Παναγιώτης Γαλάνης,
Δικηγόρος Περιβαλλοντικού – Πολεοδομικού Δικαίου,
Διδάκτωρ και Μεταδιδάκτωρ Νομικής ΕΚΠΑ,
Διδάσκων Νομικής ΕΚΠΑ
www.pgalanislaw.gr,
Από τα πιο συνηθισμένα πεδία σύγκρουσης στην καθημερινή πράξη είναι η πιλοτή (και γενικότερα οι κοινόχρηστοι χώροι) όταν επιχειρείται “σιωπηρή” αλλαγή χρήσης: αποθήκευση, κλείσιμο με πρόχειρες κατασκευές, μετατροπή σε χώρο εργασίας, ακόμη και παραχώρηση/οικειοποίηση τμημάτων ως «ιδιωτικός» χώρος. Η σύγκρουση εδώ είναι διπλή: πολεοδομική (κατασκευή/κλείσιμο/αλλαγή χρήσης χώρου) και ιδιοκτησιακή (κοινόχρηστο–αποκλειστική χρήση–οριζόντια ιδιοκτησία). Και συνήθως η ιδιοκτησιακή πλευρά είναι αυτή που αφήνει μετέωρη τη λύση, γιατί ακόμη κι αν κάποιος επιχειρήσει τεχνική νομιμοποίηση, σκοντάφτει στη σύσταση και στις απαιτήσεις συναίνεσης.
Ειδικά για τις θέσεις στάθμευσης στην πιλοτή, έχουν υπάρξει νομοθετικές παρεμβάσεις και παρατάσεις/διευκρινίσεις που ενδιαφέρουν την πράξη, με χαρακτηριστικό παράδειγμα τη ρύθμιση που παρουσιάστηκε δημόσια ως αποσαφήνιση για ανοικτές θέσεις στάθμευσης στην πιλοτή. Όμως, ακόμη κι εκεί, δεν πρέπει να μπερδεύουμε: άλλο είναι η δυνατότητα παραχώρησης αποκλειστικής χρήσης/ρύθμισης θέσεων στάθμευσης και άλλο η «μετατροπή» της πιλοτής σε χώρο κλειστό/ιδιωτικό/άλλη χρήση. Η δεύτερη περίπτωση, στις περισσότερες πραγματικές υποθέσεις, γεννά αθροιστικά προβλήματα: αυθαιρεσία, εμπλοκή ΗΤΚ, αντιρρήσεις συνιδιοκτητών, και αβεβαιότητα σε μεταβίβαση.
Το πρακτικό κριτήριο που προτείνεται να κρατήσει ο ιδιοκτήτης είναι αυτό: αν ο χώρος είναι κοινόχρηστος (κατά σύσταση/κανονισμό), τότε οποιαδήποτε «αλλαγή χρήσης» ή περίκλειση/ιδιωτικοποίηση δεν είναι μόνο θέμα ΥΔΟΜ ή νόμου αυθαιρέτων· είναι πρωτίστως ζήτημα δικαιώματος των λοιπών συνιδιοκτητών και νομιμότητας της σύστασης.
Η σωστή σειρά ενεργειών στην πράξη είναι: (α) έλεγχος τίτλων/σύστασης/κανονισμού για το τι είναι κοινόχρηστο και τι έχει (αν έχει) αποκλειστική χρήση, (β) αποτύπωση της πραγματικής κατάστασης, (γ) αξιολόγηση αν υπάρχει πολεοδομική παράβαση και ποια διαδικασία απαιτείται, και (δ) απόφαση στρατηγικής: είτε επιστροφή στην νόμιμη κατάσταση είτε πλήρης, «διπλή» τακτοποίηση (πολεοδομική + ιδιοκτησιακή) όπου αυτό είναι ρεαλιστικό. Το κέρδος είναι διπλό: προστατεύεται η περιουσία του ιδιοκτήτη, αλλά και τα δικαιώματα των συνιδιοκτητών που αλλιώς οδηγούνται σε μακρές συγκρούσεις.
Το θέμα «πιλοτή – θέσεις στάθμευσης – κοινόχρηστοι χώροι» είναι, στην πράξη, το σημείο όπου η Πολεοδομία σταματά να είναι “μόνο τετραγωνικά” και γίνεται κατεξοχήν ζήτημα δικαιωμάτων: δικαιώματα συνιδιοκτησίας και χρήσης, προστασία της περιουσίας, αλλά και ασφάλεια συναλλαγών (μεταβιβάσεις/μισθώσεις/δάνεια) μέσω της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου. Ο λόγος είναι απλός: οι παρεμβάσεις στην πιλοτή ή σε κοινόχρηστους χώρους δεν είναι «ιδιωτική υπόθεση» ενός διαμερίσματος, αλλά ακουμπούν πυρήνα της οροφοκτησίας (τι είναι κοινόχρηστο, ποιος μπορεί να το χρησιμοποιεί και με ποια νομική βάση).
