Παναγιώτης Γαλάνης,
Δικηγόρος Περιβαλλοντικού – Πολεοδομικού Δικαίου,
Διδάκτωρ Νομικής ΕΚΠΑ,
Εμπειρογνώμων Περιβαλλοντικής Αδειοδότησης,
Μεταδιδάκτωρ Δικ. Περιβάλλοντος,
Διδάσκων Νομικής ΕΚΠΑ
www.pgalanislaw.gr
Οι πρώτες ρυθμίσεις με τον Ν. 2300/1995 και τον Ν. 3044/2002, οι οποίες πράγματι προέβλεπαν δυνατότητα μεταβίβασης τίτλων ΜΣΔ, χωρίς να έχει τεθεί τότε ευθέως ζήτημα αντισυνταγματικότητας ενώπιον του ΣτΕ ειδικά ως προς αυτό το σημείο. Στη συνέχεια, με τον Ν. 4495/2017 (άρθρο 68) θεσπίστηκε απαγόρευση μεταβίβασης των τίτλων σε τρίτους, καθώς το πλαίσιο επιδίωξε να περιορίσει τη δευτερογενή αγορά τίτλων που δημιουργούσε στρεβλώσεις. Ωστόσο, η ρύθμιση αυτή άλλαξε με τον Ν. 4759/2020 (άρθρο 71), ο οποίος εισήγαγε εκ νέου δυνατότητα αξιοποίησης και μεταβίβασης των τίτλων ΜΣΔ, πλέον μέσω του θεσμού της Τράπεζας Γης. Ουσιαστικά, η τράπεζα λειτουργεί ως ενδιάμεσος μηχανισμός ώστε να εξασφαλίζεται διαφάνεια και ελεγχόμενη κυκλοφορία των τίτλων.
Η νομολογία έχει εστιάσει κυρίως σε ζητήματα συνταγματικότητας του ίδιου του θεσμού της ΜΣΔ, ως έμμεσου τρόπου αποζημίωσης ιδιοκτητών ρυμοτομούμενων ακινήτων. Το Συμβούλιο της Επικρατείας έχει σε ορισμένες αποφάσεις κρίνει αντισυνταγματικές συγκεκριμένες διατάξεις (λ.χ. του Ν. 2300/1995 ή του άρθρου 5 Ν. 3044/2002), αλλά όχι ευθέως λόγω της δυνατότητας μεταβίβασης, όσο εξαιτίας της αναντιστοιχίας μεταξύ του θεσμού και των αρχών του άρθρου 24 Συντάγματος.
Το σημερινό καθεστώς (Ν. 4495/2017 όπως τροποποιήθηκε με τον Ν. 4759/2020) επιχειρεί να συμβιβάσει την ανάγκη αποκατάστασης των θιγόμενων ιδιοκτητών με την αποτροπή δημιουργίας ανεξέλεγκτης αγοράς τίτλων. Γι’ αυτό η μεταβίβαση πλέον επιτρέπεται αλλά μόνον εντός θεσμικού πλαισίου (Τράπεζα Γης) και όχι ελεύθερα, όπως παλιότερα. Με άλλα λόγια, αναδεικνύεται ότι η δυνατότητα πώλησης σε τρίτους έχει πράγματι αναγνωριστεί ιστορικά, περιορίστηκε αυστηρά με τον Ν. 4495/2017 και επανήλθε με τον Ν. 4759/2020 σε διαφορετική μορφή. Το δε πρόβλημα της συνταγματικότητας συνδέεται περισσότερο με το αν ο θεσμός ΜΣΔ συνιστά επαρκή και πρόσφορη αποζημίωση παρά με την κυκλοφορία των τίτλων αυτών καθαυτήν.
