Tι αλλάζει για κυριότητα λόγω χρησικτησίας και δικαιώματα δημοσίου σε χιλιάδες ακίνητα

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Νέα υποχρεωτική διαδικασία, πριν από τη συζήτηση αγωγής για την αναγνώριση κυριότητας λόγω έκτακτης χρησικτησίας σε ακίνητα που έχουν καταχωριστεί στο Κτηματολόγιο με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» προβλέπει νέα νομοθετική ρύθμιση, σε νομοσχέδιο του υπουργείου Δικαιοσύνης που κατατέθηκε και ψηφίζεται στη Βουλή. Bήμα βήμα η νέα διαδικασία, για ιδιοκτήτες, δημόσιο, δικηγόρους, μηχανικούς και κτηματολογικούς διαμεσολαβητές.

♦ Η κτηματολογική διαμεσολάβηση επεκτείνεται στις περιπτώσεις ακινήτων που έχουν καταχωριστεί ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», όταν οι πολίτες προβάλλουν δικαιώματα κυριότητας, λόγω έκτακτης χρησικτησίας.

♦ Στο πρακτικό διαμεσολάβησης θα πρέπει να περιλαμβάνονται έγγραφο του Δημοσίου, των ΟΤΑ ή των ΝΠΔΔ περί μη προβολής δικαιωμάτων, καθώς και τουλάχιστον δύο ένορκες βεβαιώσεις και έντυπο Ε9 του ιδιώτη για την επίμαχη ιδιοκτησία, με χρονικό βάθος τουλάχιστον δέκα ετών.

♦ Για να κλειδώσουν οι προϋποθέσεις της έκτακτης χρησικτησίας, ο διαμεσολαβητής υποχρεούται να διαπιστώνει την ύπαρξη σειράς αποδεικτικών στοιχείων, όπως λογαριασμών κοινής ωφέλειας, μισθωτηρίων συμβολαίων, δηλώσεων ενώπιον δημόσιων ή φορολογικών αρχών, οικοδομικών αδειών, τοπογραφικών διαγραμμάτων βεβαίας χρονολογίας, καθώς και ιδιωτικών συμφωνητικών πώλησης ή διανομής που έχουν συνταχθεί τουλάχιστον είκοσι (20) έτη πριν από την προσφυγή στη διαδικασία της διαμεσολάβησης και φέρουν βεβαία χρονολογία.

Η νέα ρύθμιση τροποποιεί το άρθρο 6 του ν. 2664/1998 και καθορίζει τα βήματα της κτηματολογικής διαμεσολάβησης, τη συμμετοχή ιδιωτών και δημόσιων φορέων, τις προθεσμίες, τα δικαιολογητικά που αποδεικνύουν την εικοσαετή νομή και τις προϋποθέσεις καταχώρισης της συμφωνίας στο Κτηματολόγιο.

Παράλληλα, προβλέπονται συγκεκριμένες ενέργειες για τον ιδιώτη, τον δικηγόρο, τον μηχανικό, τον κτηματολογικό διαμεσολαβητή και τις αρμόδιες υπηρεσίες του Δημοσίου. Αναλυτικά η νέα νομοθετική ρύθμιση προβλέπει τα ακόλουθα:

Υποχρεωτική διαμεσολάβηση πριν από τη συζήτηση της αγωγής

Πριν από τη συζήτηση αγωγής με την οποία αμφισβητείται ανακριβής πρώτη κτηματολογική εγγραφή, ο ενάγων υποχρεούται, «επί ποινή απαραδέκτου της συζήτησης», να προσκαλέσει όλους τους εναγόμενους σε υποχρεωτική αρχική συνεδρία διαμεσολάβησης.

Εξαιρούνται από την πρόσκληση μόνο τα πρόσωπα αγνώστου διαμονής. Η πρόσκληση μπορεί να περιλαμβάνεται στην αγωγή ή να γίνεται με ιδιαίτερο δικόγραφο.

Η συνεδρία πραγματοποιείται ενώπιον κτηματολογικού διαμεσολαβητή, ο οποίος επιλέγεται από ειδικό μητρώο. Το μητρώο καταρτίζεται και τηρείται ηλεκτρονικά από την Κεντρική Επιτροπή Διαμεσολάβησης του άρθρου 10 του ν. 4640/2019.

Σε περίπτωση αδικαιολόγητης μη εμφάνισης εναγόμενου στην υποχρεωτική αρχική συνεδρία προβλέπεται η επιβολή αυξημένης δικαστικής δαπάνης.

Τι γίνεται όταν οι ιδιώτες καταλήξουν σε συμφωνία

Όταν η διαφορά αφορά ιδιώτες και στη διαδικασία διαμεσολάβησης επιτευχθεί συμφωνία, συντάσσεται πρακτικό από τον διαμεσολαβητή. Το πρακτικό καταχωρίζεται στο κτηματολογικό φύλλο και, με βάση αυτό, διορθώνεται η ανακριβής πρώτη εγγραφή.

Εάν η διόρθωση απαιτεί και αλλαγές στα όρια, στο εμβαδόν ή στη γεωμετρική απεικόνιση του ακινήτου, στο πρακτικό πρέπει να επισυνάπτονται, «επί ποινή ακυρότητας», το τοπογραφικό διάγραμμα γεωμετρικών μεταβολών και το αποδεικτικό ηλεκτρονικής υποβολής του στην ηλεκτρονική βάση του Ελληνικού Κτηματολογίου.

Η συμφωνία δεν περιορίζεται, επομένως, σε μια δήλωση των μερών, αλλά πρέπει να συνοδεύεται από τα απαιτούμενα τεχνικά στοιχεία όταν επηρεάζονται τα κτηματολογικά διαγράμματα.

Ειδική διαδικασία για την έκτακτη χρησικτησία

Για την αναγνώριση κυριότητας λόγω έκτακτης χρησικτησίας σε ακίνητο που εμφανίζεται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», η ρύθμιση θεσπίζει ειδική υποχρεωτική διαδικασία.

Ο ενδιαφερόμενος που ασκεί αναγνωριστική αγωγή πρέπει, πριν από τη συζήτησή της, να προσφύγει σε υποχρεωτική αρχική συνεδρία ενώπιον πιστοποιημένου κτηματολογικού διαμεσολαβητή, ο οποίος πρέπει να είναι κάτοχος πτυχίου Νομικής και να έχει επιλεγεί από το ειδικό μητρώο.

Η μη πραγματοποίηση της υποχρεωτικής αρχικής συνεδρίας «επιφέρει το απαράδεκτο της άσκησης της αγωγής». Η διαμεσολάβηση αποτελεί, συνεπώς, υποχρεωτικό διαδικαστικό στάδιο και όχι προαιρετική επιλογή του διεκδικούντος.

Πρώτο βήμα η καταχώριση του Φύλλου Βασικών Στοιχείων

Πριν από την πρόσκληση των εμπλεκομένων στη συνεδρία, ο επισπεύδων τη διαμεσολάβηση οφείλει να καταχωρίσει στο Κτηματολόγιο το Φύλλο Βασικών Στοιχείων. Το έγγραφο πρέπει να είναι υπογεγραμμένο από τον κτηματολογικό διαμεσολαβητή. Για την καταχώρισή του καταβάλλεται πάγιο τέλος.

Η καταχώριση στο κτηματολογικό φύλλο πρέπει να ολοκληρώνεται υποχρεωτικά «έως την επόμενη εργάσιμη ημέρα». Με αυτό το βήμα αποτυπώνεται στο κτηματολογικό φύλλο ότι έχει κινηθεί διαδικασία διεκδίκησης του συγκεκριμένου ακινήτου.

Μετά την καταχώριση αρχίζει να υπολογίζεται η προθεσμία για τη διενέργεια της υποχρεωτικής αρχικής συνεδρίας.

