Από την Μαρία Καραντουμάνη

Για ακόμη μία χρονιά ολοκληρώθηκε με μεγάλη επιτυχία το Συνέδριο του Δικαίου του Χώρου στις 3 Οκτωβρίου, το οποίο έχει πλέον καθιερωθεί ως σημείο αναφοράς και συνάντησης ακαδημαϊκών, δικηγόρων, μηχανικών και φορέων του σχεδιασμού. Στόχος του θεσμού είναι η προώθηση του επιστημονικού διαλόγου και η ενίσχυση της νομικής και τεχνικής γνώσης γύρω από τα ζητήματα της ιδιοκτησίας, του πολεοδομικού σχεδιασμού και των πολιτικών βιώσιμης ανάπτυξης.

Ανάμεσα στις θεματικές που αναδείχθηκαν, ιδιαίτερο ενδιαφέρον προσέλκυσε το πάνελ που επικεντρώθηκε στις πρόσφατες αποφάσεις της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας (146 -149/2025), με τις οποίες κρίθηκαν αντισυνταγματικές βασικές διατάξεις του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ).  Στο πάνελ, που συντόνισε ο καθηγητής Αντώνης Καραμπάτζος, συμμετείχαν ο καθηγητής Δημήτρης Μέλισσας, ο Δ.Ν. Ανδρέας Παπαπετρόπουλος, ο δικηγόρος Δημήτρης Πολυχρονόπουλος και ο δικηγόρος Σπυρίδων Γ. Σκλήρης. Η σύνθεση του πάνελ αποτύπωσε όλο το φάσμα των προσεγγίσεων – από τη θεσμική οπτική του δικαστηρίου έως την πραγματικότητα του κατασκευαστικού τομέα και των επενδυτών.

Το πλαίσιο των αποφάσεων – Η κρίση του ΣτΕ 

Ο συντονιστής της συζήτησης, Αντώνης Καραμπάτζος, Καθηγητής Αστικού Δικαίου στη Νομική Σχολή του ΕΚΠΑ, τοποθετήθηκε εισαγωγικά, παρουσιάζοντας συνοπτικά την κρίση του ΣτΕ και τις κρίσιμες συνέπειες που αυτή γέννησε.

«Με τον ΝΟΚ του 2012 και κυρίως με τις τροποποιήσεις του 2020», σημείωσε, «επιβλήθηκε περιορισμός της κάλυψης και παράλληλη αύξηση του ύψους των κτιρίων, με την αιτιολογία ότι ο κατακόρυφος αερισμός θα βελτιώσει το μικροκλίμα των πόλεων. Παράλληλα, θεσπίστηκαν κίνητρα, όπως ο μη συνυπολογισμός παταριών και φυτεμένων δωμάτων, τα οποία στην πράξη οδηγούσαν σε αύξηση της δόμησης».

Οι ρυθμίσεις αυτές προκάλεσαν σειρά προσφυγών από δήμους και ιδιώτες, με βασικό επιχείρημα ότι επιφέρουν υποβάθμιση του περιβάλλοντος και αλλοίωση του χαρακτήρα των περιοχών. Το ΣτΕ, εξετάζοντας το ζήτημα, έκρινε ότι το σύστημα των κινήτρων δεν μπορεί να ισχύει οριζόντια για όλη την επικράτεια με υπουργική απόφαση ή μεμονωμένες άδειες. Σύμφωνα με το ανώτατο δικαστήριο, τα εν λόγω κίνητρα αποτελούν στην ουσία πολεοδομικό σχεδιασμό και, σύμφωνα με το άρθρο 24 του Συντάγματος, πρέπει να εντάσσονται στον εκάστοτε σχεδιασμό – δηλαδή στα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ) – με επιστημονική τεκμηρίωση των επιπτώσεων κάθε φορά.

Στο ίδιο πλαίσιο, το Δικαστήριο έκρινε αντισυνταγματικό τον μη συνυπολογισμό παταριών και φυτεμένων δωμάτων στον συντελεστή δόμησης, καθώς οδηγούν σε αύξηση της οικιστικής πυκνότητας χωρίς πρόδηλο περιβαλλοντικό όφελος.

