Του Αργύρη Δεμερτζή/

Πόρισμα του Ελεγκτικού Συνεδρίου καταγράφει παταγώδη αποτυχία του Κτηματολογίου και αποκαθηλώνει το αφήγημα περί ψηφιακής μετάβασης και ολοκλήρωσης του έργου. Επισημαίνει άνω των 4 εκατομμυρίων δικαιώματα αγνώστου ιδιοκτήτη, εκτεταμένη εφαρμογή της χρησικτησίας ως τρόπου απόκτησης κυριότητας, υπογραμμίζει τον κίνδυνο μαζικής  υφαρπαγής περιουσίας, και επισημαίνοντας ότι ολοκληρώνεται η κτηματογράφηση με χιλιάδες λάθη, υπογραμμίζει ότι η «υπερβολική επίσπευση υπονομεύει την ασφάλεια των συναλλαγών», προειδοποιώντας για έκρηξη ιδιοκτησιακών δικαστικών διενέξεων τα επόμενα χρόνια.

♦ «Η  ύπαρξη μεγάλου αριθμού αδήλωτων ακινήτων συνεπάγεται ουσιώδη κίνδυνο υφαρπαγής περιουσίας, καθόσον είναι πιθανό ορισμένοι να επιδιώξουν την καταχώριση αδήλωτων ακινήτων που δεν τους ανήκουν».

♦ «Η εφαρμογή σε σημαντικό βαθμό της χρησικτησίας ως τρόπου απόκτησης κυριότητας αποτελεί σημαντικό παράγοντα που προκαλεί αβεβαιότητα ως προς το ιδιοκτησιακό καθεστώς των ακινήτων».

♦ «Η λειτουργία ενός οργανωμένου Κτηματολογίου αποφέρει πολλαπλά οφέλη, ιδίως όταν οι αντιδικίες είναι περιορισμένες. Ωστόσο, η υπερβολική επίσπευση μπορεί να υπονομεύσει την ασφάλεια των συναλλαγών, εφόσον παραμένουν εκκρεμείς αμφισβητήσεις που αγγίζουν τον πυρήνα της αξιοπιστίας του συστήματος».

♦ «Υφίστανται προβλήματα που αναμένεται να επιβαρύνουν σημαντικά τόσο το Κτηματολόγιο όσο και το δικαστικό σύστημα τα επόμενα χρόνια».

♦ «Η ύπαρξη σφαλμάτων, ελλείψεων και αντικρουόμενων αξιώσεων στις πρώτες εγγραφές ενδέχεται να οδηγήσει σε παρατεταμένες δικαστικές διαμάχες και να διαιωνίσει τις αντιδικίες μεταξύ των πολιτών, σε εκθετική αύξηση του φόρτου εργασίας των Κτηματολογικών Γραφείων και σε καθυστερήσεις».

♦ «Η πρόωρη περάτωση της κτηματογράφησης, όπως προβλέπεται από τον ν. 4821/2021, δεν φαίνεται να συνοδεύεται από επαρκή στάθμιση του κόστους και του οφέλους αυτής της επιλογής… Και με τις διατάξεις των άρθρων 3, 4 και 6 του ν. 5142/2024, η πρόωρη περαίωση επεκτείνεται σε περιοχές για τις οποίες δεν έχουν εξεταστεί ούτε οι αιτήσεις διόρθωσης από τον ανάδοχο».

♦ Τονίζεται στην έκθεση ελέγχου (5/2025) του Ελεγκτικού Συνεδρίου για το Εθνικό Κτηματολόγιο, που δημοσιεύθηκε υπό τον τίτλο: «Γιατί καθυστερεί η κτηματογράφηση ολόκληρης της χώρας; Έχει αποδώσει η λειτουργία του Κτηματολογίου, όπου η κτηματογράφηση έχει ολοκληρωθεί;».

 Το Ανώτατο Δημοσιονομικό Δικαστηρίο γκρεμίζει με πάταγο το επικοινωνιακό «Success Story» του Κτηματολογίου 

Το πόρισμα του Ελεγκτικού Συνεδρίου για το Κτηματολόγιο, το οποίο συνοδεύεται από παράρτημα απαντήσεων  του υπουργού Ψηφιακής Διακυβέρνησης Δημήτρη Παπαστεργίου σε μεγάλο βαθμό επιβεβαιωτικών επί των ευρημάτων του ελέγχου, είναι καταπέλτης για την πορεία και την επόμενη ημέρα του έργου.

Και ταυτοχρόνως το ίδιο πόρισμα είναι  εξαιρετικά αποκαλυπτικό της διοικητικής ανεπάρκειας και αναποτελεσματικότητας του φορέα του Κτηματολογίου, καθώς αφενός μεν καταρρίπτει με πάταγο και με τη βούλα του Ανώτατου Δημοσιονομικού Δικαστηρίου το επικοινωνιακό «Success Story» των τελευταίων ετών περί ψηφιακής μετάβασης και ολοκλήρωσης του έργου αφετέρου δε, επισημαίνει εφιαλτικούς κινδύνους για την ακίνητη περιουσία των ιδιωτών και του δημοσίου και την ασφάλεια των συναλλαγών.