Η μεταβίβαση τίτλων Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης σε τρίτους είναι κατ’ αρχήν επιτρεπτή σήμερα, αλλά μόνο μέσα στο αυστηρά θεσμοθετημένο κανάλι της Ψηφιακής Τράπεζας Γης και με τους όρους που ορίζει το ισχύον σχήμα· ο τίτλος είναι ρητά ονομαστικός, η μεταβίβασή του επιτρέπεται αποκλειστικά μέσω της Ψηφιακής Τράπεζας Γης (μοναδική εξαίρεση η κληρονομική διαδοχή) και το ενσωματωμένο δικαίωμα είναι διαιρετό. Εξηγείται έτσι και ο ιδιωτικού δικαίου «τυπολογικός» προσδιορισμός του: το δικαίωμα που φέρει ο τίτλος λειτουργεί ως οιονεί εμπράγματο δικαίωμα, μεταγράφεται/καταχωρίζεται όπως τα εμπράγματα στο υποθηκοφυλακείο/κτηματολόγιο και σε κάθε μεταβίβαση εκδίδεται νέος τίτλος με τα στοιχεία του νέου δικαιούχου. Έτσι επιτυγχάνεται αφενός ασφάλεια συναλλαγών, αφετέρου πλήρης ιχνηλασιμότητα της κυκλοφορίας του τίτλου.
Το σημερινό οργανωτικό πλαίσιο της ΜΣΔ είναι προϊόν της επανεγκαθίδρυσής της με τον Ν. 4495/2017 και της κρίσιμης αναδιάρθρωσης με τον Ν. 4759/2020: θεσμοθετήθηκε η Ψηφιακή Τράπεζα Γης ως ηλεκτρονική υποδομή πραγματοποίησης και μεταβίβασης, οριοθετήθηκαν ρητά τα ακίνητα προσφοράς και υποδοχής, περιγράφηκαν οι έννομες συνέπειες στους δικαιούχους, ενώ απομακρύνθηκαν παλαιότερες αντισυνταγματικές πρακτικές του προϊσχύσαντος καθεστώτος (όπως ΠΑΕΣ και τίτλοι ΕΠΙ). Η «ψηφιοποίηση» και ο συγκεντρωτικός μηχανισμός τράπεζας γης δεν είναι απλή τεχνική καινοτομία αλλά συνταγματικά κρίσιμη «θεραπεία» των παθογενειών της προϊστορίας της ΜΣΔ.
Στο επίπεδο της λειτουργίας, η διαδικασία είναι ρητά μηχανιστικοποιημένη: οι ιδιοκτήτες καταχωρίζουν τίτλους/ακίνητα στην Ψηφιακή Τράπεζα Γης και το σύστημα αντιστοιχίζει προσφορά–υποδοχή βάσει τριών κριτηρίων, δηλαδή αξία (προκύπτουσα από τη δομήσιμη επιφάνεια και το αντικειμενικό σύστημα κατά την καταχώριση), χρονολογική σειρά καταχώρισης και χωρική εγγύτητα (ίδιος δήμος, αλλιώς ίδια Π.Ε., αλλιώς ίδια Περιφέρεια). Η «πραγματοποίηση» της μεταφοράς παράγει τυπικό τίτλο που μεταγράφεται ή κτηματολογικά καταχωρίζεται και δεσμεύει καθολικούς και ειδικούς διαδόχους· με την απόφαση πραγματοποίησης αποσβέννυται το δικαίωμα που «φέρουν» οι τετραγωνικές του τίτλου και ο τίτλος ακυρώνεται στην Τράπεζα Γης, ενώ σε μερική χρήση γίνεται ενημέρωση για το υπολειπόμενο, στρογγυλοποιημένο σε ακέραια τ.μ. Αυτό το εξαγόμενο «erga omnes» αποτυπώνει ακριβώς το γιατί ο τίτλος αντιμετωπίζεται ως οιονεί εμπράγματος: συνοδεύει το δικαίωμα και τους διαδόχους μέχρι την εξάντλησή του.