Ως προς την ασφάλεια δικαίου το ΣτΕ επιχείρησε, όπως ανέφερε ο συντονιστής, μια -μάλλον – ισορροπημένη λύση: «Οι άδειες που είχαν εκδοθεί έως την 11η Δεκεμβρίου 2024 και είχαν ξεκινήσει εργασίες εκσκαφής, θεωρήθηκαν ισχυρές. Όσες όχι, θα μπορούσαν πλέον να ακυρωθούν. Το πρόβλημα, όμως, είναι τι σημαίνει “εκκίνηση εργασιών” – και πώς αποδεικνύεται».

Δημήτρης Μέλισσας,  Καθηγητής Σχολής Πολιτικών Μηχανικών ΕΜΠ, Δικηγορική Εταιρεία Δημήτρης Μέλισσας & Συνεργάτες: 

ΝΟΚ, εργαλείο (από)δόμησης;

Ο Δημήτρης Μέλισσας, ως συνήγορος του Δήμου Αλίμου, περιέγραψε πώς μια τυπική περιοχή των προαστίων της πρωτεύουσας μετατράπηκε ραγδαία από περιοχή με οικοδομές 5- 6 ορόφων σε μια νέα πραγματικότητα με 7-8. Η αφετηρία, όπως εξήγησε, ήταν η έκδοση αυτοματοποιημένων αδειών από μηχανικούς, χωρίς προέγκριση δημόσιας αρχής, με επίκληση κυρίως των άρθρων 15 και 25 του ΝΟΚ. Έτσι, μέσα σε λίγα χρόνια, δημιουργήθηκε ένα νέο δομημένο περιβάλλον χωρίς να έχει προηγηθεί ούτε πολεοδομικός έλεγχος ούτε συνολικό σχέδιο.

Στο επίκεντρο της επιχειρηματολογίας του κ. Μέλισσα βρίσκεται η πεποίθηση ότι ο ΝΟΚ δεν μπορεί να υποκαθιστά τον πολεοδομικό σχεδιασμό.

Όπως τόνισε, «όλες οι διαδικασίες σχεδιασμού είναι γράμμα κενό αν δεν συνοδεύονται από σαφείς ρυθμίσεις στο πεδίο της δόμησης. Διαφορετικά, ο σχεδιασμός δεν αποτυπώνεται ποτέ στην πράξη – ούτε στην κατοικία, ούτε στον τουρισμό, ούτε πουθενά». Κατά τον ίδιο, ο ΝΟΚ έχει καταλήξει να λειτουργεί ως εργαλείο σχεδιασμού χωρίς να είναι θεσμικά εξοπλισμένος για κάτι τέτοιο.

«Ο ΝΟΚ και οι προηγούμενοι κανονισμοί καθορίζουν τι και πού χτίζεται, τη θέση ενός κτιρίου μέσα στο οικόπεδο, τη λογική ανάπτυξης του όγκου και ακόμη και την εσωτερική του διαρρύθμιση  δηλαδή το “κέλυφος” της πόλης». Αυτά, όπως σημείωσε, παράγουν μια τυπολογία κτιρίων και καθορίζουν τη συνοχή του αστικού ιστού. «Στην ανεπτυγμένη Δύση, αυτή η τυπολογία οδηγεί σε ενιαία αισθητική – από τις στέγες και τις προσόψεις έως το ύψος και τη ρυμοτομία. Αντίθετα, στην Ελλάδα, οι σημειακές παρεμβάσεις, όπως του Μπομπονά ή της Ακαδημίας Πλάτωνος, χωρίς συνολικό σχέδιο, διαρρηγνύουν την ταυτότητα της πόλης», σημείωσε.

Ο καθηγητής τόνισε ότι οι τεχνικές προδιαγραφές και τα σταθερότυπα των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων  αποτελούν το μόνο αξιόπιστο πλαίσιο για ορθολογικό σχεδιασμό. Τα ΤΠΣ, όπως εξήγησε, απαιτούν χρόνια μελετών και προϋποθέτουν οριοθετήσεις ρεμάτων, στρατηγικές μελέτες κινητικότητας και ακριβή προσδιορισμό της φέρουσας ικανότητας μιας περιοχής – σε ό,τι αφορά το πράσινο, τα σχολεία, τις συγκοινωνίες και τις υποδομές υγείας. «Όταν, όμως, μια πολυκατοικία έχει βάσει σχεδίου συντελεστή 100 και με τον ΝΟΚ φτάνει στο 150, τότε όλες αυτές οι μελέτες καθίστανται ανεφάρμοστες και ανατρέπουν τον προγραμματισμό», ανέφερε.

