδα που συχνά συγχέονται στην πράξη: αφενός στις τυπικές προϋποθέσεις αρτιότητας/οικοδομησιμότητας (εμβαδά, πρόσωπα, βάθη, παρεκκλίσεις), αφετέρου –και πλέον κρισιμότερα– στο αν το γήπεδο έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστη οδό νομίμως υφιστάμενη και πολεοδομικά «αναγνωρίσιμη». Το βασικό κανονιστικό πλαίσιο παραμένει το ΠΔ της 24/31.5.1985 (ΦΕΚ 270/Δ/1985) για τους όρους δόμησης εκτός σχεδίου, όπως ιστορικά συμπληρώθηκε/τροποποιήθηκε, ιδίως με το ν. 3212/2003 που «έδεσε» ρητά την κατά κανόνα οικοδομησιμότητα με πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο (με συγκεκριμένο ελάχιστο μήκος) για τα γήπεδα που δημιουργούνται μετά την έναρξη ισχύος του. Το σημείο καμπής, όμως, δεν είναι απλώς η νομοθεσία ως κείμενο· είναι η νομολογία που τα τελευταία έτη επαναφέρει αυστηρά –και με συνταγματικό φορτίο (άρθρο 24)– την απαίτηση πραγματικού «προσώπου» σε κοινόχρηστη οδό, απορρίπτοντας πρακτικές «τεκμηρίωσης» πρόσβασης μέσω διανοίξεων ιδιωτικής βούλησης, δουλειών διόδου ή δρόμων χωρίς σαφή δημόσιο/κοινόχρηστο χαρακτήρα. Η Ολομέλεια του ΣτΕ με την 176/2023 έθεσε τον άξονα: δεν αρκεί το ελάχιστο εμβαδόν· απαιτείται πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο/δρόμο νομίμως υφιστάμενο, και η ρητή προσθήκη του ν. 3212/2003 αντιμετωπίζεται ως αποσαφήνιση/θωράκιση έναντι παρερμηνειών, όχι ως «καινοτομία» που επιτρέπει να αγνοηθεί ο δρόμος για τα προ του 2003 γήπεδα. Αυτή η μετατόπιση έχει πρακτικό αποτέλεσμα στο πεδίο των ΥΔΟΜ: αυξημένος κίνδυνος ακυρώσεων αδειών (ακόμη και μεταγενέστερα) όταν ο δρόμος δεν είναι πολεοδομικά «καθαρός», με αντίκτυπο σε μεταβιβάσεις, χρηματοδοτήσεις, επενδυτικό due diligence και ασφαλισιμότητα του ρίσκου.
Παράλληλα, τρέχει –και για το 2026 είναι κομβικό– το μεταβατικό καθεστώς του ν. 4759/2020 για τα «μικρά» εκτός σχεδίου (κατά παρέκκλιση άρτια κάτω των 4 στρεμμάτων), το οποίο δεν «επαναφέρει» γενικώς την παλιά κατάσταση, αλλά δίνει συγκεκριμένες, τυπικές οδούς διάσωσης δικαιώματος (μέσω έγκαιρων αιτημάτων/βεβαιώσεων/προεγκρίσεων). Σήμερα, για όσους είχαν μπει εγκαίρως στη μεταβατική διαδικασία, κρίσιμη είναι η προθεσμία για την αίτηση προέγκρισης/άδειας που (όπως καταγράφεται σε επίσημη ενημέρωση του ΤΕΕ) παρατάθηκε έως 30.6.2026, μαζί και η ισχύς προεγκρίσεων που εκδίδονται δυνάμει της παρ. 1 του άρθρου 40 ν. 4759/2020 επίσης έως 30.6.2026, βάσει νεότερης νομοθετικής ρύθμισης (Ν. 5261/2025 – ΦΕΚ 231/Α/12.12.2025, κατά την ίδια ενημέρωση). Αυτό έχει άμεση πολεοδομική σημασία: το 2026 δεν είναι μόνο έτος «νέων κανόνων», είναι και έτος τελευταίων ασφαλών χρονικών παραθύρων για όσους ήδη θεμελίωσαν μεταβατικό δικαίωμα και οφείλουν να το ωριμάσουν διοικητικά.
