Του Αργύρη Δεμερτζή/

Δημοσιεύτηκε στο ΦΕΚ ο νόμος 5256/2025 για «την ψηφιακή ενίσχυση της οδικής ασφάλειας» του υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης , στον οποίο περιλαμβάνονται τρία άρθρα, που αφορούν στο Κτηματολόγιο και τους Δασικούς Χάρτες και η εφαρμογή τους χιλιάδες ιδιοκτήτες σε όλη τη χώρα. Σε είκοσι  ερωτήσεις-απαντήσεις τι προβλέπουν και ποιους αφορούν οι τρεις νομοθετικές ρυθμίσεις για Κτηματολόγιο και Δασικούς Χάρτες όπως ψηφίστηκαν στην Βουλή και σε δέκα σημεία τα θέματα που παραμένουν ανοιχτά και ταλαιπωρούν ιδιοκτήτες και επαγγελματίες και θέτουν σε αμφισβήτηση φρενάρουν την αξιοποίηση ιδιωτικών περιουσίων.

Οι τρείς νέες ρυθμίσεις (άρθρα 37,38 και 39 του νόμου  5256/ 2025) για Κτηματολόγιο και Δασικούς Χάρτες που ψηφίστηκαν στη Βουλή αφορούν σε χιλιάδες ιδιοκτήτες για διορθώσεις κτηματολογικών εγγραφών στις περιπτώσεις που το δημόσιο εμφανίζεται ως ιδιοκτήτης λόγω τεκμηρίου κυριότητας επί δασικών εκτάσεων, για να διορθωθούν χιλιάδες  λάθη και γεωμετρικές μεταβολές  της κτηματογράφησης και να διασωθούν ιδιωτικές περιουσίες με τίτλους και  για  εξωδικαστική επιστροφή στους ιδιοκτήτες με τίτλους χιλιάδων ακινήτων, που έχουν καταγραφεί ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» ή και με απευθείας δικαιούχο το δημόσιο, όπως επίσης ρυθμίσεις για επαναπροσδιορισμό ορίων και ψηφιακές ενστάσεις σε προβληματικές περιοχές, Λέσβο, Λήμνο, Χίο, Λευκάδα, όπου οι αποκλίσεις φτάνουν έως και το 20-30% των ορίων.

 Οι νέες νομοθετικές ρυθμίσεις για Κτηματολόγιο και Δασικούς Χάρτες σε 20 ερωτήσεις- απαντήσεις

1. Τι επιχειρούν να λύσουν συνολικά τα άρθρα 37-38-39 του νέου νόμου;

-Αντιμετωπίζουν τα χρόνια προβλήματα στα Δασικά Χάρτες και στο Εθνικό Κτηματολόγιο, όπου εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτησίες έχουν χαρακτηριστεί λανθασμένα ή έχουν καταγραφεί με ανακριβή γεωμετρία, όρια ή δικαιώματα. Η λογική του νομοθέτη είναι να μεταφέρει μεγάλο μέρος της διαδικασίας από τα δικαστήρια στη διοίκηση, μειώνοντας χρόνο, κόστος και αδιέξοδα που ταλαιπωρούν τους ιδιοκτήτες εδώ και δεκαετίες.

2. Ποιες κατηγορίες πολιτών αφορούν πρακτικά;

-Αφορούν σε:

◊ Ιδιοκτήτες που είδαν την ιδιοκτησία τους να εμφανίζεται δασική ενώ δεν είναι.

◊ Όσους  διαπιστώνουν ότι το ακίνητό τους έχει καταγραφεί στο Κτηματολόγιο ως άγνωστου ιδιοκτήτη.

◊ Όσους βρήκαν λανθασμένα όρια ή λανθασμένη γεωμετρία στα κτηματολογικά διαγράμματα.

◊ Κληρονόμους, που δεν πρόλαβαν να δηλώσουν δικαιώματα.

◊ Ιδιοκτήτες σε περιοχές με γενικευμένα σφάλματα (Λέσβος, Λήμνος, Χίος, Λευκάδα κ.λπ.).