Η υποχρεωτική προθεσμία των 30 ημερών

Η πρόσκληση για την υποχρεωτική αρχική συνεδρία πρέπει να ορίζεται σε χρόνο που απέχει τουλάχιστον 30 ημέρες από την καταχώριση του Φύλλου Βασικών Στοιχείων στο Κτηματολόγιο.

Η τήρηση της προθεσμίας αποτελεί ουσιώδη όρο της διαδικασίας. Όπως ορίζεται στη διάταξη, «η μη τήρηση της προθεσμίας αυτής συνεπάγεται την ακυρότητα του πρακτικού διαμεσολάβησης».

Εάν, επομένως, η συνεδρία πραγματοποιηθεί πριν συμπληρωθούν οι 30 ημέρες, το πρακτικό που θα συνταχθεί δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως έγκυρη βάση για τη διόρθωση της κτηματολογικής εγγραφής.

Πώς συμμετέχει το Ελληνικό Δημόσιο

Όταν μεταξύ των εναγομένων είναι το Ελληνικό Δημόσιο, Οργανισμός Τοπικής Αυτοδιοίκησης ή νομικό πρόσωπο δημοσίου δικαίου, οι φορείς αυτοί υποχρεούνται να συμμετέχουν στην αρχική συνεδρία διαμεσολάβησης.

Το Δημόσιο εκπροσωπείται από τον αρμόδιο λειτουργό του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους. Οι ΟΤΑ και τα νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου εκπροσωπούνται από τους υπηρετούντες νομικούς συμβούλους, από δικηγόρους με έμμισθη εντολή ή από δικηγόρους που έχουν ειδική πληρεξουσιότητα για τη συγκεκριμένη διαδικασία.

Οι εκπρόσωποι συμμετέχουν στη συνεδρία και υπογράφουν τα πρακτικά περάτωσης, υπαγωγής στη διαδικασία διαμεσολάβησης και επίτευξης ή μη επίτευξης συμφωνίας.

Τηλεδιάσκεψη για το Νομικό Συμβούλιο του Κράτους

Οι αρμόδιοι λειτουργοί του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους συμμετέχουν κατά κανόνα μέσω τηλεδιάσκεψης. Φυσική παρουσία προβλέπεται όταν ο αρμόδιος λειτουργός δηλώσει εγγράφως στον διαμεσολαβητή ότι επιθυμεί να παραστεί με αυτόν τον τρόπο.

Όταν εναγόμενο είναι το Δημόσιο, ο διαμεσολαβητής οφείλει να ενημερώσει εγγράφως τους διαδίκους τουλάχιστον 30 ημέρες πριν από τη συνεδρία. Έως την ημέρα διεξαγωγής της συνεδρίας πρέπει να έχει παρασχεθεί στους αρμόδιους λειτουργούς έγγραφο των αρμόδιων δημόσιων υπηρεσιών για το εάν το Δημόσιο προβάλλει ή δεν προβάλλει δικαιώματα επί του συγκεκριμένου ακινήτου.

Πώς «κλειδώνει» η θέση του Δημοσίου

Η αρμόδια υπηρεσία πρέπει να διατυπώσει εγγράφως τη θέση της ως προς την ύπαρξη δικαιωμάτων του Δημοσίου στο ακίνητο που αφορά η ανακριβής πρώτη εγγραφή.

Εάν το έγγραφο αναφέρει ότι το Δημόσιο προβάλλει δικαιώματα, η διεκδίκηση καταγράφεται και δεν μπορεί να συνταχθεί πρακτικό με το οποίο το Δημόσιο δηλώνει ότι δεν αντιλέγει στη διόρθωση.

Εάν το Δημόσιο δεν προβάλλει δικαιώματα, τα μέρη μπορούν να καταρτίσουν πρακτικό διαμεσολάβησης, με το οποίο το Δημόσιο δηλώνει ότι «δεν αντιλέγει στη διόρθωση της κτηματολογικής εγγραφής, λόγω μη προβολής δικαιωμάτων από τις αρμόδιες Υπηρεσίες».

Το πρακτικό αποτελεί τη βάση για τη διόρθωση της εγγραφής χωρίς να απαιτείται να εκδοθεί απόφαση επί της ουσίας της αγωγής.

Τεκμήριο μη προβολής δικαιωμάτων

Η ρύθμιση καλύπτει και την περίπτωση κατά την οποία η αρμόδια δημόσια υπηρεσία δεν αποστείλει το έγγραφο έως τη συνεδρία. Σε αυτή την περίπτωση «παράγεται τεκμήριο περί μη προβολής δικαιωμάτων του Δημοσίου». Η απουσία του εγγράφου δεν αφήνει, δηλαδή, αδιευκρίνιστη τη θέση του Δημοσίου, αλλά αντιμετωπίζεται διαδικαστικά ως μη προβολή δικαιώματος επί του ακινήτου.

Η μη αποστολή ή η εκπρόθεσμη αποστολή του εγγράφου από τον αρμόδιο υπάλληλο χαρακτηρίζεται ειδικό πειθαρχικό παράπτωμα. Για την παράβαση προβλέπονται οι πειθαρχικές ποινές των περιπτώσεων α΄ έως ε΄ του άρθρου 109 του Υπαλληλικού Κώδικα.

Τα αποδεικτικά στοιχεία της έκτακτης χρησικτησίας

Ο κτηματολογικός διαμεσολαβητής υποχρεούται να ελέγξει την ύπαρξη στοιχείων που τεκμηριώνουν τη νομή του ακινήτου και την άσκηση πράξεων κυριότητας για το απαιτούμενο χρονικό διάστημα.

Στη διάταξη αναφέρονται ενδεικτικά λογαριασμοί παροχής ηλεκτρικού ρεύματος, τηλεφωνίας και ύδρευσης στο όνομα του προσώπου που διεκδικεί το ακίνητο.

Μπορούν επίσης να προσκομιστούν μισθωτήρια συμβόλαια, στα οποία ο ενδιαφερόμενος εμφανίζεται ως εκμισθωτής, καθώς και αποδείξεις είσπραξης μισθωμάτων.

Στα αποδεικτικά στοιχεία περιλαμβάνονται ακόμη δηλώσεις ενώπιον δημόσιων ή φορολογικών αρχών, οικοδομικές άδειες και τοπογραφικά διαγράμματα βεβαίας χρονολογίας.

Παλαιοί τίτλοι, συμφωνητικά και τοπογραφικά

Ιδιαίτερη αναφορά γίνεται στα τοπογραφικά διαγράμματα που έχουν προσαρτηθεί σε τίτλους ιδιοκτησίας, συμβολαιογραφικές πράξεις ή οικοδομικές άδειες.

Ως αποδεικτικό στοιχείο μπορεί να χρησιμοποιηθεί και ιδιωτικό συμφωνητικό πώλησης ή διανομής. Για να ληφθεί υπόψη, πρέπει να έχει συνταχθεί τουλάχιστον 20 έτη πριν από την προσφυγή στη διαμεσολάβηση και να φέρει βεβαία χρονολογία.

Η απαρίθμηση των στοιχείων χαρακτηρίζεται από τον νόμο ως ενδεικτική. Ο διαμεσολαβητής εξετάζει το σύνολο των εγγράφων που συνδέουν τον ενδιαφερόμενο με τη νομή, χρήση, διαχείριση και φορολογική δήλωση του ακινήτου.

Υποχρεωτικές δύο ένορκες βεβαιώσεις

Παράλληλα με τα άλλα αναφερόμενα αποδεικτικά μέσα, η ρύθμιση απαιτεί την προσκόμιση τουλάχιστον δύο ενόρκων βεβαιώσεων.

Οι βεβαιώσεις πρέπει να περιλαμβάνουν «ρητή αναφορά σε εικοσαετή νομή», η οποία πρέπει να έχει συμπληρωθεί πριν από την προσφυγή στη διαδικασία της διαμεσολάβησης.

