Του Αργύρη Δεμερτζή/

Διευρύνθηκε η περίμετρος  της νομοθετικής ρύθμισης για τη μη προβολή δικαιωμάτων του Δημοσίου έναντι τρίτων στο νέο νόμο, με τίτλο: «παρεμβάσεις για ένα κράτος πιο φιλικό στον πολίτη», που ψηφίστηκε στη Βουλή. Παράλληλα επήλθαν αλλαγές για την είσπραξη και απόδοση του τιμήματος της αγοραπωλησίας από τον συμβολαιογράφο. Τι λέει η νομοθετική ρύθμιση για την επισύναψη τοπογραφικού διαγράμματος στις μεταβιβάσεις ακινήτων.

♦ Λύσεις για ιδιοκτήτες που κατέχουν ακίνητα χωρίς τίτλους ιδιοκτησίας, τα οποία προέρχονται από διανομές σε αγροκτήματα και συνοικισμούς και από νομές του υπουργείου Αγροτικής Ανάπτυξης για γεωργική χρήση δίνουν οι τελικές ρυθμίσεις του νομοσχεδίου που εισηγήθηκε ο αντιπρόεδρος της κυβέρνησης Κωστής Χατζηδάκης  και ψηφίστηκε στη Βουλή.

♦ Οι νέες ρυθμίσεις επιχειρούν να βάλουν φρένο στις διεκδικήσεις του Δημοσίου βάσει της δασικής νομοθεσίας, που έχει σαν αποτέλεσμα να δηλώνονται από το δημόσιο στο Κτηματολόγιο ως δάση ολόκληροι Δήμοι και ολόκληρα νησιά. Όπως πρόσφατα αποκαλύφθηκε ότι δηλώθηκε ως δάσος το 63% της έκτασης του νομού Χανίων, προκαλώντας οικουμενικό μέτωπο για νομοθετική ρύθμιση στο ιδιοκτησιακό του δημοσίου.

Οι τελικές ρυθμίσεις για την αποχή του Δημοσίου από ιδιοκτησιακές διεκδικήσεις

Συγκεκριμένα οι νομοθετικές βελτιώσεις στις οποίες προχώρησε ο αντιπρόεδρος της Κυβέρνησης, Κωστής Χατζηδάκης, στο νομοσχέδιο του που ψηφίστηκε στην Ολομέλεια της Βουλής, με τίτλο «Παρεμβάσεις για ένα κράτος πιο φιλικό στον πολίτη» για την αποχή του Δημοσίου από ιδιοκτησιακές διεκδικήσεις προβλέπουν ότι:

Στο άρθρο 12, για τη μη προβολή δικαιωμάτων του Δημοσίου έναντι τρίτων διευρύνεται η περίμετρος εφαρμογής της διάταξης σε δύο επιπλέον περιπτώσεις και το Δημόσιο δεν θα προβάλλει δικαιώματα:

♦ Πρώτον: όταν ο τρίτος κατέχει ακίνητο μετά από έναρξη διαδικασίας διανομής αγροκτήματος και συνοικισμού σε γηγενείς κληρούχους, που ολοκληρώθηκε μετά το 1944, αλλά οι δικαιούχοι δεν απέκτησαν τίτλο κυριότητας και

♦ Δεύτερον: όταν ο τρίτος ή οι δικαιοπάροχοί του, νέμονται ακίνητο που διαχειρίζεται το Υπουργείο Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων πριν την 1η/1/1965 για γεωργική χρήση, η οποία εξακολούθησε να ασκείται.

♦ Παράλληλα στο άρθρο 10, για τις ενδικοφανείς προσφυγές με νομοτεχνική συμπλήρωση προβλέπεται ότι: Στα νέα όργανα που θα συσταθούν για την εξέτασή τους θα μπορούν να προεδρεύουν λειτουργοί του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους, πρόσωπα που διαθέτουν εχέγγυα αμεροληψίας κρίσης, γνωστική επάρκεια και αξιοπιστία.