3. Τι ρυθμίζει το άρθρο 37 σε σχέση με τους Δασικούς Χάρτες;

-Το άρθρο 37 εισάγει μία νέα, ενιαία διαδικασία, όπου ο πολίτης μπορεί να ζητήσει από το Κτηματολόγιο να προσαρμόσει τον χαρακτήρα της έκτασης, με βάση έξι συγκεκριμένες κατηγορίες διοικητικών πράξεων. Πρόκειται ουσιαστικά για «γρήγορο διάδρομο» διόρθωσης, ώστε να μη χρειάζονται χρονοβόρες αντιρρήσεις ή δικαστικές διεκδικήσεις.

4. Μπορεί πραγματικά κάποιος να «αφαιρέσει» έναν δασικό χαρακτηρισμό;

-Ναι,  αλλά μόνο όταν υπάρχει επίσημο έγγραφο του Δημοσίου που τεκμηριώνει ότι η έκταση ήταν εξαρχής μη δασική ή ότι ο δασικός χαρακτηρισμός έχει νομικά ακυρωθεί. Δηλαδή δεν είναι αυθαίρετη αλλαγή, αλλά διόρθωση λάθους βάσει υφιστάμενων πράξεων.

5. Ποιες είναι αναλυτικά οι περιπτώσεις που δέχεται το Κτηματολόγιο, ως απόδειξη μη δασικού χαρακτήρα;

-Είναι σύμφωνα με την τελική νομοθετική διάταξη οι εξής έξι περιπτώσεις:

1. Αποδοχή αντίρρησης κατά των δασικών χαρτών.
2. Περιοχές που εξαιρέθηκαν από ανάρτηση λόγω αστοχιών.
3. Πράξη χαρακτηρισμού από τη Δασική Υπηρεσία.
4. Απόσπασμα δασικού χάρτη που δείχνει μη δασικό χαρακτήρα.
5. Βεβαίωση μη δημοσίου δικαιώματος από το Δασαρχείο.
6. Ανάκληση απόφασης αναδάσωσης, που είχε βασιστεί σε παλιό, εσφαλμένο χαρακτηρισμό.

Αυτά τα στοιχεία είναι «κλειδιά» για να προχωρήσει η διόρθωση χωρίς νέο κύκλο αντιρρήσεων.

6. Ποιο είναι το πρακτικό όφελος για τον πολίτη;

-Η διαδικασία γίνεται διοικητικά, χωρίς να προσφεύγει ο πολίτης  στα δικαστήρια, κάτι που μέχρι σήμερα απαιτούσε χρόνια και χιλιάδες ευρώ σε δικηγόρους, δασολόγους και τοπογράφους. Ο χρόνος διόρθωσης πέφτει από 2-4 χρόνια σε λίγους μήνες.

7. Τι συμβαίνει σε περιοχές, όπου δεν έχουν αναρτηθεί ακόμη Δασικοί Χάρτες;

-Οι πολίτες μπορούν προληπτικά να καταθέτουν στοιχεία στο Κτηματολόγιο, ώστε όταν ο χάρτης αναρτηθεί να μην υπάρξει νέα σύγκρουση. Αυτό αποφεύγει το φαινόμενο «το Κτηματολόγιο λέει ένα, ο χάρτης λέει άλλο».

8. Τι αλλάζει με τα ακίνητα που καταχωρήθηκαν ως «Δημόσια»;

-Η νομοθετική διάταξη  προβλέπει ότι ο πολίτης μπορεί να ζητήσει διόρθωση ακόμη κι αν το Δημόσιο εμφανίζεται ως ιδιοκτήτης, εξαιτίας παλιάς ή πρόχειρης τεκμηρίωσης. Η διοικητική διαδικασία μοιάζει με «διορθωτική πράξη πρόδηλου σφάλματος»  αλλά με πιο εκτεταμένες αποδείξεις.

9. Ίσχυε κάτι αντίστοιχο στο παρελθόν;

-Πριν την νέα ρύθμιση, ο πολίτης έπρεπε να κινηθεί δικαστικά για να αποδείξει ότι το Δημόσιο δεν έχει δικαιώματα. Αυτό σήμαινε αναμονή 3-10 χρόνια, ανάλογα με το Πρωτοδικείο.

