Παναγιώτης Γαλάνης,
Δικηγόρος Περιβαλλοντικού – Πολεοδομικού Δικαίου,
Διδάκτωρ Νομικής ΕΚΠΑ,
Εμπειρογνώμων Περιβαλλοντικής Αδειοδότησης,
Μεταδιδάκτωρ Δικ. Περιβάλλοντος,
Διδάσκων Νομικής ΕΚΠΑ
www.pgalanislaw.gr
Η ψήφιση του άρθρου 63 του Ν. 5215/2025, με το οποίο τροποποιείται η παρ. 2 του άρθρου 12 του ν. 4759/2020, συνιστά μια κρίσιμη παρέμβαση στην πολεοδομική πολιτική της χώρας, με σκοπό να δώσει απάντηση στο μείζον πρόβλημα των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων που είχαν οριοθετηθεί με πράξεις αναρμοδίων οργάνων. Υπό την πίεση της νομολογίας του Συμβουλίου της Επικρατείας και τη συνταγματική απαίτηση για επαρκή επιστημονική τεκμηρίωση κάθε πολεοδομικής ρύθμισης, το νομοθέτημα επιχειρεί έναν συμβιβασμό ανάμεσα στην αποκατάσταση της νομιμότητας και την ανάγκη διαφύλαξης της εμπιστοσύνης των πολιτών προς τη διοίκηση.
Κεντρική τομή της ρύθμισης είναι η εισαγωγή δύο νέων πολεοδομικών εργαλείων: της Ζώνης Ανάπτυξης Οικισμού (ΖΑΟ) και της Περιοχής Ειδικών Χρήσεων (ΠΕΧ). Η ΖΑΟ αφορά οικισμούς μέχρι 700 κατοίκους, στους οποίους δίνεται η δυνατότητα, κατά την εκ νέου οριοθέτηση, να επεκταθούν πέραν της πολυγωνικής γραμμής του ΠΔ 15.4.2025, έως τα όρια που είχαν τεθεί σε παλαιότερες πράξεις, υπό την προϋπόθεση τεκμηρίωσης και συμβατότητας με τα χαρακτηριστικά του οικισμού. Αντιστοίχως, η ΠΕΧ αφορά οικισμούς με πληθυσμό από 701 έως 2.000 κατοίκους, όπου προβλέπεται η δυνατότητα καθορισμού περιοχής πέραν των νέων ορίων ως ζώνης συμπληρωματικής, με ειδικά πολεοδομικά χαρακτηριστικά και όρους χρήσης γης.
Η ρύθμιση απευθύνεται άμεσα σε ένα πλήθος μικρών οικισμών σε όλη τη χώρα, οι οποίοι, μετά την ακύρωση νομαρχιακών πράξεων από το ΣτΕ, βρέθηκαν σε ένα θεσμικό κενό, χωρίς δυνατότητα έκδοσης οικοδομικών αδειών, και χωρίς ασφαλές πολεοδομικό καθεστώς. Η εισαγωγή των ΖΑΟ και ΠΕΧ επιδιώκει να γεφυρώσει αυτό το κενό, παρέχοντας μια μορφή κανονιστικής «αποσυμφόρησης», χωρίς να επαναφέρει τυπικά τις ακυρωθείσες πράξεις.
Ωστόσο, η επιλογή του νομοθέτη να κινηθεί κατά παρέκκλιση κάθε αντίθετης διάταξης δημιουργεί έντονα ερωτήματα ως προς τη συνταγματικότητα της πρόβλεψης. Ελλοχεύει ο κίνδυνος η ρύθμιση να εκληφθεί ως συγκαλυμμένη επανανομιμοποίηση ακυρωμένων ρυθμίσεων, ιδίως αν δεν τεκμηριωθεί επαρκώς η αναγκαιότητα των παρεκκλίσεων και αν δεν συνδεθεί λειτουργικά με την υπό εκπόνηση πολεοδομική μεταρρύθμιση. Το επιχείρημα της προστασίας καλόπιστων δικαιωμάτων δεν μπορεί να προκρίνεται αδιακρίτως, χωρίς προηγούμενη διακρίβωση των πραγματικών περιστάσεων, ούτε μπορεί να αντισταθμίσει διαρκώς την απαίτηση συνταγματικής νομιμότητας στον χωρικό σχεδιασμό.
Σε τεχνικό επίπεδο, η αποδοχή της οικοδομησιμότητας υπό την προϋπόθεση πρόσωπου σε κοινόχρηστη οδό και η έλλειψη πλήρους καταγραφής αυτών των οδών απειλεί να δημιουργήσει ένα νέο κύμα αμφισβητήσεων και ανασφάλειας. Η ρύθμιση εξαρτά εν πολλοίς την εφαρμογή της από μελλοντικά ΠΔ και την καλή πίστη των οργάνων διοίκησης κατά την κατάρτιση των Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων. Η δυνατότητα οριοθέτησης περιοχών ΠΕΧ ή ΖΑΟ μπορεί να αποτελέσει εργαλείο ήπιας ανάπτυξης, αλλά και προκάλυμμα αυθαιρέτων, εάν δεν συνοδευτεί από αυστηρό μηχανισμό ελέγχου και περιβαλλοντικής εκτίμησης.
Η ερμηνεία της νέας διάταξης δείχνει ένα ισχυρό νομοθετικό εργαλείο, το οποίο όμως απαιτεί εξαιρετικά προσεκτική εφαρμογή. Το νομοθέτημα δεν μπορεί να παραμείνει αδρανές ή να χρησιμοποιηθεί ως επιλεκτικό άλλοθι επικύρωσης τοπικών πιέσεων. Αντιθέτως, πρέπει να αποτελέσει τη βάση μιας συγκροτημένης και ενιαίας πολιτικής για τους μικρούς οικισμούς της χώρας, ενταγμένης στον κεντρικό στρατηγικό σχεδιασμό του προγράμματος «Κωνσταντίνος Δοξιάδης».
Η επιτυχία της ρύθμισης θα κριθεί από την ερμηνεία και εφαρμογή της όχι μόνον σε επίπεδο θεωρίας, αλλά πρωτίστως σε επίπεδο διοικητικής πράξης και ελέγχου. Αν καταστεί αφορμή για νέα γενιά πολεοδομικών παρεκκλίσεων και αποσπασματικών ρυθμίσεων, θα αποδυναμώσει το κύρος της χωρικής πολιτικής. Αν όμως λειτουργήσει ως μοχλός μετάβασης σε ένα συνεκτικό, ορθολογικό και τεκμηριωμένο σύστημα σχεδιασμού, τότε μπορεί να αποδειχθεί κομβική τομή στο μεταπολιτευτικό οικοδόμημα της ελληνικής πολεοδομίας.
Πηγή: news.b2green.gr