Παναγιώτης Γαλάνης,
Δικηγόρος Περιβαλλοντικού – Πολεοδομικού Δικαίου,
Διδάκτωρ και Μεταδιδάκτωρ Νομικής ΕΚΠΑ,
Διδάσκων Νομικής ΕΚΠΑ
www.pgalanislaw.gr,
Το 2026 θα είναι έτος-ορόσημο για όσους έχουν οικοδομικές άδειες που «χτυπήθηκαν» από τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας (ιδίως στο πεδίο των κινήτρων/προσαυξήσεων του ΝΟΚ), αλλά και για όσους βρίσκονται με έργα «παγωμένα» λόγω ακυρώσεων ή εκκρεμών αιτήσεων ακύρωσης. Η αγορά δεν έχει μόνο ένα πρόβλημα νομιμότητας· έχει πρόβλημα χρονισμού: ακόμη κι όταν ο νόμος δίνει οδό θεραπείας (αναθεώρηση/επανέγκριση/ειδική διαδικασία), το δικαίωμα εξαντλείται με αυστηρές προθεσμίες, και η εκπρόθεσμη κίνηση ισοδυναμεί πρακτικά με απώλεια του εργαλείου. Η κρισιμότερη ημερομηνία που πρέπει να μπει σε κάθε ημερολόγιο το 2026 είναι η 16η Μαρτίου 2026, έως την οποία –σύμφωνα με τις τελευταίες παρατάσεις που ανακοινώθηκαν δημοσίως– παρέχεται περιθώριο για υποβολή αίτησης αναθεώρησης οικοδομικής άδειας που έχει ακυρωθεί από το ΣτΕ, ενώ η παράταση «πιάνει» και την εξέταση των αιτήσεων από τα αρμόδια όργανα.
Η «θεραπεία» των ακυρωθεισών αδειών δεν είναι ενιαία διαδικασία για όλες τις περιπτώσεις. Στην πράξη έχουμε τρεις βασικές κατηγορίες φακέλων, οι οποίες απαιτούν διαφορετική νομική στρατηγική. Πρώτον, άδειες που εκδόθηκαν με χρήση κινήτρων/προσαυξήσεων και βρίσκονται στον πυρήνα των νομολογιακών εξελίξεων (ΝΟΚ). Δεύτερον, άδειες που τυπικά ακυρώθηκαν δικαστικά, αλλά το έργο είχε ήδη ξεκινήσει και πρέπει να αποτραπεί το φαινόμενο ημιτελούς/εγκαταλελειμμένης κατασκευής. Τρίτον, άδειες που δεν είναι «ακυρωθείσες» ακόμη, αλλά έχουν εκκρεμή αίτηση ακύρωσης, οπότε το κρίσιμο είναι η προληπτική θωράκιση και η επιλογή του σωστού χρονικού σημείου για αναθεώρηση ή προσαρμογή.
Στον πυρήνα του νέου πλαισίου βρίσκεται το χρονικό ορόσημο της 11ης Δεκεμβρίου 2024. Το ΥΠΕΝ έχει αποτυπώσει δημοσίως τη λογική του μηχανισμού: όταν οι εργασίες είχαν εκκινήσει έως 11.12.2024, προβλέπεται δυνατότητα συνέχισης υπό προϋποθέσεις, με σύνδεση σε «περιβαλλοντικό ισοδύναμο» και σε ειδική μελέτη/σχέδιο (ΕΣΠΙΑΠ), ώστε να αποφευχθούν εγκαταλελειμμένα κελύφη και να υπάρξει αντιστάθμιση σε επίπεδο Δήμου/Δ.Ε. Παράλληλα, στο ίδιο πνεύμα, ο ν. 5197/2025 (όπως παρουσιάζεται σε κωδικοποιημένη μορφή) περιγράφει κανόνες αναθεώρησης αδειών με κίνητρα: όταν οι εργασίες δεν είχαν εκκινήσει έως 11.12.2024, η υλοποίηση προϋποθέτει αναθεώρηση για αφαίρεση των κινήτρων, ενώ όταν είχαν εκκινήσει, τίθενται όροι για το τι διατηρείται και τι δεν μπορεί να επεκταθεί μέσω της αναθεώρησης. Αυτό δεν είναι απλή «τεχνική» λεπτομέρεια: είναι το σημείο στο οποίο κρίνεται αν ο φάκελος οδηγείται σε λειτουργική λύση (συνέχιση με νόμιμο τρόπο) ή σε αδιέξοδο (νέα άδεια από μηδενική βάση, με ό,τι αυτό συνεπάγεται για κόστος/χρόνο/εμπορευσιμότητα).