Η τελική ρύθμιση, που ψηφίστηκε στη Βουλή για τις διεκδικήσεις του δημοσίου

Η τελική ρύθμιση, που ψηφίστηκε στη Βουλή για τη μη προβολή δικαιωμάτων του Δημοσίου έναντι τρίτων έχει ως εξής:

 «Μη προβολή δικαιωμάτων του Δημοσίου έναντι τρίτων και αναγνώριση εμπράγματων δικαιωμάτων τρίτων (Άρθρο 12)

1. Το Δημόσιο δεν προβάλλει δικαιώματα έναντι τρί­των και απέχει από την άσκηση αγωγών της παρ. 2 του άρθρου 6 του ν. 2664/1998 (Α’ 275) όταν:

α) ο τρίτος απέκτησε την κυριότητα με τίτλο από επα­χθή αιτία που μεταγράφηκε έως την 5η Ιουνίου 1993 ή α­πέκτησε την κυριότητα με άλλο παράγωγο τρόπο και ο τίτλος κτήσης του μεταγράφηκε στο οικείο υποθηκοφυ­λακείο έως την 11η Ιουνίου 1975. Η προϋπόθεση αυτή πληρούται και από τους τίτλους των δικαιοπαρόχων του, οι οποίοι μεταγράφηκαν εντός της προθεσμίας του πρώ­του εδαφίου,

β) ο τρίτος κατέχει το ακίνητο μετά από προσωρινό παραχωρητήριο ή έναρξη διαδικασίας διανομής, συμπε­ριλαμβανομένων των αγροτικών διανομών από οποιαδήποτε αιτία, καθώς και των διανομών αγροκτημάτων και συνοικισμών σε γηγενείς κληρούχους που έγιναν μετά τη δημοσίευση του ν. 18/1944 (Α’ 14), από το Δημόσιο προς τον τρίτο ή τον δικαιοπάροχό του, υπό την προϋπό­θεση ότι η παραχώρηση ή η διανομή δεν ολοκληρώθηκε χωρίς υπαιτιότητα του δικαιούχου,

 γ) επί ακινήτων που διαχειρίζεται το Υπουργείο Αγρο­τικής Ανάπτυξης και Τροφίμων, ο τρίτος ή ο δικαιοπάροχός του: γα) απέκτησε κυριότητα βάσει τίτλου, ο οποίος μεταγράφηκε μέχρι την 5η Ιουνίου 1993 ή γβ) συντρέ­χουν οι προϋποθέσεις των υποπερ. ββ), γγ) ή δδ) της περ. α), της περ. β) ή της περ. γ) της παρ. 1 του άρθρου 22 του ν. 4061/2012 (Α’ 66), περί μη προβολής δικαιωμά­των κυριότητας από το Δημόσιο ή δ) κατ’ εφαρμογή της αγροτικής εποικιστικής νομοθε­σίας, έχει υποδειχθεί στον τρίτο ή σε δικαιοπαρόχους του από δημόσια αρχή, η εγκατάσταση σε συγκεκριμένο ακίνητο, ιδίως στο πλαίσιο διαδικασιών αποκατάστασης πληθυσμών (προσφύγων), αγροτικών διανομών και ανα­δασμών.

2. Ο τρίτος αναγνωρίζεται δικαστικά ως κύριος έναντι του Δημοσίου, όταν το Δημόσιο δεν έχει ασκήσει πρά­ξεις νομής μετά την 23η Φεβρουαρίου 1946 και ο ίδιος νέμεται καλόπιστα το ακίνητο με τους όρους του άρθρου 1042 του Αστικού Κώδικα (π.δ. 456/1984, Α’ 164) για τουλάχιστον σαράντα (40) έτη πριν από τη 19η Μαρτίου 2003. Στον χρόνο νομής του τρίτου προσμετράται και ο χρόνος νομής των δικαιοπαρόχων του που διανύθηκε με τις ίδιες προϋποθέσεις.