Πέρα από τον πολεοδομικό σχεδιασμό, ο κ. Μέλισσας ανέδειξε και την περιβαλλοντική διάσταση του προβλήματος: «Όσο περισσότερο χτίζεις έξω από τον σχεδιασμό, τόσο εντείνεις το φαινόμενο της θερμικής νησίδας». Τα λεγόμενα «πάρκα τσέπης» του άρθρου 10, τόνισε, «δεν αποτελούν πανάκεια, χρειάζονται ένταξη σε συνολικό σχέδιο, όπως συμβαίνει στις πόλεις της Κοπεγχάγης ή της Πενσυλβάνια, όπου ακόμη και οι μικροί χώροι πρασίνου υπηρετούν μια ευρύτερη στρατηγική».

Ιδιαίτερη έμφαση έδωσε στην ασάφεια των βιοκλιματικών ρυθμίσεων του ΝΟΚ, επισημαίνοντας ότι «οι γενικές διατυπώσεις για τον βιοκλιματικό σχεδιασμό, χωρίς σαφή κριτήρια, προδιαγραφές ή μηχανισμό ελέγχου, καταλήγουν να λειτουργούν ως πρόσχημα για ανεξέλεγκτη δόμηση». Κλείνοντας, ο κ. Μέλισσας συνέδεσε το ζήτημα του ΝΟΚ με την γενικότερη συζήτηση περί βιωσιμότητα.  «Το πρόγραμμα “Εξοικονομώ” επιχειρεί να αναβαθμίσει το υπάρχον κτιριακό απόθεμα, δεν μπορεί, όμως, να συνυπάρχει με “μπόνους” για νέους ορόφους στα ίδια κτίρια, γιατί έτσι αναιρείται ο ίδιος ο στόχος της βιώσιμης ανάπτυξης».

Κατά τη γνώμη του, η Πολιτεία κινδυνεύει να δημιουργήσει διπλό καθεστώς πολεοδομικού ελέγχου, ήτοι ένα βασισμένο στον θεσμικό σχεδιασμό και ένα δεύτερο, απροσδιόριστο, βασισμένο στα «κίνητρα» του ΝΟΚ. «Ο πρώτος είναι προβλέψιμος, ο δεύτερος εξαρτάται από την ιδιωτική πρωτοβουλία».

Η ουσία της μεγάλης διαμάχης, σύμφωνα με τον Δημήτρη Μέλισσα, συνοψίζεται σε μία φράση: «Ο ΝΟΚ δεν είναι τίποτα άλλο παρά η σύμπτωση των παλιών επενδυτών (είτε εργολάβοι είτε επενδυτές) με τους καινούργιους που χτίζουν με τον ΝΟΚ.»

Ανδρέας Παπαπετρόπουλος,  Δ.Ν, Managing partner, Δικηγορική Εταιρεία Ανδρέας Παπαπετρόπουλος – Ευαγγελία Μπάνου και Συνεργάτες

Το πρόβλημα δεν είναι τα κίνητρα αλλά η αδράνεια της πολιτείας

Από την αντίπερα όχθη, ο Ανδρέας Παπαπετρόπουλος, που υπερασπίστηκε τη συνταγματικότητα του ΝΟΚ, τόνισε ότι η απόφαση του ΣτΕ στρέφεται ουσιαστικά κατά της Πολιτείας και όχι των μηχανικών. Όπως σημείωσε, το Δικαστήριο ορθώς αναγνώρισε ότι το σύστημα των κινήτρων συνιστά μορφή πολεοδομικού σχεδιασμού, θέση με την οποία δήλωσε ότι συμφωνεί.

Για τον ίδιο, το βασικό διακύβευμα δεν είναι η νομιμότητα των κινήτρων, αλλά αν η Πολιτεία τηρεί τη θεσμική της υποχρέωση.

«Το άρθρο 24 παρ. 2 του Συντάγματος επιβάλλει ορθολογικό και βιώσιμο πολεοδομικό σχεδιασμό, όμως η Πολιτεία αδρανεί χαρακτηστιτικά εδώ και πενήντα χρόνια, με τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια να καθυστερούν δραματικά. Πρόκειται για παράλειψη οφειλόμενης ενέργειας της Διοίκησης».