Κίνδυνος υφαρπαγής περιουσίας για πανω από 4 εκατομμυρία «αγνώστου ιδιοκτήτη» ιδιοκτησιακά δικαιώματα 

«Σημαντικός αριθμός ακινήτων έχουν καταχωρηθεί ως αγνώστου ιδιοκτήτη» τονίζεται στις βασικές παρατηρήσεις του πορίσματος του Ελεγκτικού Συνεδρίου και επισημαίνοντας τον εκρηκτικό αριθμό των αγνώστου ιδιοκτήτη ως «δείκτη της πορείας της κτηματογράφησης» η έκθεση τονίζει «ουσιώδη κίνδυνο υφαρπαγής περιουσίας, καθόσον είναι πιθανό ορισμένοι να επιδιώξουν την καταχώριση αδήλωτων ακινήτων που δεν τους ανήκουν».

«Ο αριθμός των ακινήτων που δεν δηλώθηκαν κατά τη διαδικασία της κτηματογράφησης, δηλαδή των ακινήτων αγνώστου ιδιοκτήτη αποτελεί σημαντικό δείκτη που αντικατοπτρίζει την πραγματική πορεία της κτηματογράφησης και τις δυσχέρειες που προκαλούν καθυστερήσεις στην ολοκλήρωση του έργου», λέει η έκθεση και παραθέτει αναλυτικά στοιχεία που δείχνουν ότι τα αγνώστου ιδιοκτήτη ακίνητα φτάνουν έως και το 20% των ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων σε όλη τη χώρα, αναφέροντας συγκεκριμένα ότι: .

«Διαπιστώνεται ότι το ποσοστό των αδήλωτων δικαιωμάτων στο Κτηματολόγιο είναι σημαντικό τόσο σε εθνικό επίπεδο όσο και στις υπό εξέλιξη συμβάσεις. Συνολικά για όλη τη χώρα, από τα περίπου 39,15 εκατ. συνολικά δικαιώματα, τα άγνωστου ιδιοκτήτη ανέρχονται σε 3,45 εκατ. (8,82%), χωρίς να λαμβάνονται υπόψη τα αγνώστου ιδιοκτήτη ακίνητα σε 6 συμβάσεις στις οποίες δεν έχει ολοκληρωθεί η ανάρτηση.

Στις 22 υπό εξέλιξη συμβάσεις με ολοκληρωμένη ανάρτηση, τα αδήλωτα ακίνητα ανέρχονται σε περίπου 1,55 εκατ., δηλαδή περίπου 16,72% των δικαιωμάτων για τις συμβάσεις αυτές, ενώ σε 7 από αυτές ξεπερνούν το 20% αυτών.

Ειδικά, όμως, ως προς τις υπό εξέλιξη συμβάσεις, τα ως άνω αυξημένα ποσοστά αδήλωτων ακινήτων ενδεχομένως να πρέπει, σε κάποιο, τουλάχιστον, βαθμό, να αποδοθούν στην στατιστική απόκλιση που είναι εύλογο να αναμένεται, σε σχέση με την εξ ορισμού όχι απολύτως ακριβή προεκτίμηση των εγγραπτέων δικαιωμάτων στις περιοχές αυτές».

«Σε κάθε περίπτωση, ο όχι ασήμαντος αριθμός αδήλωτων ακινήτων καταδεικνύει δυσλειτουργίες στη διαδικασία κτηματογράφησης της χώρας. Ο στόχος της καταγραφής αυτών των ακινήτων δεν επετεύχθη, γεγονός που δεν μπορεί παρά να οφείλεται στη μη ενεργοποίηση των ιδιοκτητών και στην παράλειψη της δήλωσης σημαντικού αριθμού ακινήτων ιδιοκτησίας δημοσίων φορέων» λέει η έκθεση και τονίζει ότι:

«Επισημαίνεται ότι η ύπαρξη μεγάλου αριθμού αδήλωτων ακινήτων συνεπάγεται ουσιώδη κίνδυνο υφαρπαγής περιουσίας, καθόσον είναι πιθανό ορισμένοι να επιδιώξουν την καταχώριση αδήλωτων ακινήτων που δεν τους ανήκουν. Τα ακίνητα αυτά είναι πολύ πιθανό να συνιστούν περιουσία δημοσίων φορέων που δεν έχει καταγραφεί από αυτούς, σε κάθε δε περίπτωση συνιστούν εν δυνάμει δημόσια περιουσία, καθόσον περιέρχονται στο Δημόσιο με την οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών σύμφωνα με το άρθρο 9 ν. 2664/1998», αναφέροντας ακόμη ότι:

«Το Ελεγκτικό Συνέδριο επισημαίνει τη σοβαρότητά του και την ανάγκη ύπαρξης κατάλληλου πλαισίου πρόληψης και αποτροπής τέτοιων φαινομένων».

Αβεβαιότητα ως προς το ιδιοκτησιακό καθεστώς για περίπου 1,7 εκατ. δικαιώματα χρησικτησίας

Συνεχίζοντας τις επισημάνσεις για τις μεγάλες τρύπες της κτηματογράφησης και την θεσμική αδυναμία της πολιτείας και τη διοικητική ανεπάρκεια του φορέα να διασφαλίσει την ακίνητη περιουσία των πολιτών και του δημοσίου, το Ελεγκτικό Συνέδριο παρουσιάζει εντυπωσιακά ευρήματα για  περίπου 1,7 εκατ. δικαιώματα χρησικτησίας. 