3. Οι διατάξεις του παρόντος δεν εφαρμόζονται σε α­κίνητα τα οποία, κατά την έναρξη ισχύος του παρόντος:

α) εμπίπτουν στον ν. 998/1979 (Α’ 289), περί προστασίας των δασών και των δασικών εν γένει εκτάσεων της Χώ­ρας,

β) βρίσκονται εντός οριοθετημένου υδατορέματος, σύμφωνα με το άρθρο 3 του ν. 4258/2014 (Α’ 94), περί διαδικασίας οριοθέτησης ή εντός ζώνης πενήντα (50) μέ­τρων από τις οριοθετημένες όχθες αυτού, καθώς και ε­ντός αιγιαλού, παραλίας, όχθης, παρόχθιας ζώνης ή πυθ­μένα,

γ) αποτελούν πράγματα εκτός συναλλαγής, είτε ανήκουν στην κυριότητα, διοίκηση και διαχείριση του Δη­μοσίου, κατά το άρθρο 7 του Κώδικα νομοθεσίας για την προστασία των αρχαιοτήτων και εν γένει της πολιτιστι­κής κληρονομιάς (ν. 4858/2021, Α’ 220), περί κυριότη­τας, διοίκησης και διαχείρισης σε ακίνητα μνημεία, οργα­νωμένους αρχαιολογικούς χώρους και εν γένει ακίνητα πολιτιστικής κληρονομιάς, είτε είναι εκτός συναλλαγής κατά το άρθρο 966 του Αστικού Κώδικα.

4. Άλλες διατάξεις με τις οποίες ορίζεται ότι το Δημό­σιο δεν προβάλλει δικαιώματα έναντι τρίτων δεν θίγο­νται. Οι διαδικασίες μη προβολής δικαιωμάτων που προ- βλέπονται από τις διατάξεις του πρώτου εδαφίου δύνανται να εφαρμόζονται αντί του παρόντος, κατ’ επιλογή των τρίτων, σύμφωνα με τους όρους και τις προϋποθέ­σεις που προβλέπονται σε αυτές».

Η αλλαγή στην είσπραξη και απόδοση του τιμήματος της αγοραπωλησίας από τον συμβολαιογράφο

Η γενική συνέλευση των συμβολαιογράφων σε συνεδρίαση της, στην τελική ευθεία προς την ψήφιση του νομοσχεδίου στη Βουλή, άσκησε κριτική συνολικά στις διατάξεις για την μεταβίβαση ακινήτων και  ανακοίνωσε ότι:  «Οι συμβολαιογράφοι αποφάσισαν σειρά ενεργειών στα συναρμόδια Υπουργεία, τον Διοικητή της ΑΑΔΕ και άλλους φορείς (Ομοσπονδία Ιδιοκτητών, ΤΕΕ κλπ) για την αιτιολόγηση των σοβαρών ενστάσεών τους επί των συγκεκριμένων διατάξεων του νομοσχεδίου, πολλές εκ των οποίων έρχονται σε πλήρη αντίθεση με άλλες ισχύουσες διατάξεις».

Στο μεταξύ στην τελική ψήφιση του νομοσχεδίου, ο αντιπρόεδρος της κυβέρνησης επέφερε αλλαγή στο άρθρο 15, που καθιερώνει τους συμβολαιογράφους ως υπηρεσία μιας στάσης στις μεταβιβάσεις ακινήτων: Τελικώς ψηφίστηκε ρύθμιση η οποία προβλέπει ότι το τίμημα της συναλλαγής θα εισπράττεται από τον συμβολαιογράφο και θα αποδίδεται στον πωλητή στις περιπτώσεις που αυτό συμφωνείται μεταξύ των συμβαλλομένων και με τον συμβολαιογράφο.

Κατά την έκτακτη γενική συνέλευση των μελών του Συμβολαιογραφικού Συλλόγου Εφετείων Αθηνών, Πειραιώς, Αιγαίου και Δωδεκανήσου, διατυπώθηκαν ενστάσεις επί των διατάξεων των άρθρων:

Άρθρο 15: «Υπηρεσία μιας στάσης (one-stop shop) για τη σύσταση και μεταβίβαση εμπράγματων δικαιωμάτων επί ακινήτων».