Τι αναμένεται να αλλάξει μέσα στο 2026; Η κατεύθυνση που προβάλλεται δημοσίως είναι η έκδοση Προεδρικού Διατάγματος που θα καθορίζει σαφή, ενιαία κριτήρια για την πολεοδομική αναγνώριση των οδών εκτός σχεδίου, ώστε να κλείσει το κενό ανάμεσα στη νομολογία (που απαιτεί «κοινόχρηστη οδό») και στην πράξη (όπου, σε πολλές περιοχές, δεν υπάρχει καθαρή, ομοιόμορφη διοικητική τεκμηρίωση του κοινόχρηστου χαρακτήρα). Τα δημοσιεύματα τοποθετούν τη λύση στο 2026 (με αναφορές σε ολοκλήρωση/ορόσημα άνοιξη–μέσα του 2026), συνδέοντάς την με μελέτες αναγνώρισης οδών και με κανόνες παρόδιας δόμησης που θα περάσουν από έλεγχο ΣτΕ για συνταγματική θωράκιση. Ειδικότερα, ως «δεξαμενή» κριτηρίων που συζητείται στον δημόσιο λόγο αναφέρονται ενδείξεις όπως αεροφωτογραφίες του 1977, απεικόνιση στο Κτηματολόγιο, σύνδεση/λειτουργική ένταξη σε δημόσιες υποδομές και χώρους κ.λπ., με στόχο να αποκλειστούν δρόμοι που προέκυψαν από ιδιωτική βούληση ως υποκατάστατο του πολεοδομικού σχεδιασμού.
Η αποτίμηση των αναμενόμενων αλλαγών είναι διττή και, για πελατοκεντρική νομική συμβουλευτική, πρέπει να ειπωθεί καθαρά: από τη μία πλευρά, ένα σαφές ΠΔ αναγνώρισης οδών μπορεί να αυξήσει θεαματικά την ασφάλεια δικαίου, να μειώσει τις ακυρώσεις αδειών, να «ξεμπλοκάρει» ώριμες υποθέσεις και να επιτρέψει σοβαρότερο επενδυτικό προγραμματισμό, ιδίως σε περιοχές με έντονο real estate ενδιαφέρον. Από την άλλη, η ίδια «τακτοποίηση» μπορεί να αφήσει εκτός οικοδομησιμότητας τμήμα γηπέδων που μέχρι χθες αντιμετωπίζονταν ως αξιοποιήσιμα, με πιθανή επίπτωση σε αξίες, σε δανειοδοτήσεις, σε ενέχυρα/εμπράγματες ασφάλειες και σε σχέδια ανάπτυξης· και, επιπλέον, θα μεταφέρει μεγάλο βάρος απόδειξης/τεκμηρίωσης (χαρτογραφικό, ιστορικό, κτηματολογικό, διοικητικό) στον ιδιώτη και στους τεχνικούς/νομικούς του συμβούλους. Σε αυτό το σημείο, η σωστή νομική υπηρεσία για το 2026 δεν είναι «γενική ενημέρωση», αλλά προληπτική θωράκιση φακέλου: έλεγχος αλυσίδας δημιουργίας γηπέδου, τίτλων/κατατμήσεων, πολεοδομικού καθεστώτος (ΖΟΕ/ΓΠΣ/ΣΧΟΟΑΠ/ΤΠΣ όπου υπάρχουν), ταύτιση δρόμου με δημόσια δεδομένα (χάρτες, αεροφωτογραφίες, κτηματολόγιο), και –αν υπάρχει μεταβατικό δικαίωμα– αυστηρή διαχείριση προθεσμιών έως 30.6.2026.
Πηγή: pgalanislaw.gr