«Η εφαρμογή σε σημαντικό βαθμό της χρησικτησίας ως τρόπου απόκτησης κυριότητας αποτελεί σημαντικό παράγοντα που προκαλεί αβεβαιότητα ως προς το ιδιοκτησιακό καθεστώς των ακινήτων. Ειδικότερα, σε περιοχές υπό κάθεστώς λειτουργούντος Κτηματολογίου και σε περιοχές για τις οποίες έχει λάβει χώρα ανάρτηση τα δικαιώματα χρησικτησίας ανέρχονται σε περίπου 1,7 εκατ. επί συνόλου περίπου 36,1 εκατ. δικαιωμάτων (ποσοστό περίπου 4,65%).

Επιπλέον, η έλλειψη ψηφιοποιημένων αρχείων διανομών και αναδασμών απαιτεί εκτεταμένο νομικό και χωρικό έλεγχο. Επιπροσθέτως, σε αρκετές συμβάσεις κτηματογράφησης, η οριοθέτηση των ακινήτων είναι δυσχερής λόγω μη ύπαρξης υλοποιημένων ορίων στο πεδίο και μη προσκόμισης κατάλληλων διαγραμμάτων από τους δηλούντες», λέει η έκθεση του Ελεγκτικού Συνεδρίου.

Είναι εντυπωσιακό, όπως επισημαίνει η έκθεση του δικαστηρίου ότι «η συνδρομή του εν λόγω κινδύνου εμμέσως γίνεται αποδεκτή στις από 24.2.2026 παρατηρήσεις του Υπουργού Ψηφιακής Διακυβέρνησης επί της έκθεσης προκαταρκτικών ευρημάτων, στις οποίες παρατίθενται τα μέτρα που έχουν ληφθεί για την αποτροπή του».

Αναφέρονται στην έκθεση τα μέτρα που έχουν ληφθεί για να μην αλλάζουν χέρια περιουσίες χωρίς να διασφαλίζονται οι πραγματικοί ιδιοκτήτες:

«Όπως η υποχρέωση υποβολής από τον φερόμενο ως χρησιδεσπόζοντα υπεύθυνης δήλωσης εγγράφων αποδεικτικών της νομής του ακινήτου σε βάθος εικοσαετίας περιλαμβανομένου του εντύπου Ε9, ο υποχρεωτικός εντοπισμός του ακινήτου επί συγκεκριμένου υποβάθρου, η διενέργεια ειδικών ελέγχων επί των δηλώσεων χρησικτησίας, η θεσμοθέτηση της διενέργειας ελέγχου νομιμότητας από τους νομικούς του Γραφείου Κτηματογράφησης, η υποχρεωτική υποβολή δήλωσης από το Ελληνικό Δημόσιο, καθώς και η υποχρεωτική κοινοποίηση στο Ελληνικό Δημόσιο της δήλωσης ή της ένστασης του φερομένου ως χρησιδεσπόζοντος επί ακινήτου που έχει καταχωρισθεί ως αγνώστου ιδιοκτήτη σε κάθε στάδιο της διαδικασίας από τη λήξη της προθεσμίας συλλογής δηλώσεων και εφεξής».

Ωστόσο το Ελεγκτικό Συνέδριο επιμένει ότι: «Τα ως άνω μέτρα είναι αδιαμφισβήτητα σημαντικά, ο επισημαινόμενος, όμως, κίνδυνος δεν παύει να χρήζει συνεχούς επαγρύπνησης».

Αποζημιωτική ευθύνη του δημοσίου για τα λάθη της κτηματογράφησης και τις μεγάλες αστοχίες των πρώτων εγγραφών

«Το καθεστώς αποζημιωτικής ευθύνης του Ελληνικού Κτηματολογίου για εσφαλμένες εγγραφές χρήζει επανεξέτασης», τονίζει στην έκθεση του το Ελεγκτικό Συνέδριο επισημαίνοντας  ότι:

«Υφίσταται νομοθετική ασάφεια ως προς το θεμελιώδες ζήτημα αν η οριστικοποίηση ανακριβών πρώτων εγγραφών συνεπάγεται πρωτότυπη κτήση της κυριότητας από τον ανακριβώς εγγεγραμμένο».

Γίνεται αναλυτική αναφορά στο πόρισμα της «αυξημένης ισχύος των πρώτων εγγραφών» σημειώνεται ότι σύμφωνα με τη νομοθεσία «παράγουν αμάχητο τεκμήριο υπέρ των φερόμενων με τις πρώτες αυτές εγγραφές ως δικαιούχων για τα δικαιώματα στα οποία αυτές αφορούν». Και ότι:

«Μετά την οριστικοποίηση, ο πραγματικός δικαιούχος μπορεί κατά κανόνα να διεκδικήσει μόνο χρηματικά ποσά από τον ανακριβώς εγγεγραμμένο. Η αυτούσια επιστροφή του ακινήτου είναι δυνατή μόνο κατ’ εξαίρεση, υπό την προϋπόθεση άσκησης σχετικής αγωγής και εφόσον δεν έχει στο μεταξύ μεταβιβαστεί το ακίνητο σε τρίτο πρόσωπο με σύμβαση χωρίς χαριστικό χαρακτήρα».