Κατά τον ίδιο, τα κίνητρα δεν είναι εγγενώς προβληματικά: «Η ενεργειακή απόδοση Α+, η μείωση κάλυψης και η αύξηση ύψους δεν είναι αντισυνταγματικά καθ’ εαυτά. αντιθέτως, συνιστούν μια προσπάθεια να δοθούν σύγχρονες λύσεις. Το ζητούμενο είναι να ενταχθούν σε ολοκληρωμένο σχεδιασμό και να εφαρμόζονται με ενιαία κριτήρια Μια σύγχρονη πόλη μπορεί να αναπτυχθεί είτε κατ’ πλάτος είτε καθ’ ύψος – και για την Αθήνα, που δεν έχει άλλα περιθώρια επέκτασης, η δεύτερη επιλογή είναι ίσως η μόνο ρεαλιστική».

Τέλος, υπενθύμισε ότι οι ελληνικές πόλεις υποφέρουν από χρόνιες παθογένειες που τις κατατάσσουν χαμηλά διεθνώς ως προς την ποιότητα ζωής: έλλειψη κοινόχρηστων χώρων, ανεπαρκείς υποδομές, πεπαλαιωμένο κτιριακό απόθεμα. «Για αυτή την πραγματικότητα δεν ευθύνονται τα κίνητρα του ΝΟΚ, ο κανονισμός ήρθε να δημιουργήσει προϋποθέσεις σύγχρονων κατασκευών με μικρότερη κάλυψη και με εξασφάλιση κοινωνικών ωφελημάτων. Το ΣτΕ δεν τα ακύρωσε γενικά, απλώς ζήτησε να ενταχθούν σε θεσμικό σχεδιασμό».

Ασφάλεια δικαίου, ανάκληση αδειών και όρια δράσης του δικαστή: Μια ισόρροπη λύση (;)

Μετά τον πρώτο κύκλο τοποθετήσεων, ο συντονιστής Αντώνης Καραμπατζός επανήλθε με ένα κρίσιμο ερώτημα: «Είναι η κρίση του ΣτΕ, ως προς την ανάκληση οικοδομικών αδειών, σύμφωνη με τις αρχές της ασφάλειας δικαίου; Και, επιπλέον, είναι ο ρόλος ενός ανώτατου δικαστηρίου να καθορίζει τόσο εξειδικευμένους κανόνες ή θα έπρεπε να αναλάβει δράση ο νομοθέτης;»

Ο Δημήτρης Μέλισσας απάντησε πρώτος, με έναν τόνο απογοήτευσης. «Προσπάθησα δύο φορές να φέρω το ζήτημα ως πρότυπη δίκη, μία με τον ΝΟΚ και μία με τα Airbnb την Πλάκα και αποτύχαμε και στις 2. Αν το θέμα είχε τεθεί εγκαίρως, με συνεννόηση ανάμεσα στα δικαστήρια, ίσως είχαμε αποφύγει τόσες προσφυγές και τόση ανασφάλεια δικαίου».
Σε σχέση με τη διάκριση ανάμεσα στις άδειες που ξεκίνησαν ή όχι εργασίες, εξέφρασε επιφυλάξεις: «Η αρχή του σχεδιασμού επιβάλλει ισότητα όλων των επενδυτών. Αυτοί που ήδη προχώρησαν προστατεύονται, αλλά όσοι μένουν χωρίς αερισμό, φωτισμό ή δυνατότητα αξιοποίησης, δεν έχουν καμία διασφάλιση. Κι αυτοί είναι πολίτες του ίδιου κράτους».

Από την πλευρά του, ο Ανδρέας Παπαπετρόπουλος υπογράμμισε ότι το Συμβούλιο της Επικρατείας όχι μόνο μπορεί, αλλά και οφείλει να ασκεί έλεγχο συνταγματικότητας, λειτουργώντας ως οιονεί συνταγματικό δικαστήριο. Το ζήτημα, όπως σημείωσε, δεν είναι η άσκηση του ελέγχου, αλλά τα όριά του. «Το ΣτΕ προσπάθησε να ισορροπήσει ανάμεσα στο πολεοδομικό κεκτημένο, το περιβαλλοντικό ισοζύγιο και την ασφάλεια δικαίου, αλλά η στάθμιση αυτή άφησε πολλά κενά.»

«Η διάκριση ανάμεσα σε όσους έσπευσαν να ξεκινήσουν εκσκαφές και σε όσους περίμεναν είναι αυθαίρετη και άδικη, οι νομοταγείς τελικά τιμωρούνται».