Η πρώτη μεγάλη διάκριση που πρέπει να γίνεται εξαρχής είναι ανάμεσα σε (Α) ρυθμίσεις στάθμευσης σε ανοικτούς χώρους της πιλοτής (καθορισμός/παραχώρηση/μεταβίβαση δικαιώματος χρήσης ή ακόμη και σύσταση ιδιοκτησιακού καθεστώτος, ανά περίπτωση) και (Β) σε κλείσιμο/περίκλειση/μετατροπή της πιλοτής σε αποθήκες, καταστήματα, κατοικίες, εργαστήρια ή “ιδιωτικά δωμάτια”. Στην πράξη, οι ιδιοκτήτες συχνά τα συγχέουν: θεωρούν ότι επειδή «έχω θέση στάθμευσης στην πιλοτή» μπορούν να περιφράξουν, να βάλουν ρολά, να κλείσουν με πάνελ, να δημιουργήσουν αποθήκη ή γραφείο. Αυτή είναι η κλασική αρχή του προβλήματος: η θέση στάθμευσης (ως δικαίωμα χρήσης ή ακόμη και ως ιδιοκτησιακή κατασκευή υπό προϋποθέσεις) δεν ταυτίζεται με δικαίωμα μετατροπής του κοινόχρηστου χώρου σε κλειστό χώρο άλλης χρήσης.
Στο σκέλος της στάθμευσης, υπάρχει πράγματι μια κρίσιμη νομοθετική εξέλιξη: ο ν. 5005/2022 πρόσθεσε ρύθμιση στο πλαίσιο του ν. 960/1979 για την κυριότητα ανοικτών θέσεων στάθμευσης στην πιλοτή (παρ. 5Α στο άρθρο 1), κάτι που στην αγορά προβλήθηκε ως «λύση» για ένα πρακτικό αδιέξοδο δεκαετιών. Αυτό, όμως, δεν σημαίνει ότι “ό,τι υπάρχει στην πιλοτή νομιμοποιείται” ούτε ότι “η πιλοτή γίνεται ιδιωτικό γκαράζ”. Η νομιμοποίηση/αναγνώριση ανοικτών θέσεων στάθμευσης κινείται σε εντελώς διαφορετική λογική από το κλείσιμο της πιλοτής ή την αλλαγή χρήσης της.
Στο σκέλος των κλεισιμάτων/καταλήψεων, το πρόβλημα είναι τριπλό:
Πρώτον, πολεοδομικά: όταν κλείνεις τμήμα πιλοτής ή το μετατρέπεις σε χώρο κύριας χρήσης, συνήθως δημιουργείς νέα δομημένη επιφάνεια/κλειστό χώρο και άρα μπαίνεις σε πεδίο αυθαιρέτων ή ανάγκης άδειας (αναλόγως νομιμότητας/χρόνου/δυνατότητας). Το κλείσιμο πιλοτής είναι από τα “κλασικά” παραδείγματα αυθαιρεσίας σε κοινόχρηστο χώρο που καταγράφεται σταθερά στην πρακτική.
Δεύτερον, ιδιοκτησιακά: η πιλοτή, κατά κανόνα, περιγράφεται ως κοινόχρηστος χώρος στη σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας. Αυτό σημαίνει ότι ο κάθε ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα συγκυριότητας επί του κοινόχρηστου (με χιλιοστά) και αντίστοιχο δικαίωμα χρήσης κατά τον προορισμό του. Η «ιδιωτικοποίηση» ενός τμήματος (αποθήκη, “δικό μου δωμάτιο”, κλείσιμο με ρολό) θίγει άμεσα τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών: δεν είναι απλώς παράβαση πολεοδομικής τάξης, είναι προσβολή συγκυριότητας και δικαιώματος χρήσης. Εκεί εγκυμονείται το μόνιμο πρακτικό εμπόδιο: ακόμη κι αν κάποιος δύναται να εξεύρει τεχνική διαδρομή ρύθμισης/τακτοποίησης, συχνά δεν μπορεί να “καθαρίσει” ιδιοκτησιακά χωρίς τις αναγκαίες συναινέσεις/τροποποιήσεις σύστασης (όπου απαιτούνται) – και αυτά στην πράξη είναι δυσκολότερα από το πολεοδομικό σκέλος.
Τρίτον, συναλλακτικά/ΗΤΚ: όταν υπάρχουν αυθαιρεσίες ή καταλήψεις σε κοινόχρηστους χώρους, η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου τις “φέρνει στην επιφάνεια”. Το ΤΕΕ στις οδηγίες/ερωταπαντήσεις για την ΗΤΚ προβλέπει ρητά ότι οι κοινόχρηστοι χώροι καταχωρίζονται ως ξεχωριστή “ιδιοκτησία” τύπου «κοινόχρηστοι χώροι» όταν υπάρχει σύσταση, δηλαδή ο κοινόχρηστος χώρος γίνεται αντικείμενο καταγραφής. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι ένα κλείσιμο στην πιλοτή δεν είναι “κάτι που αφορά μόνο τον Χ ιδιοκτήτη”: αφορά την εικόνα του κτιρίου και μπορεί να μπλοκάρει ή να δυσχεράνει διαδικασίες, ιδίως όταν ζητείται συνολική συνέπεια φακέλου.