Άρθρο 17: « Καταβολή φόρου κληρονομίας, δωρεάς ή γονικής παροχής κατά τη μεταβίβαση ακινήτου – Προ­σθήκη παρ. 1α στο άρθρο 103 του Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας» Και

Άρθρο 19: « Εξουσιοδοτικές διατάξεις», που προβλέπει την έκδοση των σχετικών υπουργικών αποφάσεων για το νέο τρόπο μεταβιβάσεων.

Η γενική συνέλευση των συμβολαιογράφων επισήμανε για τις ρυθμίσεις που αφορούν στις μεταβιβάσεις ακινήτων ότι : «οι ανωτέρω διατάξεις απαριθμούν τις ήδη ισχύουσες και επαυξημένες υποχρεώσεις των συμβολαιογράφων, όπως την συγκέντρωση δικαιολογητικών φορολογικής και πολεοδομικής φύσεως, την σύνταξη και υποβολή δηλώσεων φόρου μεταβίβασης, την σύνταξη και υποβολή των εγγράφων για καταχώριση στο Κτηματολόγιο και επιπροσθέτως θεσπίζουν νέες υποχρεώσεις και κυρίως την είσπραξη και απόδοση του τιμήματος της αγοραπωλησίας στον πωλητή από τον συμβολαιογράφο, καθώς και την είσπραξη και απόδοση από αυτόν, των φόρων μεταβίβασης, κληρονομίας, δωρεάς και γονικής παροχής και των τελών εγγραφής στο Κτηματολόγιο», τονίζοντας ότι: «οι παραπάνω νέες διατάξεις συγκέντρωσαν τα πυρά της κριτικής».

Οι συμβολαιογράφοι ζητούν να μην εμπλακούν στην είσπραξη και απόδοση του τιμήματος αγοραπωλησίας

Στην απόφαση της γενικής συνέλευσης τονίζεται ότι:  «Οι συμβολαιογράφοι ως εξειδικευμένοι νομικοί, οι οποίοι έχουν καθημερινή τριβή με την πράξη στις συναλλαγές των ακινήτων, επέκριναν τις νέες διατάξεις ως απολύτως δυσλειτουργικές, μη εξυπηρετούσες τους πολίτες και τις συναλλαγές.

-Την στιγμή κατά την οποία ο Νόμος ήδη προβλέπει την διατραπεζική καταβολή του τιμήματος, είτε μέσω μεταφοράς είτε μέσω επιταγής, από τον αγοραστή απευθείας στον πωλητή, ποιος ο λόγος παρεμβολής του συμβολαιογράφου για είσπραξη και απόδοση του τιμήματος στον πωλητή μέσω ακατάσχετου λογαριασμού του συμβολαιογράφου;

-Σε περιπτώσεις, κατά τις οποίες η καταβολή του τιμήματος δεν γίνεται κατά την υπογραφή του συμβολαίου ή δεν αποδίδεται καθ’ ολοκληρίαν στον πωλητή, λόγω λήψεως δανείου ή συμφωνίας για τμηματική καταβολή, σε τι βοηθεί την συναλλαγή ή διασφαλίζει την καταβολή των δόσεων ο συμβολαιογράφος ως ενδιάμεσος;

Μάλλον σε πολυπλοκοποίηση και επιβράδυνση των συναλλαγών οδηγούν τα παραπάνω καθώς και σε επιβάρυνση των συναλλασσομένων με περισσότερα έξοδα και διαδικασίες.

Τους ανωτέρω προβληματισμούς και επιφυλάξεις συμμερίζεται και η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων και έχουν ήδη εκφραστεί από το συμβολαιογραφικό Σώμα κατά την συζήτηση των σχετικών διατάξεων του νομοσχεδίου στην αρμόδια κοινοβουλευτική επιτροπή».

«Ως προς την είσπραξη και απόδοση του φόρου μεταβίβασης και των λοιπών φόρων, ήδη από μακρού χρόνου λειτουργεί επιτυχώς το σύστημα της καταβολής απευθείας από τον φορολογούμενο μέσω κωδικών RF με άμεση έκδοση ηλεκτρονικά του σχετικού αποδεικτικού καταβολής.