10. Τι προβλέπει το άρθρο 38 για τις εκπρόθεσμες δηλώσεις;

-Επιτρέπει να διορθωθούν δικαιώματα που δεν δηλώθηκαν έγκαιρα, χωρίς να απαιτείται νέα γενική παράταση. Προβλέπει ειδικές διαδικασίες για περιπτώσεις όπου υπάρχουν τίτλοι αλλά δεν είχαν μεταγράφει εγκαίρως ή όπου η καθυστέρηση δεν οφείλεται σε υπαιτιότητα του πολίτη.

11. Μπορεί κάποιος που δεν δήλωσε ποτέ το ακίνητο να τακτοποιήσει τώρα την εγγραφή του;

-Ναι, υπό την προϋπόθεση ότι διαθέτει ισχυρούς τίτλους και μπορεί να αποδείξει το δικαίωμα. Η διαδικασία γίνεται στο Κτηματολογικό Γραφείο και όχι στο δικαστήριο, κάτι που αποτελεί σημαντική εξέλιξη.

12. Τι ισχύει για τους κληρονόμους;

Για πρώτη φορά δίνεται δυνατότητα να δηλώσουν το δικαίωμα χωρίς να έχουν ολοκληρωθεί όλες οι κληρονομικές πράξεις (π.χ. εκκρεμεί φορολογική δήλωση κληρονομιάς), αρκεί να υπάρχει σαφής αλυσίδα κληρονομικής διαδοχής.

13. Πώς διορθώνονται τα ακίνητα που έχουν καταχωριστεί ως «άγνωστου ιδιοκτήτη»;

-Ο πολίτης μπορεί να αιτηθεί διόρθωση προσκομίζοντας τίτλους, παλιούς χάρτες και στοιχεία κατοχής. Πρόκειται για σημαντική εξέλιξη, γιατί ο χαρακτηρισμός «άγνωστου ιδιοκτήτη» οδηγούσε αυτόματα το ακίνητο στο Δημόσιο μετά το πέρας της περιόδου οριστικοποίησης.

14. Ποια είναι τα βασικά έγγραφα, που χρειάζονται;

-Είναι:

◊ Συμβόλαια και μεταγραφές

◊ Παλιοί τίτλοι, ένορκες βεβαιώσεις, χρησικτησία

◊ Τοπογραφικά διαγράμματα

◊ Αποφάσεις του Δασαρχείου

◊ Πράξεις χαρακτηρισμού

◊ Στοιχεία πραγματικής κατοχής (ΕΝΦΙΑ, λογαριασμοί, δηλώσεις ΟΣΔΕ κ.λπ.)

15. Τι ρυθμίζει το άρθρο 39 για τις «προβληματικές περιοχές» της κτηματογράφησης;

-Εισάγει διαδικασία επανεξέτασης των γεωμετρικών δεδομένων σε περιοχές όπου η αρχική κτηματογράφηση έγινε με παλαιό τρόπο, χωρίς σύγχρονα εργαλεία GIS. Αφορά κυρίως Λέσβο, Λήμνο, Χίο, Λευκάδα, όπου οι αποκλίσεις φτάνουν έως και το 20-30% των ορίων.

16. Θα υπάρξουν νέες αναρτήσεις;

-Ναι. Οι αναρτήσεις στις συγκεκριμένες περιοχές  θα είναι αμιγώς ψηφιακές, με διαδραστικό χάρτη και ηλεκτρονική υποβολή ενστάσεων, ώστε ο πολίτης να βλέπει το σφάλμα με απόλυτη ακρίβεια.

17. Ποιοι θα εξετάζουν τις ενστάσεις;

-Οι πιστοποιημένοι μηχανικοί της πλατφόρμας του ν. 5142/2024, δηλαδή επαγγελματίες που μπορούν να αξιολογούν τα γεωμετρικά στοιχεία με σύγχρονα εργαλεία. Ο στόχος είναι να μειωθεί ο χρόνος από τα 3 χρόνια στους λίγους μήνες.