Πρέπει επίσης να προσδιορίζουν το εμβαδόν, τη θέση και τα όρια του ακινήτου. Δεν αρκεί, επομένως, μια γενική αναφορά ότι ο ενδιαφερόμενος κατέχει ή χρησιμοποιεί ένα ακίνητο, αλλά απαιτείται συγκεκριμένη περιγραφή της επίμαχης ιδιοκτησίας και της διάρκειας της νομής.

Απαραίτητο το Ε9 με βάθος δεκαετίας

Υποχρεωτικό δικαιολογητικό είναι και το Έντυπο Ε9 για την επίμαχη ιδιοκτησία. Το Ε9 πρέπει να έχει υποβληθεί τουλάχιστον δέκα χρόνια πριν από τη διενέργεια της υποχρεωτικής συνεδρίας. Η προϋπόθεση αφορά τη χρονική διάρκεια της φορολογικής εμφάνισης του ακινήτου στο όνομα του προσώπου που επικαλείται έκτακτη χρησικτησία.

Το Ε9 λειτουργεί συμπληρωματικά προς τις ένορκες βεβαιώσεις, τους λογαριασμούς, τα μισθωτήρια, τα τεχνικά έγγραφα και τις λοιπές δηλώσεις προς τις δημόσιες αρχές.

Το ενιαίο σώμα του πρακτικού και των δικαιολογητικών

Μετά τον έλεγχο των στοιχείων, ο διαμεσολαβητής διαπιστώνει εάν υπάρχουν τα αποδεικτικά δεδομένα που θεμελιώνουν δικαίωμα κυριότητας λόγω έκτακτης χρησικτησίας.

Τα έγγραφα λέει η νομοθετική ρύθμιση ότι επισυνάπτονται «σε ενιαίο σώμα με το πρακτικό διαμεσολάβησης». Ο διαμεσολαβητής οφείλει επίσης να κάνει ειδική αναφορά σε αυτά μέσα στο πρακτικό.

Στο ενιαίο σώμα περιλαμβάνονται, ανάλογα με την περίπτωση, οι ένορκες βεβαιώσεις, το Ε9, οι λογαριασμοί, τα μισθωτήρια, οι άδειες, τα τοπογραφικά, τα συμφωνητικά και το έγγραφο ή το τεκμήριο μη προβολής δικαιωμάτων του Δημοσίου.

Δήλωση φόρου χρησικτησίας πριν από την καταχώριση

Πριν καταχωριστεί το πρακτικό διαμεσολάβησης στο κτηματολογικό φύλλο, πρέπει να έχει υποβληθεί δήλωση φόρου χρησικτησίας.

Αντίγραφο της δήλωσης συνυποβάλλεται υποχρεωτικά μαζί με το πρακτικό στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο.

Μετά την ολοκλήρωση αυτών των ενεργειών, το πρακτικό καταχωρίζεται «αμελλητί» στο οικείο Κτηματολογικό Γραφείο. Ως αιτία κτήσης στο κτηματολογικό φύλλο αναγράφεται ρητά η «έκτακτη χρησικτησία».

Η διορθωμένη εγγραφή συνδέεται έτσι με το πρακτικό διαμεσολάβησης και με το σύνολο των αποδεικτικών στοιχείων που ενσωματώθηκαν σε αυτό.

Πότε δεν εφαρμόζεται η διαδικασία

Η ειδική διαδικασία δεν εφαρμόζεται σε πράγματα που ανήκουν στη δημόσια κτήση ή έχουν κοινόχρηστο χαρακτήρα.

Η εξαίρεση αφορά ακίνητα ή εκτάσεις τα οποία, λόγω της νομικής τους φύσης, δεν μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο ιδιωτικής κυριότητας μέσω της συγκεκριμένης διαδικασίας έκτακτης χρησικτησίας.

Παράλληλα, η ρύθμιση διατηρεί τη δικαστική αγωγή κατά του Ελληνικού Δημοσίου όταν ζητείται διόρθωση πρώτης εγγραφής «αγνώστου ιδιοκτήτη» και ο ενδιαφερόμενος επικαλείται ως τίτλο κτήσης την έκτακτη χρησικτησία.

Για οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία με την ίδια ένδειξη προβλέπεται κατά κανόνα διαδικασία αίτησης, εκτός εάν ο αιτών στηρίζει το δικαίωμά του σε έκτακτη χρησικτησία, οπότε εφαρμόζεται η διαδικασία της αγωγής και της υποχρεωτικής αρχικής συνεδρίας διαμεσολάβησης.

Πρακτικός οδηγός, βήμα προς βήμα για χρησικτησία και κτηματολογική διαμεσολάβηση

Η νέα νομοθετική ρύθμιση του υπουργείου Δικαιοσύνης καθιερώνει συγκεκριμένη διαδικασία για την αναγνώριση κυριότητας λόγω έκτακτης χρησικτησίας σε ακίνητα που έχουν καταχωριστεί στο Κτηματολόγιο με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη». Κεντρικό στάδιο είναι η υποχρεωτική αρχική συνεδρία διαμεσολάβησης, πριν από τη συζήτηση της αγωγής.

Η διαδικασία διαφοροποιείται ανάλογα με το αν η διαφορά αφορά ιδιώτες ή αν εναγόμενο είναι το Ελληνικό Δημόσιο, Οργανισμός Τοπικής Αυτοδιοίκησης ή νομικό πρόσωπο δημοσίου δικαίου. Παράλληλα, προβλέπονται συγκεκριμένες ενέργειες για τον ιδιώτη, τον δικηγόρο, τον μηχανικό, τον κτηματολογικό διαμεσολαβητή και τις αρμόδιες υπηρεσίες του Δημοσίου.

Οδηγός για τον ιδιώτη που διεκδικεί το ακίνητο

Βήμα 1: Έλεγχος της κτηματολογικής εγγραφής

Ο ενδιαφερόμενος πρέπει αρχικά να επιβεβαιώσει ότι το ακίνητο εμφανίζεται στο Κτηματολόγιο με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη».

Παράλληλα, πρέπει να διαπιστωθεί αν πρόκειται για αυτοτελές γεωτεμάχιο, οριζόντια ιδιοκτησία ή κάθετη ιδιοκτησία και αν η διεκδίκηση στηρίζεται σε έκτακτη χρησικτησία.

Όταν ο ενδιαφερόμενος επικαλείται έκτακτη χρησικτησία, η διόρθωση της εγγραφής δεν γίνεται με απλή διοικητική αίτηση, αλλά με την ειδική διαδικασία της αγωγής και της προηγούμενης υποχρεωτικής διαμεσολάβησης.

Βήμα 2: Συγκέντρωση στοιχείων εικοσαετούς νομής

Ο ιδιώτης πρέπει να συγκεντρώσει στοιχεία που αποδεικνύουν ότι ασκεί πράξεις νομής και κυριότητας επί του ακινήτου για τουλάχιστον 20 χρόνια.

Η ρύθμιση αναφέρει ενδεικτικά:

♦ Λογαριασμούς ηλεκτρικού ρεύματος, τηλεφωνίας ή ύδρευσης στο όνομά του.

♦ Μισθωτήρια συμβόλαια στα οποία εμφανίζεται ως εκμισθωτής.

♦ Αποδείξεις είσπραξης μισθωμάτων.

♦ Δηλώσεις ενώπιον δημόσιων ή φορολογικών αρχών.

♦ Οικοδομική άδεια που αφορά το ακίνητο.

♦ Τοπογραφικά διαγράμματα βεβαίας χρονολογίας.

♦ Συμβολαιογραφικές πράξεις ή παλαιούς τίτλους που συνδέονται με το ακίνητο.

Ι♦ διωτικό συμφωνητικό πώλησης ή διανομής, το οποίο πρέπει να έχει συνταχθεί τουλάχιστον 20 χρόνια πριν από την προσφυγή στη διαμεσολάβηση και να φέρει βεβαία χρονολογία.