Η «παλιά αγορά» τίτλων επί Ν. 2300/1995 και Ν. 3044/2002 αποτέλεσε εστία αντισυνταγματικότητας. Η νομολογία αντιμετώπισε ως ανίσχυρες ρυθμίσεις του άρθρου 5 Ν. 3044/2002 και συναφών πράξεων και έκρινε ότι πριν τον νόμιμο καθορισμό Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ) η Διοίκηση δεν μπορούσε να εγκρίνει έκδοση τίτλων ΜΣΔ. Σε αυτό το πλαίσιο διατυπώθηκε και η θέση ότι οι ίδιοι οι τίτλοι ΜΣΔ, όπως λειτουργούσαν τότε, στερούνταν εκτελεστό χαρακτήρα και προσβάλλονταν απαραδέκτως, ενώ η προϊσχύσασα δυνατότητα μεταφοράς/«κυκλοφορίας» που παρείχε ο Ν. 3044/2002 προσέκρουε στο άρθρο 24 Συντ. Με άλλα λόγια, η ίδια η «ελεύθερη» δευτερογενής κυκλοφορία τίτλων χωρίς επαρκές πολεοδομικό υπόβαθρο (ΖΥΣ) και χωρίς κεντρικό μηχανισμό ελέγχου θεωρήθηκε αντισυνταγματική πρακτική.
Από αυτή την ιστορική διαδρομή προκύπτουν δύο κρίσιμες συνέπειες για το επίμαχο ερώτημα. Πρώτον, ναι μεν ο θεσμός γνωρίζει μεταβιβαστικότητα, αλλά αυτή είναι «καναλιασμένη»: δεν υπάρχει πλέον «ελεύθερη πώληση» εκτός συστήματος· οι μεταβιβάσεις γίνονται μέσα στην Ψηφιακή Τράπεζα Γης, με πλήρη τυποποίηση, έλεγχο προϋποθέσεων και χωρική λογική αντιστοίχισης· εκτός συστήματος εξαιρείται μόνο η κληρονομική διαδοχή. Αυτό απαντά και πρακτικά στο αν ο κύριος του βαρυνόμενου ακινήτου μπορεί να πουλήσει τον τίτλο του σε τρίτο: μπορεί, αλλά όχι ελεύθερα στην ιδιωτική αγορά—μόνο μέσω της Τράπεζας Γης, ώστε να παραχθεί νέος ονομαστικός τίτλος στον αποκτώντα και να μεταγραφεί η κτήση του. Δεύτερον, όπου προβάλλεται σήμερα ένσταση αντισυνταγματικότητας «της μεταβίβασης σε τρίτους», η επιχειρηματολογία οφείλει να διακρίνει ρητά την προϊσχύσασα, ακυρωθείσα πρακτική από το σημερινό ρυθμιστικό περιβάλλον: οι αντισυνταγματικές κρίσεις αφορούν είτε τίτλους και πράξεις εκδοθείσες με το παλαιό πλαίσιο είτε μεταφορές δίχως ΖΥΣ, όχι τη μεταβίβαση ως τέτοια όταν γίνεται υπό το νέο, κεντρικά ελεγχόμενο σχήμα της τράπεζας γης.
Τέλος, χρήσιμες είναι δύο δικονομικές–ουσιαστικές λεπτομέρειες που αναδεικνύονται: α) η πράξη έγκρισης πραγματοποίησης ΜΣΔ νοείται ως ατομική πράξη που δεν μεταβάλλει τους ισχύοντες όρους δόμησης του ακινήτου υποδοχής—άρα οι αιτιάσεις πρέπει να στοχεύουν στην τήρηση των προϋποθέσεων πραγματοποίησης και όχι να προσομοιώνουν την πράξη με κανονιστική τροποποίηση όρων δόμησης, και β) τα ζητήματα κύρους «παλαιών» τίτλων δεν «θεραπεύονται» εκ των υστέρων με διατάξεις που θα επιχειρούσαν γενική κύρωση, καθώς τέτοιες ρήτρες έχουν κριθεί ανίσχυρες εφόσον θα παγίωναν τίτλους ερειδόμενους σε αντισυνταγματικό υπόστρωμα. Οι στοχευμένες αυτές επισημάνσεις βοηθούν τόσο στη θεμελίωση εγκυρότητας τρεχουσών μεταβιβάσεων μέσα από την Ψηφιακή Τράπεζα Γης όσο και στην άμυνα έναντι επιθέσεων που συγχέουν το παλιό με το νέο δίκαιο.
Πηγή: b2green.gr