Αύξηση δικαστικών διενέξεων τα αμέσως επόμενα χρόνια – για διάστημα τουλάχιστον οκταετίας – σε όλη τη χώρα

«Μετά την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης στο μεγαλύτερο μέρος της Χώρας και την κατάρτιση των πρώτων εγγραφών, το επόμενο καθοριστικό στάδιο για την πλήρη λειτουργία του Εθνικού Κτηματολογίου είναι η οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών. Στο διάστημα που προηγείται της οριστικοποίησης, οι εγγραφές υπάρχουν μεν, αλλά δεν διαθέτουν ακόμη τεκμήριο ακρίβειας. Συνεπώς, κατά τη φάση αυτή το Κτηματολόγιο δεν λειτουργεί ακόμη ως κλειστό και οριστικό σύστημα καταγραφής δικαιωμάτων», αναφέρεται στην έκθεση του Ελεγκτικού Συνεδρίου και υπογραμμίζεται ότι:

«Η διαδικασία οριστικοποίησης πραγματοποιείται, κατά κανόνα, οκτώ έτη μετά την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης. Κατά συνέπεια, λαμβανομένου υπόψη ότι η κτηματογράφηση μεγάλου μέρους των περιοχών της Χώρας ολοκληρώθηκε μόλις πρόσφατα, η επόμενη μεγάλη πρόκληση για το Κτηματολόγιο που θα απασχολήσει τα αμέσως επόμενα χρόνια – για διάστημα τουλάχιστον οκταετίας – είναι η διασφάλιση της ακρίβειας και αξιοπιστίας των πρώτων εγγραφών, ούτως ώστε να ικανοποιούνται στον μεγαλύτερο δυνατό βαθμό τα αιτήματα της αποτελεσματικότητας και της ταχύτητας. Το γεγονός δε ότι εκ των πραγμάτων η προσπάθεια αυτή πραγματοποιείται σε καθεστώς ήδη λειτουργούντος Κτηματολογίου καθιστά την πρόκληση ακόμη πιο σύνθετη και απαιτητική».

Το πόρισμα αναφέρεται στα λάθη της κτηματογράφησης και στα μεγάλες αστοχίες των πρώτων εγγραφών  αλλά και σε διοικητικές αποτυχίες, υπογραμμίζοντας ότι:

«Κατά το στάδιο λειτουργίας του Κτηματολογίου, σημαντικές εκκρεμότητες υφίστανται στην εξέταση τόσο αιτημάτων καταχώρισης εγγραπτέων πράξεων όσο και αντιρρήσεων. Η υποστελέχωση, αριθμητική και ποιοτική, αποτελεί βασικό παράγοντα καθυστερήσεων, δεδομένου ότι σε ορισμένα κτηματολογικά γραφεία και υποκαταστήματα απουσιάζουν κρίσιμες ειδικότητες, ενώ δεν αξιοποιήθηκε το σύνολο του έμπειρου προσωπικού των υποθηκοφυλακείων.

Και προειδοποιεί για αύξηση δικαστικών διενέξεων αναφέροντας ότι:

«Η διαδικασία οριστικοποίησης των πρώτων εγγραφών αποτελεί τη μεγαλύτερη πρόκληση για το Κτηματολόγιο τα επόμενα χρόνια. Παρά τις νομοθετικές δικλίδες ασφαλείας, υπάρχουν σημαντικά προβλήματα που θα επιβαρύνουν το Κτηματολόγιο και τα δικαστήρια. Η πρόωρη περαίωση της κτηματογράφησης χωρίς προηγούμενη εξέταση αιτήσεων διόρθωσης σε μεγάλο αριθμό περιοχών προκαλεί αβεβαιότητα και επιτείνει τον κίνδυνο δικαστικών διενέξεων. Η επιτάχυνση του ρυθμού εξέτασης υποθέσεων από τις Επιτροπές αποτελεί κρίσιμη παράμετρο για την αξιοπιστία των πρώτων εγγραφών. Έχουν ήδη ληφθεί μέτρα και ο φορέας έχει θέσει συγκεκριμένους στόχους, η πρόοδος επίτευξης των οποίων πρέπει να παρακολουθείται συστηματικά ώστε να λαμβάνονται εγκαίρως συμπληρωματικά μέτρα εφόσον απαιτηθεί.

Περαιτέρω, η αυστηρότητα των συνεπειών της άπρακτης παρέλευσης προθεσμιών κατά την εξέταση των αιτήσεων διόρθωσης δεν συμβάλλει στην επίλυση των ουσιαστικών ζητημάτων και είναι πολύ πιθανό να αυξήσει τις δικαστικές διενέξεις».

Μεγάλοι κινδύνοι για ιδιωτικά δικαιώματα και απώλεια  δημόσιας περιουσίας

Επιπροσθέτως το πόρισμα επισημαίνει μεγάλους κινδύνους για ιδιωτικά δικαιώματα και τη δημόσια περιουσία αναφέροντας ότι:

 «Οι κίνδυνοι που συνδέονται με την ακρίβεια των πρώτων εγγραφών είναι αυξημένοι, όπως και οι προκλήσεις για την αντιμετώπισή τους. Κατ’ αρχάς για την κατάρτισή τους, οι ιδιοκτήτες καλούνται να δηλώσουν τα δικαιώματά τους, όλες δε οι τυχόν φανερές ή λανθάνουσες συγκρούσεις και αμφισβητήσεις έρχονται αναγκαστικά στο προσκήνιο. Το γεγονός δε ότι η ενημέρωση γίνεται κυρίως μέσω γενικών γνωστοποιήσεων αυξάνει τον κίνδυνο παράλειψης συμμετοχής δικαιούχων εμπράγματων δικαιωμάτων στη διαδικασία της κτηματογράφησης.