Η απαρίθμηση λέει η νομοθετική ρύθμιση είναι ενδεικτική. Ο φάκελος μπορεί να περιλαμβάνει και άλλα στοιχεία που αποδεικνύουν σταθερή, συνεχή και δημόσια άσκηση της νομής.

Βήμα 3: Υποχρεωτικές ένορκες βεβαιώσεις

Απαιτούνται τουλάχιστον δύο ένορκες βεβαιώσεις.

Οι βεβαιώσεις πρέπει να αναφέρουν ρητά ότι υπάρχει εικοσαετής νομή, η οποία έχει ήδη συμπληρωθεί έως την ημέρα προσφυγής στη διαμεσολάβηση.

Πρέπει επίσης να περιγράφουν με ακρίβεια:

♦ Το εμβαδόν του ακινήτου.

♦ Τη θέση του.

♦ Τα όριά του.

♦ Τον τρόπο με τον οποίο ο ενδιαφερόμενος ασκούσε τη νομή.

♦ Το χρονικό διάστημα κατά το οποίο πραγματοποιούνταν οι πράξεις νομής.

Γενικές ή αόριστες αναφορές σε κατοχή ακινήτου δεν επαρκούν για τις ανάγκες της διαδικασίας.

Βήμα 4: Προσκόμιση Ε9 δεκαετίας

Ο ενδιαφερόμενος πρέπει να προσκομίσει Έντυπο Ε9 για το επίμαχο ακίνητο.

Η ιδιοκτησία πρέπει να εμφανίζεται στο Ε9 τουλάχιστον δέκα χρόνια πριν από τη διενέργεια της υποχρεωτικής αρχικής συνεδρίας.

Το Ε9 δεν αντικαθιστά τις άλλες αποδείξεις της χρησικτησίας, αλλά αποτελεί υποχρεωτικό δικαιολογητικό του φακέλου.

Βήμα 5: Επιλογή κτηματολογικού διαμεσολαβητή

Η διαδικασία διεξάγεται ενώπιον πιστοποιημένου κτηματολογικού διαμεσολαβητή.

Για τις ειδικές υποθέσεις έκτακτης χρησικτησίας, ο διαμεσολαβητής πρέπει να είναι κάτοχος πτυχίου Νομικής και να είναι εγγεγραμμένος στο ειδικό μητρώο που τηρείται ηλεκτρονικά από την Κεντρική Επιτροπή Διαμεσολάβησης.

Βήμα 6: Καταχώριση του Φύλλου Βασικών Στοιχείων

Πριν από τη συνεδρία, ο επισπεύδων πρέπει να καταχωρίσει στο Κτηματολόγιο το Φύλλο Βασικών Στοιχείων.

Το φύλλο πρέπει να είναι υπογεγραμμένο από τον κτηματολογικό διαμεσολαβητή.

Για την καταχώριση καταβάλλεται πάγιο τέλος.

Η καταχώριση πρέπει να ολοκληρωθεί από το Κτηματολόγιο έως την επόμενη εργάσιμη ημέρα.

Βήμα 7: Αναμονή της προθεσμίας των 30 ημερών

Η υποχρεωτική αρχική συνεδρία δεν μπορεί να πραγματοποιηθεί αμέσως μετά την καταχώριση του Φύλλου Βασικών Στοιχείων.

Πρέπει να μεσολαβήσουν τουλάχιστον 30 ημέρες.

Η μη τήρηση της προθεσμίας συνεπάγεται ακυρότητα του πρακτικού διαμεσολάβησης.

Βήμα 8: Συμμετοχή στη διαμεσολάβηση

Ο ιδιώτης συμμετέχει στη συνεδρία μαζί με τον δικηγόρο του.

Στη διαδικασία εξετάζεται αν οι λοιποί εμπλεκόμενοι προβάλλουν δικαιώματα επί του ακινήτου και αν υπάρχουν τα απαραίτητα αποδεικτικά στοιχεία για την έκτακτη χρησικτησία.

Εάν επιτευχθεί συμφωνία, συντάσσεται πρακτικό διαμεσολάβησης.

Εάν δεν επιτευχθεί συμφωνία, η δικαστική διαδικασία συνεχίζεται.

Βήμα 9: Υποβολή δήλωσης φόρου χρησικτησίας

Πριν από την καταχώριση του πρακτικού στο Κτηματολόγιο, ο ενδιαφερόμενος πρέπει να υποβάλει δήλωση φόρου χρησικτησίας.

Αντίγραφο της δήλωσης συνυποβάλλεται με το πρακτικό διαμεσολάβησης.

Χωρίς την προηγούμενη φορολογική δήλωση δεν μπορεί να ολοκληρωθεί η καταχώριση.

Βήμα 10: Καταχώριση της συμφωνίας

Το πρακτικό διαμεσολάβησης καταχωρίζεται αμελλητί στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο.

Στο κτηματολογικό φύλλο αναγράφεται ως αιτία κτήσης η «έκτακτη χρησικτησία».

Με την καταχώριση διορθώνεται η ανακριβής πρώτη εγγραφή, εφόσον έχουν τηρηθεί όλες οι νόμιμες προϋποθέσεις.

Οδηγός για το Ελληνικό Δημόσιο, τους ΟΤΑ και τα ΝΠΔΔ

Βήμα 1: Υποχρεωτική συμμετοχή στη συνεδρία

Όταν εναγόμενο είναι το Ελληνικό Δημόσιο, ΟΤΑ ή νομικό πρόσωπο δημοσίου δικαίου, ο δημόσιος φορέας υποχρεούται να συμμετάσχει στην υποχρεωτική αρχική συνεδρία.

Η συμμετοχή δεν είναι προαιρετική.

Βήμα 2: Ορισμός εκπροσώπου

Το Ελληνικό Δημόσιο εκπροσωπείται από τον αρμόδιο λειτουργό του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους.

Οι ΟΤΑ και τα ΝΠΔΔ εκπροσωπούνται από:

◊ Νομικό σύμβουλο.

◊ Δικηγόρο με έμμισθη εντολή.

◊ Δικηγόρο με ειδική πληρεξουσιότητα για τη συγκεκριμένη υπόθεση.

Οι εκπρόσωποι συμμετέχουν στη συνεδρία και υπογράφουν τα σχετικά πρακτικά.

Βήμα 3: Έγγραφη ενημέρωση 30 ημέρες πριν

Όταν διάδικος είναι το Δημόσιο, ο διαμεσολαβητής ενημερώνει εγγράφως τους διαδίκους τουλάχιστον 30 ημέρες πριν από τη συνεδρία.

Μέχρι τη διεξαγωγή της συνεδρίας πρέπει να έχει αποσταλεί στον αρμόδιο λειτουργό του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους έγγραφο των αρμόδιων υπηρεσιών.

Βήμα 4: Έλεγχος αν το Δημόσιο προβάλλει δικαιώματα

Οι αρμόδιες υπηρεσίες ελέγχουν αν το ακίνητο εμπίπτει σε περιουσία ή δικαιώματα του Δημοσίου.

Το έγγραφο πρέπει να αναφέρει με σαφήνεια αν το Δημόσιο:

♦ Προβάλλει δικαιώματα επί του ακινήτου.

♦ Δεν προβάλλει δικαιώματα επί του ακινήτου.

Η θέση αυτή αποτελεί βασικό στοιχείο της διαδικασίας.

Βήμα 5: Τι συμβαίνει όταν το Δημόσιο προβάλλει δικαίωμα

Εάν η αρμόδια υπηρεσία δηλώσει ότι το Δημόσιο προβάλλει δικαιώματα, η διαφορά δεν μπορεί να κλείσει με πρακτικό μη αντίρρησης του Δημοσίου.

Η διεκδίκηση του Δημοσίου καταγράφεται και η υπόθεση μπορεί να συνεχιστεί δικαστικά, εφόσον δεν επιτευχθεί συμφωνία.