-Και σε αυτή την περίπτωση, ποιος ο λόγος παρέμβασης του συμβολαιογράφου;» σημειώνεται στην απόφαση της γενικής συνέλευσης των συμβολαιογράφων. Κια ότι:

«Αναμένοντας την αναμόρφωση των επίμαχων διατάξεων, αποφάσισαν τη σύγκληση νέας έκτακτης Γενικής Συνέλευσης στις 5 Μαΐου 2026, προκειμένου να συντονίσουν τις αντιδράσεις τους, σε περίπτωση μη ικανοποίησης των αιτημάτων τους».

Σε ποιές ρυθμίσεις συμφωνούν οι συμβολαιογράφοι

«Το  μέρος που αφορά στην εξυπηρέτηση εκ μέρους τους τον πολίτη για την έκδοση φορολογικής – ασφαλιστικής ενημερότητας, πιστοποιητικών του κτηματολογίου κ.λπ. μέσω διαλειτουργικοτήτων, τους βρίσκει απολύτως σύμφωνους. Επίσης η λειτουργία του, ήδη στο παρελθόν θεσμοθετηθέντος, ακατάσχετου συμβολαιογραφικού λογαριασμού για παρακράτηση και απόδοση οφειλών του πωλητή προς την ΑΑΔΕ και τον e- EΦΚΑ είναι για τους συμβολαιογράφους εξέλιξη προς την σωστή κατεύθυνση.

Οι συμβολαιογράφοι έχουν πολλάκις εμπράκτως στο παρελθόν αποδείξει και αποδεικνύουν κάθε ημέρα, ότι στέκονται στο πλευρό τόσο του πολίτη όσο και της πολιτείας, όχι μόνο ως θεματοφύλακες της ασφάλειας των συναλλαγών και της τήρησης της νομιμότητας, αλλά και ως έμπειροι νομικοί της καθημερινότητας των συναλλαγών των ακινήτων, που είναι σε θέση να προτείνουν λύσεις προάγουσες την αποτελεσματικότητα και την ευελιξία στον οικονομικό βίο. Όσα επισημαίνουν και ζητούν παραπάνω τις αποστολές αυτές υπηρετούν».

Η ΠΟΜΙΔΑ συνηγορεί στο αίτημα των συμβολαιογράφων

«Είναι γνωστό πόσο καθυστερεί σήμερα στα συμβολαιογραφεία η διεκπεραίωση των μεταβιβαστικών συμβολαίων ακινήτων. Γι αυτό είμαστε σύμφωνοι στην εκ μέρους των  συμβολαιογράφων διεκπεραίωση των γραφειοκρατικών διαδικασιών συλλογής και πληρωμής του κόστους των διαφόρων δικαιολογητικών που είναι απαραίτητα για την κατάρτιση των δικαιοπραξιών, με στόχο τη μείωση της ταλαιπωρίας των συμβαλλομένων, οι οποίοι θα παρίστανται μόνο για την υπογραφή του συμβολαίου» σημειώνει ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ Στράτος Παραδιάς, τονίζοντας ακόμη ότι:

«Όμως η κατάργηση της κατ΄ευθείαν καταβολής του τιμήματος των αγοραπωλησιών στους πωλητές με τραπεζική επιταγή ή μεταφορά και η υποχρεωτική εμπλοκή  των συμβολαιογράφων στην καταβολή του, φοβούμεθα ότι θα αποτελέσει παράγοντα νέας γραφειοκρατικής καθυστέρησης, νέας επιβάρυνσης της απασχόλησης των συμβολαιογράφων οι οποίοι αντί να ασχολούνται  με την ορθή σύνταξη του συμβολαίου θα αναλώνονται σε εισπράξεις και πληρωμές και θα δημιουργήσει συναλλακτική ανασφάλεια στους συμβαλλομένους οι οποίοι δεν θα μπορούν να ελέγχουν την πρόοδο και κατάληξη της δικαιοπραξίας. Η άποψή μας είναι ότι η ρύθμιση αυτή σε ότι αφορά το τίμημα, θα δημιουργήσει περισσότερα προβλήματα από όσα επιχειρεί να επιλύσει…».