Επισήμανε, επίσης, ότι η έννοια της «έναρξης εργασιών» είναι τόσο ασαφής, ώστε να μην μπορεί να οριστεί με σαφήνεια ποια πράξη συνιστά πραγματική εκκίνηση.

Τέλος, υπενθύμισε ότι το ζήτημα έχει ήδη πάρει τον δρόμο προς το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο Δικαιωμάτων του Ανθρώπου (ΕΔΔΑ), αποκαλύπτοντας ότι η προσφυγή έχει κριθεί παραδεκτή και εκκρεμεί ο ορισμός δικασίμου. «Η απάντηση του Υπουργείου ήταν ανεπαρκής. ζητούμε να αναγνωριστεί ότι όλοι/ες όσοι/ες είχαν εκδώσει νόμιμη άδεια πριν από την 11η Δεκεμβρίου προστατεύονται, ανεξαρτήτως αν ξεκίνησαν εργασίες ή όχι. Μιλάμε για περίπου 14.000 άδειες που βρίσκονται “στον αέρα”»

Δημήτρης Πολυχρονόπουλος,  Head of Legal & Compliance Officer, TRASTOR ΑΕΕΑΠ: 

Η αστάθεια του πλαισίου «φρενάρει» τις θεσμικές επενδύσεις

Ο Δημήτρης Πολυχρονόπουλος, προσεγγίζοντας το ζήτημα από την πλευρά των θεσμικών επενδυτών, επισήμανε ότι για αυτούς η ασφάλεια δικαίου δεν αποτελεί μια αφηρημένη έννοια, αλλά τον βασικό οδηγό κάθε επενδυτικής απόφασης. Όπως τόνισε, η επικρατούσα αντίληψη ότι τα τελευταία χρόνια παρατηρείται σημαντική αύξηση επενδύσεων από αλλοδαπούς θεσμικούς φορείς στην Ελλάδα δεν ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα. «Υπάρχει πράγματι αύξηση στις άμεσες ξένες επενδύσεις στον τομέα του real estate», σημείωσε, «αλλά η πλειονότητα αυτών δεν προέρχεται από θεσμικούς επενδυτές».

Ο θεσμικός επενδυτής, όπως εξήγησε, έρχεται με πρόθεση νομιμότητας και μακροχρόνιας παρουσίας – δεν δρα ευκαιριακά. Ωστόσο, η πολυπλοκότητα και η αστάθεια του ελληνικού νομοθετικού πλαισίου λειτουργούν αποτρεπτικά. «Η ίδια η έκθεση του State Department για την Ελλάδα», ανέφερε, «περιγράφει ένα προβληματικό και δυσπρόσιτο θεσμικό καθεστώς, που καθιστά τη χώρα μη φιλική προς τις επενδύσεις στην ακίνητη περιουσία».

Σύμφωνα με τον ίδιο, ο θεσμικός επενδυτής απαιτεί προβλέψιμους και σταθερούς κανόνες. Όπως ανέφερε χαρακτηριστικά: «Πώς να εξηγήσω σε Αμερικανούς διευθυντές μιας εισηγμένης εταιρείας ότι, παρότι έχουμε εκδώσει οικοδομική άδεια για ένα development, αυτή μπορεί ανά πάσα στιγμή να προσβληθεί;» αναρωτήθηκε.

Κατά τον κ. Πολυχρονόπουλο , οι πρόσφατες εξελίξεις γύρω από τον ΝΟΚ πρέπει να αποτελέσουν αφορμή για μια ουσιαστική επανεκκίνηση: «Είναι ευκαιρία να γεφυρώσουμε την έλλειψη εμπιστοσύνης των ξένων επενδυτών απέναντι στην ελληνική πραγματικότητα».

Σπυρίδων Γ. Σκλήρης, Νομικός Σύμβουλος Χαροκοπείου Πανεπιστημίου, Εταίρος Δικηγορικής Εταιρείας «Μεϊντής-Σκλήρης-Λαμπρόπουλος» Σκλήρης

Η επόμενη ημέρα του ΝΟΚ με τον Ν. 5197/2025: συμμόρφωση με το ΣτΕ ή παράταση της αβεβαιότητας;

Ο Σπυρίδων Σκληρής ανέλαβε να φωτίσει την «επόμενη ημέρα» του ΝΟΚ, όπως αυτή διαμορφώνεται υπό το νέο νομοθετικό πλαίσιο του Ν. 5197/2025. Όπως εξήγησε, ο νόμος αυτός αποτελεί ουσιαστικά την προσπάθεια του νομοθέτη να συμμορφωθεί με τις αποφάσεις της Ολομέλειας του ΣτΕ.