Μέσα στο 2026, συνεπώς, ο ορθός χειρισμός ενός φακέλου ακυρωθείσας άδειας πρέπει να ξεκινά ως «νομικός έλεγχος επιλεξιμότητας» για το εργαλείο θεραπείας και να καταλήγει σε πλήρη επιχειρησιακό οδικό χάρτη, πριν εξαντληθεί η προθεσμία της 16.3.2026. Στην πράξη, αυτό σημαίνει: α) ταυτοποίηση ακριβούς λόγου ακύρωσης και του τμήματος της άδειας που προσβλήθηκε (ολική ή μερική ακύρωση, ακύρωση με βάση συγκεκριμένα κίνητρα/προσαυξήσεις, ή ακύρωση λόγω ουσιωδών πλημμελειών), β) απόδειξη χρόνου εκκίνησης εργασιών με «σκληρά» στοιχεία (ημερολόγιο έργου, τιμολόγια, δηλώσεις, αυτοψίες, φωτοτεκμηρίωση, στοιχεία Ελεγκτή Δόμησης όπου υπάρχουν), γ) επιλογή της κατάλληλης οδού: αναθεώρηση για αφαίρεση κινήτρων ή αναθεώρηση/νομιμοποίηση με ειδικούς όρους, δ) προετοιμασία του φακέλου ώστε να μη μετατραπεί η αναθεώρηση σε δεύτερη «μάχη» ακυρωσιμότητας (αιτιολογία, συμβατότητα με ισχύοντες όρους δόμησης κατά τον χρόνο αναθεώρησης, συμμόρφωση σε τυχόν μεταβατικές ρυθμίσεις), ε) αν απαιτείται κεντρική κρίση/έγκριση (π.χ. όπου ο νόμος/η ρύθμιση παραπέμπει σε κεντρικά συλλογικά όργανα), κατάθεση έγκαιρα, διότι η διοικητική καθυστέρηση δεν «σώζει» την εκπρόθεσμη αίτηση. Η δημόσια ενημέρωση για την παράταση έως 16.3.2026 είναι σαφής ως προς το ότι αφορά τόσο την υποβολή όσο και την εξέταση, άρα το ασφαλές μοντέλο είναι «πλήρης φάκελος νωρίς», όχι «κατάθεση τελευταίας ημέρας».
Η εμπορική/επενδυτική αποτίμηση του 2026 σε αυτό το θέμα είναι συγκεκριμένη: η θεραπεία ακυρωθείσας άδειας είναι εργαλείο διαφύλαξης αξίας. Αν χαθεί, οι συνέπειες δεν είναι μόνο πολεοδομικές· μεταφέρονται σε τραπεζικές εκταμιεύσεις, σε συμβάσεις εργολαβίας, σε ποινικές/διοικητικές εκθέσεις κινδύνου (διακοπές εργασιών, πρόστιμα), σε αστικές αξιώσεις (καθυστερήσεις παράδοσης, υπαναχωρήσεις, ρήτρες). Από πλευράς δικηγορικής πρακτικής, το κρίσιμο μήνυμα προς ιδιοκτήτες, developers, μηχανικούς και συμβολαιογράφους είναι ότι το 2026 δεν προσφέρεται για «αναμονή να δούμε». Προσφέρεται για προληπτική νομική θωράκιση του φακέλου, ώστε η αναθεώρηση/θεραπεία να σταθεί, να περάσει τον έλεγχο και να μην ξαναγεννήσει ακυρωσιμότητα.
Πηγή: pgalanislaw.gr