Βήμα 6: Τι συμβαίνει όταν το Δημόσιο δεν προβάλλει δικαίωμα

Εάν οι αρμόδιες υπηρεσίες δηλώσουν ότι δεν προβάλλουν δικαιώματα, μπορεί να συνταχθεί πρακτικό διαμεσολάβησης.

Στο πρακτικό το Ελληνικό Δημόσιο δηλώνει ότι «δεν αντιλέγει στη διόρθωση της κτηματολογικής εγγραφής».

Η δήλωση αυτή επιτρέπει την ολοκλήρωση της διόρθωσης, εφόσον συντρέχουν και οι υπόλοιπες προϋποθέσεις της έκτακτης χρησικτησίας.

Βήμα 7: Τεκμήριο όταν η υπηρεσία δεν απαντήσει

Εάν η αρμόδια υπηρεσία δεν αποστείλει το απαιτούμενο έγγραφο μέχρι τη συνεδρία, δημιουργείται τεκμήριο μη προβολής δικαιωμάτων του Δημοσίου.

Η παράλειψη απάντησης δεν αναστέλλει τη διαδικασία, αλλά αντιμετωπίζεται ως μη προβολή δικαιώματος.

Βήμα 8: Πειθαρχική ευθύνη υπαλλήλων

Η μη αποστολή ή η εκπρόθεσμη αποστολή του εγγράφου από τον αρμόδιο υπάλληλο χαρακτηρίζεται ειδικό πειθαρχικό παράπτωμα.

Για την παράβαση προβλέπονται οι πειθαρχικές ποινές που ορίζονται στον Υπαλληλικό Κώδικα.

Βήμα 9: Συμμετοχή μέσω τηλεδιάσκεψης

Οι λειτουργοί του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους συμμετέχουν κατά κανόνα μέσω τηλεδιάσκεψης.

Μπορούν να συμμετάσχουν με φυσική παρουσία, εφόσον το δηλώσουν εγγράφως στον διαμεσολαβητή.

Οδηγός για τους δικηγόρους

Βήμα 1: Νομικός έλεγχος της υπόθεσης

Ο δικηγόρος ελέγχει:

♦ Την πρώτη κτηματολογική εγγραφή.

♦ Την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη».

♦ Την προθεσμία αμφισβήτησης της πρώτης εγγραφής.

♦ Τη νομική βάση της έκτακτης χρησικτησίας.

♦ Τυχόν δικαιώματα τρίτων.

♦ Τυχόν δικαιώματα του Ελληνικού Δημοσίου.

♦ Τον χαρακτήρα του ακινήτου και το αν μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο χρησικτησίας.

Βήμα 2: Σύνταξη ή προετοιμασία της αγωγής

Η αναγνωριστική αγωγή απευθύνεται κατά των κατά περίπτωση εναγομένων.

Όταν πρόκειται για γεωτεμάχιο με ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» και ο ενάγων επικαλείται έκτακτη χρησικτησία, η αγωγή απευθύνεται κατά του Ελληνικού Δημοσίου.

Η αγωγή μπορεί να περιλαμβάνει και την πρόσκληση για την υποχρεωτική αρχική συνεδρία ή η πρόσκληση μπορεί να γίνει με ιδιαίτερο δικόγραφο.

Βήμα 3: Πρόσκληση όλων των εναγομένων

Ο δικηγόρος μεριμνά για την πρόσκληση όλων των εναγομένων στη συνεδρία.

Εξαιρούνται μόνο τα πρόσωπα αγνώστου διαμονής.

Η παράλειψη της υποχρεωτικής συνεδρίας οδηγεί σε απαράδεκτο της αγωγής ή της συζήτησής της, ανάλογα με την εφαρμοζόμενη διάταξη.

Βήμα 4: Έλεγχος των αποδεικτικών στοιχείων

Ο δικηγόρος οργανώνει τον φάκελο των αποδείξεων και ελέγχει αν καλύπτεται η απαιτούμενη εικοσαετία.

Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται:

♦ Στις ημερομηνίες των εγγράφων.

♦ Στη βεβαία χρονολογία των ιδιωτικών συμφωνητικών.

♦ Στη σαφή περιγραφή του ακινήτου.

♦ Στη συμφωνία μεταξύ τίτλων, Ε9, τοπογραφικών και ενόρκων βεβαιώσεων.

Βήμα 5: Έλεγχος των ένορκων βεβαιώσεων

Οι δύο τουλάχιστον ένορκες βεβαιώσεις πρέπει να αναφέρουν ρητά την εικοσαετή νομή.

Ο δικηγόρος πρέπει να ελέγξει ότι περιλαμβάνουν:

♦ Ακριβή θέση.

♦ Εμβαδόν.

♦ Όρια.

♦ Χρονική διάρκεια νομής.

♦ Συγκεκριμένες πράξεις κατοχής και εκμετάλλευσης.

Βήμα 6: Έλεγχος της τριακονθήμερης προθεσμίας

Η συνεδρία πρέπει να οριστεί τουλάχιστον 30 ημέρες μετά την καταχώριση του Φύλλου Βασικών Στοιχείων.

Ο δικηγόρος πρέπει να επιβεβαιώσει ότι η προθεσμία τηρήθηκε, επειδή διαφορετικά το πρακτικό είναι άκυρο.

Βήμα 7: Έλεγχος του πρακτικού

Πριν από την υπογραφή, ελέγχεται ότι το πρακτικό περιλαμβάνει:

♦ Τα στοιχεία των μερών.

♦ Την ακριβή περιγραφή του ακινήτου.

♦ Τη θέση του Δημοσίου ή των λοιπών εναγομένων.

♦ Την αναφορά στα αποδεικτικά στοιχεία.

♦ Την αναφορά στην εικοσαετή νομή.

♦ Τυχόν γεωμετρικές μεταβολές.

♦ Τη συμφωνία για τη διόρθωση της εγγραφής.

Βήμα 8: Φορολογικές και κτηματολογικές ενέργειες

Ο δικηγόρος παρακολουθεί την υποβολή της δήλωσης φόρου χρησικτησίας και την καταχώριση του πρακτικού στο Κτηματολόγιο.

Ελέγχει επίσης ότι η αιτία κτήσης καταχωρίστηκε ως «έκτακτη χρησικτησία».

Οδηγός για τους μηχανικούς

Βήμα 1: Ταυτοποίηση του ακινήτου

Ο μηχανικός πρέπει να ταυτοποιήσει το ακίνητο με βάση:

♦ Το ΚΑΕΚ.

♦ Το κτηματολογικό διάγραμμα.

♦ Το εμβαδόν.

♦ Τη θέση.

♦ Τα φυσικά και τεχνικά όρια.

♦ Τυχόν παλαιά τοπογραφικά.

♦ Τυχόν οικοδομική άδεια.

Η τεχνική ταυτοποίηση πρέπει να συμφωνεί με την περιγραφή των ενόρκων βεβαιώσεων και των λοιπών εγγράφων.

Βήμα 2: Έλεγχος παλαιών τοπογραφικών

Ιδιαίτερη σημασία έχουν τα τοπογραφικά βεβαίας χρονολογίας, ιδίως όταν είναι προσαρτημένα σε:

♦ Συμβόλαια.

♦ Ιδιωτικά συμφωνητικά.

♦ Οικοδομικές άδειες.

♦ Συμβολαιογραφικές πράξεις.

♦ Πράξεις διανομής.

Ο μηχανικός πρέπει να εξετάσει αν τα παλαιά στοιχεία μπορούν να συσχετιστούν με τη σημερινή κτηματολογική απεικόνιση.

Βήμα 3: Έλεγχος εμβαδού και ορίων

Ο μηχανικός συγκρίνει:

♦ Το εμβαδόν του Κτηματολογίου.

♦ Το εμβαδόν των τίτλων ή συμφωνητικών.

♦ Το εμβαδόν του Ε9.