«Υπάρχει πληθώρα διατάξεων στο νέο νομοθέτημα», σημείωσε, «που αναφέρονται ρητά στη συμμόρφωση με το ΣτΕ -όμως το ερώτημα είναι αν η συμμόρφωση αυτή είναι ουσιαστική ή απλώς τυπική».

Ο Σκληρής ανέλυσε τρία βασικά σημεία του νέου νόμου: πρώτον, καταργεί τα κίνητρα που κρίθηκαν αντισυνταγματικά per se, δεύτερον, εντάσσει εκείνα που η οριζόντια εφαρμογή τους θεωρήθηκε αντισυνταγματική στα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ), και τρίτον, εισάγει την έννοια του «πολεοδομικού ισοδυνάμου», δηλαδή τη δυνατότητα να συνεχιστεί η εφαρμογή ορισμένων κινήτρων του ΝΟΚ, υπό την προϋπόθεση καταβολής ενός τέλους που θα διατίθεται για δημόσιες υποδομές.

«Το ερώτημα Είναι αν εδώ εξαντλείται η υποχρέωση της Πολιτείας ή αν μπορεί να γίνει προσφυγή στο Συμβούλιο Συμμόρφωσης του ΣτΕ», τόνισε. Υπενθύμισε ότι, αν και ο νόμος 3068/2002 προβλέπει τη συμμόρφωση μόνο της διοίκησης, υπάρχει προηγούμενο (Πρακτικό 20/2015) όπου το Συμβούλιο έκρινε ότι μπορεί να ελέγξει και νομοθετικές διατάξεις. «Άρα, θεωρητικά, κάποιος αιτών θα μπορούσε να ζητήσει εκ νέου έλεγχο, υποστηρίζοντας ότι ο νομοθέτης δεν συμμορφώθηκε πλήρως», παρατήρησε.

Αναφερόμενος στην εφαρμογή των αποφάσεων του ΣτΕ από τα διοικητικά δικαστήρια, ο Σκληρής έκανε διαχωρισμό δύο επιπέδων. Πρώτον, τις αιτήσεις ακύρωσης για διατάξεις που έχουν ήδη κριθεί αντισυνταγματικές, όπου η κρίσιμη ημερομηνία παραμένει η 11η Δεκεμβρίου· και δεύτερον, τον τρόπο με τον οποίο η νομολογία του ΣτΕ επηρεάζει άλλες, ακόμη ανοιχτές, υποθέσεις που σχετίζονται με τον ΝΟΚ. «Πολλοί αιτούντες ζήτησαν αναστολές εκτέλεσης λόγω πρόδηλης βασιμότητας – όμως τα διοικητικά δικαστήρια απέρριψαν τα αιτήματα, θεωρώντας ότι απαιτείται ενδελεχής έρευνα για να διαπιστωθεί ακόμη και αν έχουν ξεκινήσει οι εργασίες εκσκαφής», εξήγησε.

Παράλληλα, πρόσθεσε ότι η λογική του ΣτΕ έχει ήδη αρχίσει να διαχέεται στη νομολογία των διοικητικών εφετείων. «Υπάρχουν αποφάσεις, (π.χ. Διοικητικό Εφετείο Κομοτηνής 39/2025), που έκριναν αντισυνταγματική την αύξηση συντελεστή δόμησης μέσω σοφιτών, παρότι αυτό δεν έχει ακόμη εξεταστεί από το ΣτΕ», υπογράμμισε. Έτσι, έχει αρχίσει να διαμορφώνεται ένα ερμηνευτικό δεδικασμένο που μπορεί να επεκταθεί και σε άλλες πτυχές του ΝΟΚ.

Ο δικηγόρος, κλείνοντας τη συζήτηση, παραδέχθηκε ότι, παρά την ανάγκη για ένα σαφές πλαίσιο και μια ενιαία γραμμή που θα ακολουθούν όλοι οι επενδυτές, στην παρούσα φάση κάτι τέτοιο δεν είναι εφικτό. Όπως εξήγησε, τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια βρίσκονται ακόμη υπό εκπόνηση και θα περάσουν από τον προληπτικό έλεγχο του ΣτΕ, γεγονός που αφήνει ανοιχτό το ενδεχόμενο νέων προσφυγών.