Περαιτέρω, η ορθότητα και αξιοπιστία των πρώτων εγγραφών δοκιμάζεται από πρόσθετους, ουσιαστικούς παράγοντες που καθιστούν το εγχείρημα ιδιαίτερα σύνθετο. Η διαδικασία της κτηματογράφησης δεν αφορά μόνο τα ιδιωτικά δικαιώματα, αλλά συνδέεται και με την παράλληλη ανάγκη καταγραφής κρίσιμων κατηγοριών ακινήτων δημοσίου ενδιαφέροντος, όπως οι δασικές εκτάσεις, οι αιγιαλοί και οι κοινόχρηστοι χώροι. Η δυσκολία αυτή εντείνεται από το γεγονός ότι η δημόσια περιουσία, σε μεγάλο βαθμό, δεν έχει καταγραφεί έως σήμερα με συστηματικό τρόπο» Και τονίζεται ότι:

«Η έλλειψη αυτή συνεπάγεται κινδύνους τόσο για την απώλεια περιουσιακών στοιχείων του Δημοσίου, όσο και για τη νομιμότητα των εγγραφών, καθώς υφίσταται ο κίνδυνος ορισμένοι να επιδιώξουν την καταχώριση αδήλωτων ακινήτων ή εκτάσεων που δεν τους ανήκουν επικαλούμενοι χρησικτησία». Το Δικαστήριο σημειώνει ακόμη ότι:

«Απαιτείται, συνεπώς, η κατάρτιση αξιόπιστων πρώτων εγγραφών, αλλά και η έγκαιρη ανίχνευση και διόρθωση σφαλμάτων, κατά προτίμηση πριν από την τελική ανάρτηση, ή τουλάχιστον αμέσως μετά από αυτή. Η επέμβαση πρέπει να γίνεται έγκαιρα, ώστε να μην καταστούν τα σφάλματα πηγή μακροχρόνιων διαφορών και αβεβαιότητας».

ΟΙ ΤΕΣΣΕΡΙΣ ΓΕΝΝΕΕΣ ΤΗΣ ΚΤΗΜΑΤΟΓΡΑΦΗΣΗΣ 

Οι παγίδες πρόωρης περάτωσης της κτηματογράφησης και οι αποτυχημένες νομοθετικές πρωτοβουλίες του 2021 και 2024

«Υπάρχει το αντίρροπο αίτημα της ταχείας ολοκλήρωσης της κτηματογράφησης, το οποίο συνδέεται άμεσα με τις διαθέσιμες χρηματοδοτήσεις και την ανάγκη ενεργοποίησης του συστήματος. Η λειτουργία ενός οργανωμένου Κτηματολογίου αποφέρει πολλαπλά οφέλη, ιδίως όταν οι αντιδικίες είναι περιορισμένες. Ωστόσο, η υπερβολική επίσπευση μπορεί να υπονομεύσει την ασφάλεια των συναλλαγών, εφόσον παραμένουν εκκρεμείς αμφισβητήσεις που αγγίζουν τον πυρήνα της αξιοπιστίας του συστήματος» αναφέρει η έκθεση του Ελεγκτικού Συννεδρίου και   επισημαίνει αποτυχία των μομοθετικών πρωτοβουλιών του 2021 και 2024,  σημειώνοντας αναλυτικά ότι:

«Η πρόωρη περάτωση της κτηματογράφησης, όπως προβλέπεται από τον ν. 4821/2021, δεν φαίνεται να συνοδεύεται από επαρκή στάθμιση του κόστους και του οφέλους αυτής της επιλογής. Στην αιτιολογική έκθεση του νόμου γίνεται μεν μια γενικόλογη αναφορά σε μικρό, σε σχέση με τα εγγραπτέα δικαιώματα, αριθμό αιτήσεων διόρθωσης των στοιχείων της ανάρτησης, απουσιάζει, ωστόσο, μια ουσιαστική ανάλυση των επιπτώσεων και των πλεονεκτημάτων της επιτάχυνσης της διαδικασίας. Επιπλέον, δεν προβλέπεται η διενέργεια μιας τέτοιας στάθμισης από τη διοίκηση κατά την εφαρμογή των νέων διατάξεων.

Με τις διατάξεις των άρθρων 3, 4 και 6 του ν. 5142/2024, η πρόωρη περαίωση επεκτείνεται σε περιοχές για τις οποίες δεν έχουν εξεταστεί ούτε οι αιτήσεις διόρθωσης από τον ανάδοχο. Οι πρώτες εγγραφές βασίζονται πλέον σε στοιχεία που δεν έχουν ακόμη ελεγχθεί, ενώ οι εκκρεμείς δηλώσεις και αιτήσεις σημειώνονται στα κτηματολογικά φύλλα για μελλοντική εξέταση. Η αβεβαιότητα επεκτείνεται πλέον σε όλα τα ακίνητα για τα οποία έχει υποβληθεί οποιοδήποτε αίτημα διόρθωσης, μέχρι αυτό να αξιολογηθεί.

Με την ίδια νομοθεσία εισήχθη και η δυνατότητα πρόωρης περαίωσης της κτηματογράφησης χωρίς προηγούμενη ανάρτηση, εφόσον έχει ολοκληρωθεί η επεξεργασία των δηλώσεων και ο έλεγχος νομιμότητας από τον ανάδοχο, δυνατότητα της οποίας δεν έχει γίνει μέχρι τώρα χρήση».