♦ Το εμβαδόν της πραγματικής κατάστασης.

♦ Τις περιγραφές των ενόρκων βεβαιώσεων.

♦ Τυχόν διαφορές πρέπει να αποσαφηνιστούν πριν από την υπογραφή του πρακτικού.

Βήμα 4: Γεωμετρικές μεταβολές

Εάν η διόρθωση της κτηματολογικής εγγραφής απαιτεί αλλαγή στα όρια ή στο διάγραμμα, ο μηχανικός συντάσσει το απαιτούμενο τοπογραφικό διάγραμμα γεωμετρικών μεταβολών.

Το διάγραμμα υποβάλλεται ηλεκτρονικά στη βάση του Ελληνικού Κτηματολογίου.

Στο πρακτικό πρέπει να επισυνάπτονται:

♦ Το τοπογραφικό διάγραμμα γεωμετρικών μεταβολών.

♦ Το αποδεικτικό ηλεκτρονικής υποβολής.

Η παράλειψη των εγγράφων αυτών συνεπάγεται ακυρότητα, όταν ζητείται γεωμετρική μεταβολή.

Βήμα 5: Τεχνική υποστήριξη του φακέλου

Ο μηχανικός μπορεί να προετοιμάσει τεχνική έκθεση που να εξηγεί:

♦ Την ταυτότητα του ακινήτου.

♦ Την αντιστοίχιση παλαιών και νέων ορίων.

♦ Τις διαφορές εμβαδού.

♦ Τη σχέση με όμορα ακίνητα.

♦ Τη σχέση με οικοδομικές άδειες.

♦ Την ανάγκη ή μη γεωμετρικής μεταβολής.

Οδηγός για τον κτηματολογικό διαμεσολαβητή

Βήμα 1: Έλεγχος αρμοδιότητας και ιδιότητας

Ο διαμεσολαβητής πρέπει να είναι πιστοποιημένος και εγγεγραμμένος στο ειδικό μητρώο.

Στις υποθέσεις αναγνώρισης κυριότητας λόγω έκτακτης χρησικτησίας πρέπει επιπλέον να είναι κάτοχος πτυχίου Νομικής.

Βήμα 2: Υπογραφή του Φύλλου Βασικών Στοιχείων

Ο διαμεσολαβητής υπογράφει το Φύλλο Βασικών Στοιχείων που θα καταχωριστεί στο κτηματολογικό φύλλο.

Πρέπει να ελέγξει ότι το φύλλο αφορά το σωστό ακίνητο και το σωστό ΚΑΕΚ.

Βήμα 3: Έλεγχος της προθεσμίας

Ο διαμεσολαβητής ορίζει τη συνεδρία τουλάχιστον 30 ημέρες μετά την καταχώριση του Φύλλου Βασικών Στοιχείων.

Πριν προχωρήσει στη συνεδρία, πρέπει να έχει επιβεβαιώσει την ημερομηνία καταχώρισης.

Βήμα 4: Πρόσκληση των μερών

Ο διαμεσολαβητής ενημερώνει και καλεί τους διαδίκους σύμφωνα με τις νόμιμες προϋποθέσεις.

Όταν εναγόμενο είναι το Δημόσιο, η ενημέρωση πρέπει να γίνεται εγγράφως τουλάχιστον 30 ημέρες πριν.

Βήμα 5: Έλεγχος της θέσης του Δημοσίου

Μέχρι την ημέρα της συνεδρίας πρέπει να έχει διαπιστωθεί αν υπάρχει έγγραφο των αρμόδιων υπηρεσιών για την προβολή ή μη δικαιωμάτων του Δημοσίου.

Εάν δεν έχει αποσταλεί έγγραφο, ο διαμεσολαβητής εφαρμόζει το τεκμήριο μη προβολής δικαιωμάτων.

Βήμα 6: Έλεγχος των υποχρεωτικών δικαιολογητικών

Ο διαμεσολαβητής πρέπει να διαπιστώσει την ύπαρξη:

♦ Τουλάχιστον δύο ενόρκων βεβαιώσεων.

♦ Ρητής αναφοράς σε εικοσαετή νομή.

♦ Προσδιορισμού θέσης, εμβαδού και ορίων.

♦ Ε9 με χρονικό βάθος τουλάχιστον δέκα ετών.

♦ Στοιχείων που αποδεικνύουν πράξεις νομής.

♦ Τυχόν τοπογραφικού γεωμετρικών μεταβολών.

♦ Τυχόν εγγράφου μη προβολής δικαιωμάτων του Δημοσίου.

Βήμα 7: Αξιολόγηση του αποδεικτικού φακέλου

Ο διαμεσολαβητής δεν περιορίζεται σε απλή παραλαβή εγγράφων.

Υποχρεούται να διαπιστώσει την ύπαρξη αποδεικτικών στοιχείων που θεμελιώνουν το δικαίωμα κυριότητας λόγω έκτακτης χρησικτησίας.

Στο πρακτικό πρέπει να αναφέρει ποια στοιχεία προσκομίστηκαν και ελέγχθηκαν.

Βήμα 8: Σύνταξη του πρακτικού

Εφόσον επιτευχθεί συμφωνία, ο διαμεσολαβητής συντάσσει το πρακτικό.

Σε αυτό πρέπει να αναφέρονται:

♦ Η ταυτότητα των μερών.

♦ Η ακριβής ταυτότητα του ακινήτου.

♦ Η βάση της έκτακτης χρησικτησίας.

♦ Τα αποδεικτικά στοιχεία.

♦ Η θέση του Δημοσίου.

♦ Η συμφωνία για τη διόρθωση της εγγραφής.

♦ Τυχόν γεωμετρικές μεταβολές.

Βήμα 9: Επισύναψη όλων των στοιχείων

Ο διαμεσολαβητής επισυνάπτει όλα τα αποδεικτικά στοιχεία σε ενιαίο σώμα με το πρακτικό.

Δεν αρκεί μια γενική αναφορά ότι τα στοιχεία επιδείχθηκαν κατά τη συνεδρία.

Τα έγγραφα πρέπει να αποτελούν ενιαίο σύνολο με το πρακτικό που θα καταχωριστεί.

Βήμα 10: Καταχώριση στο Κτηματολογικό Γραφείο

Αφού υποβληθεί η δήλωση φόρου χρησικτησίας, το πρακτικό καταχωρίζεται αμελλητί στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο.

Ο διαμεσολαβητής πρέπει να μεριμνήσει ώστε να συνυποβληθούν:

♦ Το πρακτικό.

♦ Τα αποδεικτικά στοιχεία.

♦ Η δήλωση φόρου χρησικτησίας.

♦ Το τοπογραφικό γεωμετρικών μεταβολών, εφόσον απαιτείται.

♦ Το αποδεικτικό ηλεκτρονικής υποβολής του διαγράμματος.

Τι ισχύει για ακίνητα που ανήκουν στη δημόσια κτήση ή είναι κοινόχρηστα

Η διαδικασία δεν εφαρμόζεται σε ακίνητα ή πράγματα που ανήκουν στη δημόσια κτήση ή είναι κοινόχρηστα.

Πριν από την έναρξη της διαμεσολάβησης πρέπει να εξετάζεται αν το ακίνητο είναι, μεταξύ άλλων, κοινόχρηστος χώρος ή περιουσιακό στοιχείο που λόγω της νομικής φύσης του δεν μπορεί να αποκτηθεί με χρησικτησία.

Η εξαίρεση αυτή είναι διαφορετική από την περίπτωση στην οποία το Δημόσιο απλώς εξετάζει αν προβάλλει ή όχι δικαιώματα σε ένα ακίνητο. Στα πράγματα δημόσιας κτήσης ή κοινής χρήσης η ειδική διαδικασία δεν εφαρμόζεται καθόλου.