18. Γιατί ήταν αναγκαίο;

-Οι συγκεκριμένες περιοχές είχαν «κατακερματισμένη» κτηματογράφηση με πολλά λάθη σε όρια, σχήματα και επιφάνειες. Σε ορισμένα χωριά, τα διαγράμματα σήμερα δεν ανταποκρίνονται καθόλου στην πραγματική κατάσταση στο έδαφος.

19. Πώς ωφελείται ο πολίτης;

-Η νέα διαδικασία επιτρέπει:

◊ Ακριβή καθορισμό ορίων με σύγχρονη τεχνολογία

◊ Γρήγορη διόρθωση σφαλμάτων

◊ Λιγότερες αντιδικίες μεταξύ γειτόνων

◊  Τελική ασφάλεια δικαίου στην περιουσία του

20. Διορθώνουν οριστικά τα άρθρα όλα τα προβλήματα;

-Λύνουν ένα μεγάλο μέρος των «επιφανειακών» σφαλμάτων και δίνουν εργαλεία για επιτάχυνση. Ωστόσο δεν αντιμετωπίζουν ριζικά: τις ασυμβατότητες μεταξύ Δασικών Χαρτών και Κτηματολογίου, τα προβλήματα παλαιών τίτλων, την έλλειψη στελεχών και την απουσία ολοκληρωμένου ελέγχου ποιότητας.

Τα δέκα ανοιχτά θέματα που δυναστεύουν ιδιοκτήτες και ιδιωτικές περιουσίες σε Κτηματολόγιο και Δασικούς Χάρτες

Σε δέκα σημεία τα θέματα που παραμένουν ανοιχτά και ταλαιπωρούν ιδιοκτήτες και επαγγελματίες και θέτουν σε αμφισβήτηση φρενάρουν την αξιοποίηση ιδιωτικών περιουσίων.