Από αυτά προκύπτουν και οι πιο συχνές «υπο-περιπτώσεις» που παρατηρούνται στο πεδίο:
- Πιλοτή που έχει γεμίσει αποθήκες “ανά διαμέρισμα” (ξύλινα/αλουμινένια κουτιά, ρολά, πρόχειρα χωρίσματα). Πολεοδομικά, έχεις περίκλειση/νέα χρήση. Ιδιοκτησιακά, έχεις κατάληψη κοινόχρηστου. Συναλλακτικά, έχεις “κόκκινη σημαία” στην καταγραφή κοινόχρηστων στην ΗΤΚ. Στο τέλος, ο ιδιοκτήτης που θέλει να πουλήσει βρίσκεται αντιμέτωπος με το ότι το πρόβλημα είναι συλλογικό: απαιτείται είτε συλλογική αντιμετώπιση είτε καθαρή απόσυρση/αποξήλωση.
- Θέσεις στάθμευσης που αντιμετωπίζονται σαν “ιδιόκτητο γκαράζ”. Στην πράξη, υπάρχει μεγάλη σύγχυση και σε φορολογικό/δηλωτικό επίπεδο για το πώς αποτυπώνονται ή δεν αποτυπώνονται τέτοιες θέσεις. Πηγές της αγοράς επισημαίνουν ότι πρόκειται για δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης και όχι ιδιοκτησία στις κλασικές περιπτώσεις, με συνέπειες στο πώς δηλώνονται. Το κρίσιμο, όμως, για τη δική μας πολεοδομική ανάλυση είναι ότι ακόμη κι όταν επιλύεται το ιδιοκτησιακό της στάθμευσης, δεν νομιμοποιείται αυτομάτως το κλείσιμο ή η μετατροπή του χώρου.
- “Μικρές” καταλήψεις κοινόχρηστων (π.χ. επέκταση καταστήματος προς πιλοτή, κλείσιμο τμήματος διαδρόμου, μόνιμες κατασκευές σε ακάλυπτο). Εδώ, ειδικά όταν μπαίνει επαγγελματική χρήση, το ρίσκο μεγαλώνει: πέρα από την ιδιοκτησία, εμφανίζονται θέματα όχλησης, ασφάλειας και ενδεχομένως πυρασφάλειας/οδεύσεων.
- Η αυθαιρεσία στην πιλοτή ως “μπλοκάρισμα” της μεταβίβασης. Παρότι σε επίπεδο κοινής αντίληψης ο κόσμος νομίζει ότι «πουλάω το διαμέρισμα, όχι την πιλοτή», οι σύγχρονες διαδικασίες συμμόρφωσης έχουν ενισχύσει την ανάγκη να είναι καθαρή και η εικόνα του κτιρίου, ιδίως όταν απαιτείται καταγραφή κοινόχρηστων ή όταν ο φάκελος δεν αντέχει σε έλεγχο συνέπειας.
Σε επίπεδο στρατηγικής αντιμετώπισης, το «σωστό» στην πράξη είναι να μην ξεκινά κανείς από το ερώτημα “πώς θα το τακτοποιήσω”, αλλά από το ερώτημα “τι ακριβώς είναι αυτό που έχω” σε τρία παράλληλα επίπεδα:
- τίτλοι/σύσταση/κανονισμός (ορισμός κοινόχρηστου, αποκλειστικές χρήσεις, τυχόν ρυθμίσεις στάθμευσης),
- εγκεκριμένα σχέδια της άδειας (τι είναι πιλοτή, τι είναι ανοικτό, τι είναι βοηθητικό),
- πραγματική κατάσταση (τι έχει κλειστεί, πότε, με τι υλικά, για ποια χρήση).
Μόνο τότε επιλέγεται διαδρομή: αποξήλωση/επαναφορά, ρύθμιση όπου επιτρέπεται, ή συλλογική λύση που συνάδει και ιδιοκτησιακά.
Στις καταλήψεις κοινόχρηστου χώρου, ακόμη και όταν υπάρχει δυνατότητα υπαγωγής/ρύθμισης στο πλαίσιο των αυθαιρέτων, η κοινωνία των συνιδιοκτητών (και οι απαιτήσεις συναίνεσης ή τροποποίησης σύστασης, κατά περίπτωση) είναι συχνά το πραγματικό πρόβλημα. Γι’ αυτό και το θέμα είναι τόσο συχνό: δεν είναι τεχνικά δύσκολο· είναι νομικά συλλογικό.
Πηγή: news.b2green.gr