Τα βασικά σημεία που πρέπει να ελεγχθούν πριν από τη συνεδρία

Πριν πραγματοποιηθεί η υποχρεωτική αρχική συνεδρία πρέπει να έχουν ελεγχθεί σωρευτικά:

♦ Η ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη».

♦ Η επίκληση έκτακτης χρησικτησίας.

♦ Η καταχώριση του Φύλλου Βασικών Στοιχείων.

♦ Η πάροδος τουλάχιστον 30 ημερών.

♦ Η πρόσκληση όλων των αναγκαίων διαδίκων.

♦ Η συμμετοχή του Δημοσίου, εφόσον είναι εναγόμενο.

♦ Η θέση των αρμόδιων δημόσιων υπηρεσιών.

♦ Οι δύο τουλάχιστον ένορκες βεβαιώσεις.

♦ Η απόδειξη εικοσαετούς νομής.

♦ Το Ε9 δεκαετίας.

♦ Η ταύτιση θέσης, ορίων και εμβαδού.

♦ Τα τεχνικά στοιχεία του μηχανικού.

♦ Η προηγούμενη υποβολή δήλωσης φόρου χρησικτησίας πριν από την τελική καταχώριση.

Η μη τήρηση βασικών σταδίων, όπως η διεξαγωγή της υποχρεωτικής συνεδρίας ή η τριακονθήμερη προθεσμία, μπορεί να οδηγήσει σε απαράδεκτο της αγωγής ή ακυρότητα του πρακτικού διαμεσολάβησης.

Ολόκληρη η νέα νομοθετική ρύθμιση που ψηφίζεται στη Βουλή

Ολόκληρη η νέα νομοθετική ρύθμιση, που περιλαμβάνεται στο νομοσχέδιο του υπουργείου Δικαιοσύνης, με τίτλο: «Μέτρα για την προστασία από στρατηγικές αγωγές προς αποθάρρυνση της συμμετοχής του κοινού σύμφωνα με την Οδηγία (ΕΕ) 2024/1069 – Νέο πλαίσιο για τη συμμόρφωση της Διοίκησης στις δικαστικές αποφάσεις – Λοιπές διατάξεις», που συζητείται προς ψήφιση στη Βουλή (στο άρθρο 61 του τελικού νομοσχεδίου) έχει ως εξής:

«Αναγνώριση κυριότητας λόγω έκτακτης χρησικτησίας επί ακινήτων με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» – Τροποποίηση άρθρου 6 ν. 2664/1998

1. Στην περ. δ) της παρ. 2 του άρθρου 6 του ν. 2664/1998 (Α’ 275), περί πρώτων εγγραφών και προθεσμίας αμφισβήτησης, επέρχονται οι ακόλουθες τροποποιήσεις:

α) προστίθεται υποπερ. δα),

β) προστίθεται τελευταίο εδάφιο, και η περ. δ) διαμορφώνεται ως εξής:

«δ) Πριν από τη συζήτηση της αγωγής της περ. α) και επί ποινή απαραδέκτου της συζήτησης ο ενάγων οφείλει να προσκαλέσει, με την αγωγή ή με ιδιαίτερο δικόγραφο, όλους τους εναγόμενους, εκτός των προσώπων αγνώστου διαμονής, σε υποχρεωτική αρχική συνεδρία διαμεσολάβησης ενώπιον κτηματολογικού διαμεσολαβητή που επιλέγεται από ειδικό μητρώο, το οποίο καταρτίζεται και τηρείται σε ηλεκτρονική μορφή από την Κεντρική Επιτροπή Διαμεσολάβησης του άρθρου 10 του ν. 4640/2019 (Α’ 190). Σε περίπτωση αδικαιολόγητης μη εμφάνισης των εναγόμενων στην υποχρεωτική αρχική συνεδρία επιβάλλεται αυξημένη δικαστική δαπάνη. Σε περίπτωση επίτευξης συμφωνίας, το πρακτικό του διαμεσολαβητή καταχωρίζεται στο κτηματολογικό φύλλο και διορθώνεται η ανακριβής κτηματολογική εγγραφή. Εάν με την αγωγή ζητούνται και γεωμετρικές μεταβολές στα κτηματολογικά διαγράμματα, επισυνάπτονται στο πρακτικό διαμεσολάβησης, επί ποινή ακυρότητας, το τοπογραφικό διάγραμμα γεωμετρικών μεταβολών και το αποδεικτικό ηλεκτρονικής υποβολής του στην ηλεκτρονική βάση του Φορέα, κατά τα οριζόμενα στην περ. ζ) της παρ. 3. Ως προς τα ζητήματα σχετικά με τη διαδικασία της υποχρεωτικής αρχικής συνεδρίας διαμεσολάβησης, το περιεχόμενο και την ισχύ του πρακτικού διαμεσολάβησης εφαρμόζονται αναλόγως τα οριζόμενα στην παρ. 3 του άρθρου 6, στο άρθρο 7 με την επιφύλαξη του πρώτου εδαφίου της παρούσας, και στις παρ. 1 και 2 του άρθρου 8 του ν. 4640/2019 (Α’ 190), αντίστοιχα.

Αν μεταξύ των διαδίκων εναγόμενο είναι το Δημόσιο, Οργανισμοί Τοπικής Αυτοδιοίκησης ή νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου, κατά παρέκκλιση της παρ. 2 του άρθρου 6 του ν. 4640/2019 και κάθε άλλης αντίθετης διάταξης, αυτοί συμμετέχουν στην Υποχρεωτική Αρχική Συνεδρία Διαμεσολάβησης, στην οποία εκπροσωπούνται από τον αρμόδιο λειτουργό του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους και από τους υπηρετούντες νομικούς συμβούλους ή δικηγόρους με έμμισθη εντολή ή από δικηγόρους με ειδική προς τούτο πληρεξουσιότητα, αντιστοίχως. Οι εκπρόσωποι των προσώπων του έκτου εδαφίου λαμβάνουν μέρος στην Υποχρεωτική Αρχική Συνεδρία και υπογράφουν τα πρακτικά περάτωσης της Υποχρεωτικής Αρχικής Συνεδρίας, της υπαγωγής σε διαδικασία διαμεσολάβησης και της επίτευξης ή μη επίτευξης συμφωνίας. Για τα πρακτικά επίτευξης ή μη επίτευξης συμφωνίας εφαρμόζεται η παρ. 2 του άρθρου 8 του ν. 4640/2019.

Ειδικότερα οι αρμόδιοι λειτουργοί του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους συμμετέχουν στην Υποχρεωτική Αρχική Συνεδρία, μέσω τηλεδιάσκεψης, εκτός εάν εγγράφως δηλώσουν στον Διαμεσολαβητή ότι επιθυμούν τη συμμετοχή τους με φυσική παρουσία. Στην περίπτωση του προηγούμενου εδαφίου και σε κάθε περίπτωση, που εναγόμενο είναι το Δημόσιο, οι διάδικοι ενημερώνονται από τον διαμεσολαβητή εγγράφως τριάντα (30) τουλάχιστον ημέρες πριν από τη διενέργεια της Υποχρεωτικής Αρχικής Συνεδρίας και έως τη διενέργειά της παρέχεται στους αρμόδιους λειτουργούς έγγραφο των αρμόδιων Υπηρεσιών σχετικά με την προβολή ή μη δικαιωμάτων του Δημοσίου επί του δικαιώματος που προσβάλλεται με την ανακριβή πρώτη εγγραφή. Σε περίπτωση μη παροχής του ανωτέρω εγγράφου παράγεται τεκμήριο περί μη προβολής δικαιωμάτων του Δημοσίου. Η μη αποστολή του ανωτέρω εγγράφου, καθώς και η μη έγκαιρη αποστολή του από τον υπάλληλο της αρμόδιας Υπηρεσίας συνιστά ειδικό πειθαρχικό παράπτωμα, για το οποίο επιβάλλονται οι πειθαρχικές ποινές των περ. α) έως ε) του άρθρου 109 του Κώδικα Κατάστασης Δημοσίων Πολιτικών Διοικητικών Υπαλλήλων και Υπαλλήλων Ν.Π.Δ.Δ. (ν. 3528/2007, Α’ 26). Για τις προθεσμίες της διαμεσολάβησης με εναγόμενο το Δημόσιο εφαρμόζεται το άρθρο 11 του κ.δ. της 26.6/10.7.1944 (Α’ 139), περί δικαστικών διακοπών και αναστολής προθεσμιών. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών και Δικαιοσύνης, ορίζονται οι αμοιβές των διαμεσολαβητών και ρυθμίζονται όλες οι σχετικές λεπτομέρειες για τον τρόπο καταβολής της αμοιβής.