Παραθέτοντας στοιχεία σύμφωνα με τα οποία:  

Μόνο το 19% των συμβάσεων 3ης και 4ης γενεάς έχει ολοκληρωθεί με την πάγια διαδικασία, η δε συντριπτική πλειονότητα των εν λόγω κτηματογραφήσεων έχει υπαχθεί στις διατάξεις περί πρόωρης περαίωσης.

Ειδικότερα, περισσότερες από τις μισές συμβάσεις έχουν περατωθεί χωρίς προηγούμενη εξέταση των αιτήσεων διόρθωσης και ενστάσεων από τις Επιτροπές Εξέτασης Υποθέσεων Κτηματογράφησης, ενώ επιπλέον 15% έχει περατωθεί χωρίς να έχουν εξετασθεί ούτε οι αιτήσεις διόρθωσης από τον ανάδοχο.

Επίσης, ένα μη αμελητέο ποσοστό της τάξης του 9% αφορά συμβάσεις στις οποίες δεν έχει γίνει ανάρτηση. Τα ποσοστά των δύο τελευταίων κατηγοριών είναι υψηλότερα, αν ληφθεί υπόψη ο αριθμός των προεκτιμώμενων δικαιωμάτων αντί του αριθμού των συμβάσεων».

Οι συνέπειες της πρόωρης περαίωσης και οι 233.000 συνολικά ενστάσεις-αιτήσεις διόρθωσης

♦ Από τις 233.000 συνολικά ενστάσεις-αιτήσεις διόρθωσης έχουν διαβιβασθεί 67.000 ενστάσεις (ποσοστό 30%), εκ των οποίων έχει ολοκληρωθεί η εκδίκαση για 46.000 (68%).

♦ Για τις 41 συμβάσεις που υπάγονται στον ν. 4821/2021, έχουν ήδη διαβιβασθεί 6.700 από τα 10.000 εκτιμώμενα πινάκια (67%), με στόχο την ολοκλήρωση της διαβίβασης εντός του 2026.

♦ Για τις 17 συμβάσεις του ν. 5142/2024, η διαβίβαση εκτιμάται ότι θα ολοκληρωθεί εντός του 2028, με βάση την παραδοχή συγκρότησης 230 επιτροπών ετησίως και ικανότητα επεξεργασίας 4.500 πινακίων ανά έτος από το 2026.

Κατόπιν των ανωτέρω, κατά τις ως άνω παρατηρήσεις η έκδοση αποφάσεων δεν θα υπερβεί τη διετία από την ολοκλήρωση των διαδικασιών του άρθρου 6α για κάθε σύμβαση.

«Η έγκαιρη εξέταση των εκκρεμών αιτήσεων διόρθωσης και ενστάσεων είναι αναγκαία ώστε να αποφευχθεί η μαζική προσφυγή των πολιτών στα δικαστήρια, η οποία θα επιβάρυνε το ήδη πιεσμένο δικαστικό σύστημα και θα παρέτεινε την αβεβαιότητα ως προς το ιδιοκτησιακό καθεστώς των ακινήτων. Είναι δε αναγκαία η συστηματική παρακολούθηση της προόδου του εν λόγω έργου και η λήψη συμπληρωματικών μέτρων εφόσον απαιτηθεί», τονίζεται στο πόρισμα.

Αποκαλυπτήρια και για το φιάσκο της οργανωτικής επάρκειας του φορέα του Κτηματολογίου ενω ετοιμάζεται να υποδεχθεί και τις ΥΔΟΜ

Η έκθεση του Ελεγκτικού Συνεδρίου δικαιώνει πλήρως τους εργαζόμενους του φορέα που έχουν επισημάνει μεγάλα προβλήματα υποστελέχωσης, χωρίς να εισακούονται από τους αρμοδίους της διοίκησης, οι οποίοι καταφεύγουν σε εμβαλωματικές επιλογές ενοικαζόμενου ανειδίκευτου προσωπικού και σε πρακτικές παροπλισμού του ικανού στελεχικού δυναμικού.

Σε μια φάση μάλιστα, που ο φορέας του Κτηματολογίου, έχοντας προβάλλει εικόνα ψηφιακής και οργανωτικής επάρκειας, προετοιμάζεται να υποδεχθεί και τις Υπηρεεσίες Δόμησης της χώρας, οι οποίες επίσης αντιμετωπίζουν τραγικά προβλήματα υποστελέχωσης και λειτουργικών αδυναμιών.

Αναφέρει η έκθεση του Δικαστηρίου συγκεκριμένα ότι:

«Σύμφωνα με στοιχεία που προσκόμισε το Ελληνικό Κτηματολόγιο τον Νοέμβριο 2025, από τις 1.120 προβλεπόμενες οργανικές θέσεις στην κεντρική και στις περιφερειακές υπηρεσίες του φορέα, έχουν καλυφθεί 551, δηλαδή περίπου οι μισές, 389 έχουν δεσμευθεί για κάλυψη μέσω διαδικασιών ΑΣΕΠ και 180 παραμένουν κενές.

Περαιτέρω, έχουν καλυφθεί 606 προσωποπαγείς ή προσωρινές θέσεις, ενώ 50 άτομα υπηρετούν με σχέση εργασίας ορισμένου χρόνου.

Από τα στοιχεία αυτά προκύπτει σημαντική υποστελέχωση, η οποία συνιστά καθοριστικό παράγοντα για την ύπαρξη μεγάλου αριθμού εκκρεμοτήτων».

