Των: Δέσποινας Σαχπάζη, Αρχιτέκτονος Μηχανικού, Κωνσταντίνας Σαχπάζη, Πολιτικού Μηχανικού, και Δρ. Κώστα Σαχπάζη, Πολιτικού Μηχανικού, Καθηγητή της Πολυτεχνικής Σχολής του Πανεπιστημίου Δυτικής Μακεδονίας
ΤΕΧΝΙΚΟ ΥΠΟΜΝΗΜΑ / ΓΝΩΜΟΔΟΤΗΣΗ
ΘΕΜΑ: Νομική και πολεοδομική αξιολόγηση της απόφασης του Εφετείου Κομοτηνής ως προς τη συνταγματικότητα της μη προσμέτρησης σοφιτών στον συντελεστή δόμησης βάσει του ΝΟΚ (Ν.4067/2012) και των εφαρμοστέων νομοθετικών διατάξεων (Ν.4495/2017, Ν.5167/2024, Ν.5184/2025).
- ΕΙΣΑΓΩΓΗ
Κατόπιν σχετικού αιτήματος, εξετάζεται η νομιμότητα των διατάξεων που επιτρέπουν την απαλλαγή των σοφιτών από τον συντελεστή δόμησης (Σ.Δ.), και η απόφαση του Εφετείου Κομοτηνής που κρίνει αντισυνταγματική την εφαρμογή του μέτρου στην πράξη, με βάση πραγματικά περιστατικά υπέρβασης της επιτρεπόμενης δόμησης.
- ΙΣΧΥΟΥΣΑ ΝΟΜΟΘΕΣΙΑ
2.1 Νέος Οικοδομικός Κανονισμός (ΝΟΚ – Ν.4067/2012)
- άρθρο 11: Σοφίτες, πατάρια και ερκερ μπορούν να μη συνυπολογίζονται στον Σ.Δ. υπό προϋποθέσεις (ύψος ≤ 2,30μ., σχέση με κύριο χώρο, απουσία υγρών χώρων).
2.2 Νόμος 4495/2017
- άρθρο 29 παρ.2: Προβλέπει τη μη προσμέτρηση ειδικών κατασκευών εφόσον πληρούνται οι όροι του ΝΟΚ και της ενεργειακής αποδοτικότητας.
2.3 Ερμηνευτική τροποποίηση 2021
- Επέκτεινε τη δυνατότητα μη προσμέτρησης σοφιτών υπό ευρύτερα κριτήρια, ενισχύοντας την οικοδομησιμότητα μικρών οικοπέδων, γεγονός που δημιούργησε ζήτημα εφαρμογής.
- ΝΟΜΟΛΟΓΙΑ
3.1 Απόφαση ΣτΕ 1478-149/2025 (Ολομέλεια)
- Η προσαύξηση του Σ.Δ. επιτρέπεται μόνον στο πλαίσιο εγκεκριμένου πολεοδομικού σχεδιασμού.
- Οριζόντια χορήγηση κινήτρων χωρίς αξιολόγηση κρίνεται αντισυνταγματική.
3.2 Απόφαση Εφετείου Κομοτηνής (αναφερόμενη)
- Κρίνει ότι η σοφίτα με ύψος >2,30μ., δυνατότητα χρήσης ως κατοικία και ουσιαστική αύξηση της ωφέλιμης επιφάνειας αποτελεί “κατ’ ουσίαν επιπλέον όροφο”.
- ΝΟΜΙΚΗ ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ
Η νομοθεσία επιτρέπει τη μη προσμέτρηση σοφιτών υπό αυστηρές τεχνικές προϋποθέσεις. Η αντισυνταγματικότητα που εντοπίζεται στις αποφάσεις της Δικαιοσύνης δεν αφορά την πρόβλεψη καθεαυτή, αλλά τη συστηματική κατάχρηση του μέτρου και την έλλειψη επαρκούς ελέγχου εφαρμογής από τις Υ.ΔΟΜ. και το ΤΕΕ.
Η απόφαση του Εφετείου είναι ερμηνευτικά ευθυγραμμισμένη με τη νομολογία του ΣτΕ και αποτυπώνει την ανάγκη επαναπροσδιορισμού των πραγματικών ορίων των μη προσμετρούμενων επιφανειών, ειδικά όταν οδηγούν σε υπέρβαση βασικών πολεοδομικών μεγεθών (όπως το ύψος και ο Σ.Δ.).
- ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑ
Η απόφαση του Εφετείου δεν καθιστά αντισυνταγματικό τον ΝΟΚ, αλλά αποδίδει έμφαση στην κατάχρηση της εξαίρεσης για τις σοφίτες. Συνιστάται:
- Αυστηροποίηση της ερμηνευτικής εγκυκλίου για τον έλεγχο των σοφιτών.
- Επαναφορά των αρχικών περιορισμών (π.χ. μέγιστη επιφάνεια σε σχέση με τον κύριο χώρο).
- Υποχρεωτική τεκμηρίωση μη χρήσης τους ως κατοικία μέσω εσωτερικής διαμόρφωσης.
Ο Δρ. Κώστας Σαχπάζης είναι Πολιτικός Μηχανικός, Καθηγητής της Πολυτεχνικής Σχολής του Πανεπιστημίου Δυτικής Μακεδονίας (www.uowm.gr και www.geodomisi.com, email:
Πηγή: news.b2green.gr