1. Τα λάθη των Δασικών Χαρτών παραμένουν σε πολλές περιοχές:παρά τις βελτιώσεις, οι Δασικοί Χάρτες: βασίζονται σε αεροφωτογραφίες του 1945, ενσωματώνουν ιστορικά λάθη, δεν έχουν επικαιροποιηθεί για πραγματικές χρήσεις, και δεν διαθέτουν ενιαία μεθοδολογία. Με αποτέλεσμα: ο πολίτης ακόμη να  χρειάζεται να αποδείξει ότι η έκταση δεν είναι δασική σε μεγάλο φάσμα περιπτώσεων που η έκταση δεν ήταν ποτέ δασική.
2. Το βάρος της απόδειξης παραμένει στον πολίτη:Αν και υπάρχει νέα διαδικασία, το Δημόσιο εξακολουθεί να θεωρείται ιδιοκτήτης εξ ορισμού ως απότοκο του κυρίαρχου ιδιοκτησιακού δικαιώματος του δημοσίου έναντι των ιδιωτών. Αυτό σημαίνει πως ο πολίτης πρέπει να προσκομίσει πλήθος εγγράφων, ακόμη κι όταν η έκταση είναι καλλιεργούμενη, οικοδομημένη ή χρησιμοποιείται για δεκαετίες.
3. Η ενημέρωση των πολιτών είναι ελλιπής:Χιλιάδες ακίνητα καταγράφηκαν στην πορεία των τελευταίων τριάντα ετών της κτηματογράφησης ως «άγνωστου ιδιοκτήτη»,  επειδή οι πολίτες δεν ενημερώθηκαν όταν έπρεπε.
4. Υποστελέχωση Κτηματολογικών Γραφείων:Τα γραφεία έχουν τεράστιο φόρτο, όπως έχουν επισημάνει οι εργαζόμενοι στον φορέα. Είναι μεγάλος ο αριθμός αιτήσεων, λίγοι οι μηχανικοί και νομικοί και σημειώνονται μεγάλες καθυστερήσεις σε εκδόσεις πιστοποιητικών και διεκπεραίωση των υποθέσεων.
5. Διαφορετικές ταχύτητες ανά περιοχή της χώρας:Χωρίς κεντρικό έλεγχο ποιότητας, κάθε Κτηματολογικό Γραφείο  μπορεί να επιλέγει διαφορετική ερμηνεία ή διαδικασία, δημιουργώντας «νησίδες δικαίου»  ανά την επικράτεια.
6. Αυξημένο διοικητικό βάρος στους ιδιοκτήτες:Οι πολίτες συχνά πρέπει να συλλέξουν: αντίγραφα αεροφωτογραφιών, παλιές πράξεις, δασικά έγγραφα, τοπογραφικά. Σε περιοχές με ανύπαρκτα αρχεία ή χαμένα συμβόλαια, η διαδικασία γίνεται δύσκολη και δαπανηρή.
7. Δεν επιλύεται το ζήτημα των ατελών ή άτυπων τίτλων:Σε Θράκη, Ήπειρο, νησιά του Αιγαίου και ορεινούς οικισμούς, μεγάλο μέρος ιδιοκτησίας βασίζεται σε παραδοσιακούς ή άτυπους τίτλους. Οι νέες ρυθμίσεις δεν δίνουν λύση για όσους έχουν πραγματική κατοχή αλλά όχι πλήρως τεκμηριωμένους τίτλους.
8. Κίνδυνος δημιουργίας νέας γραφειοκρατίας:Αν και οι διαδικασίες είναι ψηφιακές, ο όγκος των εγγράφων μπορεί να αυξηθεί. Χωρίς αυτοματοποιημένη διασύνδεση υπηρεσιών (Δασαρχείο – Κτηματολόγιο – Πολεοδομία), ο πολίτης λειτουργεί ως “μεταφορέας εγγράφων”.
9. Το πρόβλημα της κατηγορίας “άγνωστου ιδιοκτήτη” παραμένει μεγάλο:παρά τις βελτιώσεις, η Ελλάδα έχει τα υψηλότερα ποσοστά στην ΕΕ. Ο λόγος είναι ότι πολλοί τίτλοι δεν είχαν μεταγράφει ποτέ ή βρίσκονται σε μοναστήρια, συμβολαιογράφους, οικογενειακά αρχεία. Τα άρθρα 38-39 διευκολύνουν, αλλά δεν λύνουν τη ρίζα του προβλήματος.
10. Πρόχειρες λύσεις:από κόμματα της αντιπολίτευσης ασκήθηκε κριτική κατά τη συζήτηση των νέων ρυθμίσεων για Κτηματολόγιο και Δασικούς Χάρτες ότι δεν δίνονται οριστικές και συνολικές λύσεις στα προβλήματα. Χαρακτηριστικά το ΠΑΣΟΚ ΚΙΝΑΛ μίλησε  για «προσωρινά μπαλώματα».  Επισημάνθηκε ότι η κυβέρνηση δεν προχωρά σε ενιαίο εθνικό σχεδιασμό για πλήρη ψηφιακή ενοποίηση δασικών χαρτών, κτηματολογίου και χρήσεων γης.

Δείτε το νέο νόμο και τις τελικές ρυθμίσεις για Κτηματολόγιο και Δασικούς Χάρτες στο ΦΕΚ: ΕΔΩ

Σχετικά Άρθρα

• Κτηματολόγιο & Δασικοί Χάρτες: ψηφίστηκαν στη Βουλή ρυθμίσεις μπαλώματα
• Δασικοί χάρτες: λύση για εγγραφή στο Κτηματολόγιο, χωρίς δικαστικό Γολγοθά
• Κτηματολόγιο: οδηγίες για τις 400.000 ενστάσεις ιδιωτών στους δασικούς χάρτες
• Ψηφιακής Διακυβέρνησης: «απεγκλωβίζονται χιλιάδες μεταβιβάσεις ακινήτων» 
• Κτηματολόγιο & Δασικοί Χάρτες: ψηφίζονται ρυθμίσεις για ιδιοκτήτες, αναδόχους, εργαζόμενους
• Δασικοί χάρτες: νέα νομοθετική ρύθμιση για τις εκκρεμείς αντιρρήσεις

Πηγή: ecopress.gr