Και επισημαίνει ότι:

«Στο παρόν στάδιο λειτουργίας του Κτηματολογίου, ο φορέας θα έπρεπε να λειτουργεί με ενισχυμένες δυνάμεις, προκειμένου να ανταποκριθεί στον αυξημένο φόρτο εργασιών που συνεπάγεται η ανάγκη κατάρτισης και οριστικοποίησης των πρώτων εγγραφών».

ΤΟ ΣΥΝΟΛΙΚΟ ΚΟΣΤΟΣ ΤΗΣ ΚΤΗΜΑΤΟΓΡΑΦΗΣΗΣ

Τρεις δεκαετίες και πάνω από 1 δις ευρώ και οι εκκρεμότητες για το Κτηματολόγιο 

«Η κτηματογράφηση στην Ελλάδα, η οποία ξεκίνησε το 1995 και οδεύει προς την ολοκλήρωσή της πραγματοποιήθηκε σε τέσσερις γενεές και κόστισε τουλάχιστον 1 δις ευρώ. Μέχρι τον Οκτώβριο του 2025, το 70% περίπου των δικαιωμάτων είχε ενταχθεί σε λειτουργούν Κτηματολόγιο. Η τελευταία δεκαετία χαρακτηρίστηκε από σημαντική εντατικοποίηση των προσπαθειών για την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης» αναφέρει η έκθεση του Ελεγκτικού Συνεδρίο.

Και υπογραμμίζει ως βασικές διαπιστώσεις ότι:

♦ Τρεις δεκαετίες μετά τη νομοθετική πρόβλεψή της, η κτηματογράφηση πλησιάζει στο τέλος της. Το χρονικό διάστημα που απαιτήθηκε είναι αντικειμενικά υπέρμετρα εκτεταμένο, ακόμη και για ένα τόσο σύνθετο εγχείρημα. Αξιοσημείωτη πρόοδος σημειώθηκε κατά την τελευταία δεκαετία.

♦ Σημαντικός αριθμός ακινήτων έχουν καταχωρηθεί ως αγνώστου ιδιοκτήτη. Η καθυστέρηση ολοκλήρωσης της κτηματογράφησης οφείλεται σε εγγενείς παράγοντες, αλλά και χρόνιες δυσλειτουργίες, όπως η ελλιπής καταγραφή της δημόσιας περιουσίας και η μη σύνταξη δασικών χαρτών. Ο ρυθμός υλοποίησης επιβραδύνθηκε από συχνές μεταβολές του νομοθετικού πλαισίου και λειτουργικά προβλήματα, όπως καθυστερήσεις στη συλλογή δηλώσεων, δυσχέρειες στη συγκρότηση των επιτροπών ενστάσεων και υποστελέχωση των υπηρεσιών ποιοτικού ελέγχου.

♦ Σε πολλές περιοχές περατώθηκε πρόωρα η κτηματογράφηση χωρίς προηγούμενη ολοκλήρωση της εξέτασης αιτήσεων διόρθωσης και ενστάσεων από τις αρμόδιες Επιτροπές ή τον ανάδοχο. Δεν έχει γίνει μέχρι τώρα χρήση της νομοθετικά προβλεπόμενης δυνατότητας περάτωσης χωρίς προηγούμενη ανάρτηση. Επίσης, προβλέφθηκαν ιδιαίτερα αυστηρές διαδικαστικές προϋποθέσεις εξέτασης των αιτήσεων διόρθωσης. Τα μέτρα αυτά, ενώ επιταχύνουν την έναρξη της λειτουργίας του Κτηματολογίου, μπορούν να προκαλέσουν παρατεταμένη αβεβαιότητα ως προς το ιδιοκτησιακό καθεστώς των ακινήτων και επιβάρυνση του δικαστικού συστήματος, αν δεν επιταχυνθεί η διεκπεραίωση των εκκρεμοτήτων.

♦ Διαπιστώθηκε η ύπαρξη μεγάλου αριθμού εκκρεμοτήτων σε ορισμένα κτηματολογικά γραφεία και υποκαταστήματα λόγω υποστελέχωσης. Η υλοποίηση του φυσικού αντικειμένου της ψηφιοποίησης του αρχείου των υποθηκοφυλακείων προχωρά με ικανοποιητικό ρυθμό. Η χρήση της τεχνητής νοημοσύνης επιτάχυνε σημαντικά τον νομικό έλεγχο των εγγραπτέων πράξεων, συνεπάγεται δε την ανάγκη πρόβλεψης κατάλληλων δικλείδων ασφαλείας. Οι διαδικασίες έχουν ψηφιοποιηθεί σε σημαντικό βαθμό, διαπιστώνονται όμως ορισμένες δυσλειτουργίες.

♦ Το νομοθετικό πλαίσιο που διέπει τη λειτουργία του Κτηματολογίου είναι επεξεργασμένο. Υφίσταται νομοθετική ασάφεια ως προς το θεμελιώδες ζήτημα αν η οριστικοποίηση ανακριβών πρώτων εγγραφών συνεπάγεται πρωτότυπη κτήση της κυριότητας από τον ανακριβώς εγγεγραμμένο. Το καθεστώς αποζημιωτικής ευθύνης του Ελληνικού Κτηματολογίου για εσφαλμένες εγγραφές χρήζει επανεξέτασης.