Νέες ρυθμίσεις με «παλιά λογική» πελατειακού και εισπρακτικού χαρακτήρα

Με αφορμή την εισήγηση του κ. Σκληρή για τις αλλαγές στο νομοθετικό πλαίσιο, οι δύο πρώτοι ομιλητές επανήλθαν με σύντομες αλλά ουσιαστικές τοποθετήσεις.

Ο κ.  Μέλισσας υποστήριξε ότι το πρόβλημα δεν είναι η έλλειψη κανονισμών, αλλά η συχνή, μακρόχρονη και αποσπασματική τροποποίησή τους – με τον ΝΟΚ να έχει ήδη αλλάξει 102 φορές! «Καταλαβαίνω την αγωνία των επενδυτών», σημείωσε, «αλλά δεν μπορεί η Πολιτεία να πολεοδομεί με εργαλείο που δεν είναι για πολεοδομία, δηλαδή, να κάνει σχεδιασμό με τον Οικοδομικό Κανονισμό».

Ο κ. Παπαπετρόπουλος, επανερχόμενος στη συζήτηση, εξέφρασε έντονο σκεπτικισμό για τη μελλοντική εφαρμογή του νέου πλαισίου. Ειδικότερα, αναφερόμενος στην ένταξη των κινήτρων στα ΤΠΣ, υπογράμμισε ότι η ρύθμιση αυτή κινδυνεύει να μείνει γράμμα κενό, εφόσον τα σχέδια εξακολουθούν να καθυστερούν λόγω πελατειακών λογικών και τοπικών συμφερόντων. Για τον ίδιο, η εκπόνηση των ΤΠΣ πρέπει να αποσυνδεθεί πλήρως από την τοπική αυτοδιοίκηση και να ανατεθεί σε κεντρικό κρατικό φορέα, με σαφή χρονοδιαγράμματα και δεσμευτικούς στόχους.

Όσον αφορά το πολεοδομικό ισοδύναμο, τόνισε ότι πρόκειται για «μια γνώριμη συνταγή» που έχει αποτύχει επανειλημμένα στο παρελθόν – από τη μεταφορά συντελεστή δόμησης έως τις «τράπεζες γης» και τη «ψηφιακή γη».

«Εργαλεία λογικής πολεοδομικού ισοδύναμου τα έχουμε ξαναδεί και δεν λειτούργησαν», ανέφερε χαρακτηριστικά, επισημαίνοντας τον κίνδυνο να καταλήξει και αυτή η ρύθμιση σε μια καθαρά εισπρακτική λογική, όπου οι δήμοι θα εισπράττουν χρήματα χωρίς να είναι σαφές πού κατευθύνονται – όπως έχει καταλήξει να συμβαίνει και με την τακτοποίηση αυθαιρέτων.

Τελικά «έκλεισε» η υπόθεση του ΝΟΚ;

Στο τέλος της συζήτησης, ο καθηγητής Δημοσίου Δικαίου του ΕΚΠΑ και δικηγόρος Γιώργος Δέλλης τοποθετήθηκε με μια καίρια παρέμβαση. Ο Δέλλης υποστήριξε πως το ΣτΕ ορθώς έκρινε τον ΝΟΚ και είχε τη θεσμική δυνατότητα να παρέμβει  «ίσως και πιο αυστηρά», όπως σημείωσε.

Κατά την άποψή του, οι οπορτουνιστικές ρυθμίσεις του ΝΟΚ διέλυσαν την πολεοδομική συνοχή και ήταν αναμενόμενο να αξιοποιηθούν από μηχανικούς και επενδυτές, εφόσον υφίστανται.

Η πραγματική δυσκολία, όπως τόνισε, είναι πώς μπορεί κανείς να ανακαλέσει ρυθμίσεις που έχουν ήδη εφαρμοστεί και παράγουν έννομα αποτελέσματα. Για τον ίδιο, το πρόβλημα του ΝΟΚ αντικατοπτρίζει τη βαθύτερη παθογένεια της ελληνικής κοινωνίας και του πελατειακού κράτους, το οποίο, υπό πιέσεις και συντεχνιακές παρεμβάσεις, «ξεχείλωσε» τον πολεοδομικό σχεδιασμό. Ολοκληρώνοντας, εξέφρασε τον φόβο ότι η υπόθεση του ΝΟΚ ενδέχεται να μην έχει κλείσει οριστικά προς προς το παρόν.

Πηγή: daily.nb.org