δα) Για την άσκηση αναγνωριστικής αγωγής κυριότητας με αιτία κτήσης την έκτακτη χρησικτησία, επί ακινήτου για το οποίο έχει καταχωρισθεί στο Κτηματολόγιο η ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη», ο ενάγων υποχρεούται, πριν από τη συζήτηση της αγωγής, να προσφύγει σε υποχρεωτική αρχική συνεδρία διαμεσολάβησης ενώπιον πιστοποιημένου κτηματολογικού διαμεσολαβητή κατόχου πτυχίου νομικής, ο οποίος επιλέγεται από ειδικό μητρώο. Ο επισπεύδων την κτηματολογική διαμεσολάβηση υποχρεούται να καταχωρίσει στο κτηματολόγιο το φύλλο βασικών στοιχείων, υπογεγραμμένο από τον κτηματολογικό διαμεσολαβητή, καταβάλλοντας πάγιο τέλος καταχώρισης. Η καταχώριση στο κτηματολογικό φύλλο ολοκληρώνεται υποχρεωτικά έως την επόμενη εργάσιμη ημέρα. Η πρόσκληση σε υποχρεωτική αρχική συνεδρία λαμβάνει χώρα τουλάχιστον τριάντα (30) ημέρες μετά την καταχώριση στο κτηματολογικό φύλλο. Η μη τήρηση της προθεσμίας αυτής συνεπάγεται την ακυρότητα του πρακτικού διαμεσολάβησης.

Η μη διενέργεια της υποχρεωτικής αρχικής συνεδρίας διαμεσολάβησης επιφέρει το απαράδεκτο της άσκησης της αγωγής.

Εφόσον κατά τη διαδικασία της διαμεσολάβησης το Ελληνικό Δημόσιο δεν προβάλλει δικαιώματα επί του επίδικου ακινήτου, τα μέρη δύνανται να καταρτίσουν πρακτικό διαμεσολάβησης, κατά το άρθρο 8 του ν. 4640/2019 (Α’ 190), διά του οποίου το Ελληνικό Δημόσιο δηλώνει ότι δεν αντιλέγει στη διόρθωση της κτηματολογικής εγγραφής, λόγω μη προβολής δικαιωμάτων από τις αρμόδιες Υπηρεσίες.

Ο διαμεσολαβητής υποχρεούται να διαπιστώσει την ύπαρξη, ενδεικτικά, των κάτωθι αποδεικτικών στοιχείων:

α) αποδείξεων παροχής ηλεκτρικού ρεύματος, τηλεφωνίας και ύδρευσης στο όνομα του φερόμενου ως ενάγοντος,

β) μισθωτηρίων συμβολαίων στα οποία ο τελευταίος εμφανίζεται ως εκμισθωτής ή αποδείξεων είσπραξης μισθωμάτων,

γ) δηλώσεων ενώπιον δημόσιων ή φορολογικών αρχών,

δ) οικοδομικής άδειας,

ε) τοπογραφικών διαγραμμάτων βεβαίας χρονολογίας, ιδίως ως προσαρτώμενων σε τίτλους ιδιοκτησίας, συμβολαιογραφικές πράξεις, οικοδομικές άδειες και

στ) ιδιωτικού συμφωνητικού πώλησης ή διανομής το οποίο να έχει συνταχθεί τουλάχιστον είκοσι (20) έτη πριν από την προσφυγή στη διαδικασία της διαμεσολάβησης και να φέρει βεβαία χρονολογία.

Απαιτείται η προσκόμιση στον διαμεσολαβητή τουλάχιστον δύο (2) ενόρκων βεβαιώσεων, οι οποίες να περιλαμβάνουν ρητή αναφορά σε εικοσαετή νομή, η οποία να έχει συμπληρωθεί έως την προσφυγή στη διαδικασία της διαμεσολάβησης, προσδιορισμό του εμβαδού, της θέσης και των ορίων του ακινήτου, καθώς και η προσκόμιση Εντύπου Ε9 για την επίμαχη ιδιοκτησία τουλάχιστον δέκα (10) ετών πριν από τη διενέργεια της υποχρεωτικής συνεδρίας.

Ακολούθως, ο διαμεσολαβητής, αφού διαπιστώσει την ύπαρξη των αποδεικτικών στοιχείων που θεμελιώνουν δικαίωμα κυριότητας του ενάγοντος λόγω έκτακτης χρησικτησίας, επισυνάπτει τα αποδεικτικά αυτά σε ενιαίο σώμα με το πρακτικό διαμεσολάβησης και κάνει σχετική αναφορά στο πρακτικό αυτό. Το πρακτικό διαμεσολάβησης καταχωρίζεται αμελλητί στο οικείο Κτηματολογικό Γραφείο. Ως αναφερόμενη αιτία κτήσης στο κτηματολογικό φύλλο αναγράφεται η έκτακτη χρησικτησία. Πριν από την καταχώριση του πρακτικού διαμεσολάβησης στο κτηματολογικό φύλλο πρέπει να έχει υποβληθεί η δήλωση φόρου χρησικτησίας, αντίγραφο της οποίας συνυποβάλλεται με το πρακτικό.

Οι διατάξεις της παρούσας περίπτωσης δεν εφαρμόζονται επί πραγμάτων που εμπίπτουν σε δημόσια κτήση ή είναι κοινόχρηστα.».

2. Στο δεύτερο εδάφιο της υποπερ. ββ) της περ. α) της παρ. 3 του άρθρου 6 του ν. 2664/1998, η λέξη «ακόμη» αντικαθίσταται από τη λέξη «εκτός» και η υποπερ. ββ) διαμορφώνεται ως εξής:

«ββ) Κατ’ εξαίρεση όσων ορίζονται στην περ. α’, όταν πρόκειται για διόρθωση αρχικής εγγραφής επί γεωτεμαχίου με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» κατά την έννοια της παρ. 1 του άρθρου 9 και ο δικαιούχος επικαλείται ως τίτλο κτήσης την έκτακτη χρησικτησία, ασκείται η αγωγή της παρ. 2 που απευθύνεται κατά του Ελληνικού Δημοσίου. Όταν η διόρθωση αφορά σε οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, με την ένδειξη «άγνωστου ιδιοκτήτη», αντί της αγωγής της παρ. 2 του άρθρου 6, ασκείται η αίτηση της περ. α’ της παρούσας παραγράφου, εκτός και εάν ο αιτών επικαλείται ως τίτλο κτήσης την έκτακτη χρησικτησία».

Πηγή: ecopress.gr

ΓΕΝΙΚΑ

ΕΝΕΡΓΕΙΑ - ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝ

ΝΟΜΟΘΕΣΙΑ

ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΑ - ΚΑΤΑΣΚΕΥΕΣ

ΣΕΜΙΝΑΡΙΑ - ΕΚΘΕΣΕΙΣ - ΕΣΠΕΡΙΔΕΣ

ΤΑΚΤΟΠΟΙΗΣΕΙΣ ΑΥΘΑΙΡΕΤΩΝ

Tι αλλάζει για κυριότητα λόγω χρησικτησίας και δικαιώματα δημοσίου σε χιλιάδες ακίνητα

Αθήνα

Άνδρος

Τηλέφωνο

E-Mail