Παναγιώτης Γαλάνης,
Δικηγόρος Περιβαλλοντικού – Πολεοδομικού Δικαίου,
Διδάκτωρ Νομικής ΕΚΠΑ,
Εμπειρογνώμων Περιβαλλοντικής Αδειοδότησης,
Μεταδιδάκτωρ Δικ. Περιβάλλοντος,
Διδάσκων Νομικής ΕΚΠΑ
www.pgalanislaw.gr
Η πρακτική της έκδοσης οικοδομικής άδειας για τη νομιμοποίηση αυθαιρέτων κατασκευών μετά το 2011 αποτελεί ένα από τα πιο σύνθετα και αμφιλεγόμενα ζητήματα του πολεοδομικού δικαίου στην Ελλάδα, ιδίως μετά την εισαγωγή του Ν. 4014/2011 και των διαδοχικών νόμων 4178/2013 και 4495/2017. Το Σύνταγμα, μέσω του άρθρου 24, επιβάλλει την προστασία του περιβάλλοντος και τον ορθολογικό πολεοδομικό σχεδιασμό, ενώ η νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) έχει διαμορφώσει αυστηρά κριτήρια για τη δυνατότητα τακτοποίησης ή νομιμοποίησης αυθαίρετων. Μετά την ακύρωση βασικών διατάξεων του Ν. 4014/2011 από την Ολομέλεια του ΣτΕ (αποφάσεις 3341-3344/2013), ο νομοθέτης επανήλθε με τον Ν. 4178/2013, ο οποίος εισήγαγε πιο περιοριστικό πλαίσιο τακτοποίησης, συνοδευόμενο από την υποχρέωση προώθησης πολεοδομικού σχεδιασμού και αντισταθμιστικών μέτρων. Στη συνέχεια, ο Ν. 4495/2017 εδραίωσε ένα σύστημα που διαφοροποιεί μεταξύ αυθαιρέτων προ και μετά της 28.7.2011, επιτρέποντας σε περιορισμένες περιπτώσεις τη νομιμοποίηση μέσω έκδοσης οικοδομικής άδειας για αυθαίρετα που ανεγέρθηκαν μεταγενέστερα, μόνο εφόσον πληρούνται οι ισχύοντες όροι δόμησης και οι πολεοδομικοί κανόνες της περιοχής. Στην πράξη, η διαδικασία αυτή δεν είναι «γενική τακτοποίηση», αλλά αντιμετωπίζεται ως κανονική έκδοση άδειας δόμησης, η οποία επιτρέπει τη διατήρηση της κατασκευής αν και μόνο αν θα ήταν επιτρεπτή εξαρχής. Αυτό σημαίνει πλήρη συμμόρφωση με συντελεστή δόμησης, κάλυψη, ύψη, αποστάσεις από όρια, επιτρεπόμενες χρήσεις γης, και τυχόν ειδικές ρυθμίσεις (π.χ. προστασία παραδοσιακών οικισμών, αρχαιολογικών χώρων ή περιοχών Natura 2000). Σε αντίθετη περίπτωση, η διοίκηση υποχρεούται σε κατεδάφιση, ενώ η άδεια δεν μπορεί να εκδοθεί ούτε εκ των υστέρων να θεωρηθεί ότι θεραπεύει παρανομίες που δεν θεραπεύονται πολεοδομικά.
Η νομολογία του ΣτΕ έχει κρίνει ότι η νομιμοποίηση αυθαιρέτων δεν μπορεί να υπονομεύει την αρχή του πολεοδομικού σχεδιασμού. Χαρακτηριστικές είναι οι αποφάσεις που ακύρωσαν άδειες νομιμοποίησης όταν αυτές εκδόθηκαν χωρίς πολεοδομική θεμελίωση. Επιπλέον, η διαδικασία αυτή συνδέεται άρρηκτα με την ολοκλήρωση δασικών χαρτών, την οριοθέτηση ρεμάτων, την κύρωση κοινόχρηστων χώρων και την εφαρμογή πράξεων εφαρμογής, αφού αυθαίρετες κατασκευές σε προστατευόμενες περιοχές ή εκτός σχεδίου δεν μπορούν να αποκτήσουν νομιμότητα με απλή άδεια. Η πρακτική που ακολουθούν οι ΥΔΟΜ (Υπηρεσίες Δόμησης) είναι συχνά αυστηρή: απαιτούν πλήρη φάκελο αρχιτεκτονικών και στατικών μελετών, αποτύπωση της υπάρχουσας κατάστασης, βεβαιώσεις μηχανικών ότι τηρούνται όλοι οι ισχύοντες κανονισμοί (ΚΕΝΑΚ, αντισεισμικός κανονισμός), καθώς και έλεγχο για αυθαίρετες κατασκευές που τυχόν υπερβαίνουν τις δυνατότητες της περιοχής. Επιπλέον, σύμφωνα με τον Ν. 4759/2020 και τις σχετικές εγκυκλίους, οι άδειες νομιμοποίησης δεν απαλλάσσουν από την υποχρέωση καταβολής προστίμων ανέγερσης και διατήρησης για την περίοδο που το αυθαίρετο παρέμενε χωρίς άδεια.
Για τους μηχανικούς, αυτή η διαδικασία έχει σημαντικές τεχνικές και επαγγελματικές επιπτώσεις. Απαιτείται λεπτομερής έλεγχος των όρων δόμησης, των τοπογραφικών δεδομένων και των ρυμοτομικών σχεδίων, καθώς και επικαιροποίηση με βάση τις πρόσφατες μεταβολές, όπως ο νέος Κώδικας Χωροταξίας και Πολεοδομίας του 2025 και οι αποφάσεις του ΣτΕ που ακυρώνουν οριζόντιες ρυθμίσεις του ΝΟΚ. Μία λανθασμένη εκτίμηση μπορεί να οδηγήσει σε ακυρώσεις, πρόστιμα ή ακόμα και ευθύνη για παραπλάνηση του ιδιοκτήτη. Ταυτόχρονα, η νομιμοποίηση με άδεια αποτελεί εργαλείο που μπορεί να διασώσει περιουσίες όταν η αυθαίρετη κατασκευή είναι τεχνικά και πολεοδομικά θεμιτή, προστατεύοντας από βίαιες κατεδαφίσεις ή ποινικές διώξεις. Η διαφάνεια, η πλήρης τεκμηρίωση και η διαβούλευση με τις αρμόδιες υπηρεσίες είναι απαραίτητες για να αποφευχθούν μελλοντικές ακυρωτικές προσφυγές και περιβαλλοντικές συγκρούσεις.
Συνολικά, η πρακτική αυτή δεν συνιστά «παράθυρο» γενικευμένης τακτοποίησης, αλλά εξαιρετικό μηχανισμό που λειτουργεί υπό αυστηρούς όρους. Η επιτυχής χρήση του απαιτεί στενή συνεργασία μηχανικών, ιδιοκτητών και νομικών, ώστε να εξασφαλιστεί ότι οι αυθαίρετες κατασκευές που επιχειρείται να διατηρηθούν, πράγματι ανταποκρίνονται στα ισχύοντα πρότυπα και ότι δεν υπονομεύεται ο πολεοδομικός σχεδιασμός και η προστασία του περιβάλλοντος. Με τον τρόπο αυτό, η νομιμοποίηση μέσω οικοδομικής άδειας διατηρεί τον χαρακτήρα της ως εργαλείο εξορθολογισμού και όχι ανομίας.
Πηγή: be2green.gr