Ισχυρές συστάσεις από το Ελεγκτικό Συνέδριο προς τον φορέα του Κτηματολογίου και το υπουργείο

Παράλληλα το Ελεγκτικό Συνέδριο διατυπώνει ισχυρές συστάσεις προς το φορέα του Κτηματολογίου και τους αρμοδίους της κυβέρνησης αναφέροντας συγκεκριμένα:

Συστάσεις

Α. Προς το Ελληνικό Κτηματολόγιο

Σύσταση πρώτη: Να δοθεί προτεραιότητα στην επίτευξη των στόχων που έχει θέσει ο φορέας αναφορικά με τον ρυθμό διεκπεραίωσης των εκκρεμών υποθέσεων από τις Επιτροπές Εξέτασης Υποθέσεων Κτηματογράφησης, ώστε οι εκκρεμότητες να διεκπεραιωθούν το συντομότερο δυνατόν. Να παρακολουθείται συστηματικά η πρόοδος του εν λόγω και, σε περίπτωση μη επίτευξης του απαιτούμενου ρυθμού, να ληφθούν συμπληρωματικά μέτρα.

Σύσταση δεύτερη: Να ληφθεί κάθε δυνατή μέριμνα για την επιτάχυνση των διαδικασιών πρόσληψης μέσω ΑΣΕΠ για την άμεση κάλυψη των δεσμευμένων θέσεων, καθώς και να ενισχυθεί, τόσο σε αριθμητικό όσο και σε ποιοτικό επίπεδο, η στελέχωση των κτηματολογικών γραφείων και υποκαταστημάτων με μεγάλες εκκρεμότητες.

Σύσταση τρίτη: Να θεσπισθούν σαφή κριτήρια και διαδικασίες για τον προσδιορισμό της σειράς με την οποία διεκπεραιώνονται οι εκκρεμείς αιτήσεις.

Β. Για την ενίσχυση του κανονιστικού πλαισίου

Σύσταση πρώτη: Να εξετασθεί το ενδεχόμενο να αποσαφηνισθεί νομοθετικά το ζήτημα αν η οριστικοποίηση ανακριβών πρώτων εγγραφών συνεπάγεται πρωτότυπη κτήση κυριότητας από τον ανακριβώς εγγεγραμμένο.

Σύσταση δεύτερη: Να εξετασθεί το ενδεχόμενο θέσπισης ειδικών προϋποθέσεων για την αποζημιωτική ευθύνη του Ελληνικού Κτηματολογίου από λανθασμένες εγγραφές και ενιαίας δικαιοδοσίας για όλες τις διαφορές που πηγάζουν από την ανωτέρω αιτία.

Σύσταση τρίτη: Να εξετασθεί το ενδεχόμενο να αποδοθεί στο κτηματολογικό φύλλο δικονομική ισχύς εκτελεστού τίτλου.

Η ταυτότητα της έκθεσης του Ελεγκτικού Συνεδρίου

Ο έλεγχος διενεργήθηκε, υπό την εποπτεία του Συμβούλου Κωνσταντίνου Εφεντάκη και του Παρέδρου Νικολάου Σπανάκη και με τον συντονισμό της Γενικής Συντονίστριας Μαγδαληνής Λεκκάκου, από τις Υπηρεσίες Επιτρόπου του Ελεγκτικού Συνεδρίου του Τομέα Βουλής των Ελλήνων και Ψηφιακής Διακυβέρνησης, 1η του Τομέα Εργασίας και Κοινωνικών Υποθέσεων και 2η του Τομέα Υγείας και των Περιφερειακών Ενοτήτων Θεσσαλονίκης «Τομέα Πολιτισμού και Αθλητισμού και Λοιπών Νομικών Προσώπων», Δράμας, Έβρου, Καβάλας, Ημαθίας, Πιερίας, Φλώρινας και Χανίων.

Η έκθεση συντάχθηκε από τον Πάρεδρο Νικόλαο Σπανάκη υπό την επίβλεψη του Συμβούλου Κωνσταντίνου Εφεντάκη, βάσει των επιμέρους εκθέσεων που συνέταξαν οι υπηρεσίες που διενήργησαν τον έλεγχο.

Η έκθεση υιοθετήθηκε σε σχέδιο κατά την από 22.1.2026 Συνεδρίαση του Ογδόου Τμήματος αποτελούμενου από τους Σωτηρία Ντούνη, Πρόεδρο του Ελεγκτικού Συνεδρίου και του Τμήματος, Θεολογία Γναρδέλλη και Βασιλική Σοφιανού, Συμβούλους, και Ελένη Νικολάου και Νικόλαο Σπανάκη, Παρέδρους, και διαβιβάστηκε στους Υπουργούς Ψηφιακής Διακυβέρνησης και Δικαιοσύνης και στο ΝΠΔΔ «Ελληνικό Κτηματολόγιο». Ο Υπουργός Ψηφιακής Διακυβέρνησης τοποθετήθηκε επ’ αυτού με το 24.2.2026 έγγραφό του (Παράρτημα).

Η τελική έκθεση εγκρίθηκε από το Όγδοο Τμήμα αποτελούμενο από τους Σωτηρία Ντούνη, Πρόεδρο του Ελεγκτικού Συνεδρίου και του Τμήματος, Βασιλική Σοφιανού και Κωνσταντίνο Κρέπη, Συμβούλους, και Ελένη Νικολάου και Νικόλαο Σπανάκη, Παρέδρους, κατά την από 27.3.2026 Συνεδρίασή του.

Πηγή: ecopress.gr