 Οι τελικές νομοθετικές ρυθμίσεις για τις μεταβιβάσεις ακινήτων

Οι τελικές νομοθετικές ρυθμίσεις για τις μεταβιβάσεις ακινήτων, όπως ψηφίστηκαν στη Βουλή έχουν ως εξής:

«Υπηρεσία μιας στάσης (one-stop shop) για τη σύσταση και μεταβίβαση εμπράγματων δικαιωμάτων επί ακινήτων. (Άρθρο 15)

1. Ο συμβολαιογράφος καθιερώνεται ως υπηρεσία μιας στάσης για τη μεταβίβαση ακινήτων από επαχθή, χαριστική αιτία και αιτία θανάτου.

2. Στο πλαίσιο της υπηρεσίας μιας στάσης, ο συμβο­λαιογράφος:

α) συντάσσει το σχέδιο του συμβολαίου σε συμφωνία με τους συμβαλλομένους,

β) συλλέγει με διαλειτουργικότητα τα δικαιολογητικά που απαιτούνται από τις δημόσιες υπηρεσίες, και ιδίως:

βα) αποδεικτικά φορολογικής και ασφαλιστικής ενημε­ρότητας,

ββ) ηλεκτρονική ταυτότητα ακινήτου,

βγ) κτηματολογικό φύλλο, κτηματολογικό διάγραμμα και πιστοποιητικό κτηματογραφούμενου ακινήτου του μεταβιβαζόμενου ακινήτου,

βδ) δικαιολογητικά που απαιτούνται για τη συμπλήρω­ση της δήλωσης φόρου μεταβίβασης ακινήτου, περιλαμ- βανομένων και των δικαιολογητικών που απαιτούνται για κάθε απαλλαγή από αυτόν ή μείωση αυτού, καθώς και της δήλωσης φόρου κληρονομίας, δωρεάς ή γονικής πα­ροχής, περιλαμβανομένων και των δικαιολογητικών που απαιτούνται για κάθε απαλλαγή από αυτόν ή μείωση αυ­τού,

γ) συμπληρώνει με βάση τα στοιχεία που του παρέ­χουν οι συμβαλλόμενοι και αναρτά στην εφαρμογή myPROPERTY τη δήλωση, εισπράττει μετά από τον άμε­σο προσδιορισμό και αποδίδει τον οφειλόμενο φόρο κληρονομίας, δωρεάς ή γονικής παροχής,

δ) συμπληρώνει με βάση τα στοιχεία που του παρέ­χουν οι συμβαλλόμενοι και αναρτά στην εφαρμογή myPROPERTY τη δήλωση, εισπράττει μετά από τον άμε­σο προσδιορισμό και αποδίδει τον φόρο κληρονομίας, δωρεάς ή γονικής παροχής για το μεταβιβαζόμενο ακί­νητο, αν δεν έχει καταβληθεί,

ε) παρακρατεί από το τίμημα και καταβάλλει προς τη Φορολογική Διοίκηση το ποσό που έχει προσδιοριστεί με πράξη του Διοικητή της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (Α.Α.Δ.Ε.), προς εξόφληση των οφειλών προς το Δημόσιο και προς άρση της κατάσχεσης που τυχόν έ­χει επιβληθεί επί του μεταβιβαζόμενου ακινήτου στο πλαίσιο αναγκαστικής εκτέλεσης για οφειλή προς τη Φο­ρολογική Διοίκηση,

στ) εισπράττει και αποδίδει τα τέλη καταχώρισης του συμβολαίου στο Κτηματολόγιο, κατόπιν υπολογισμού και βεβαίωσης του ποσού των οφειλόμενων τελών από την αρμόδια υπηρεσία του Κτηματολογίου,

ζ) δύναται να εισπράττει και να αποδίδει το τίμημα της συναλλαγής στον πωλητή, εφόσον τούτο συμφωνείται ρητά από τους συμβαλλομένους και τον συμβολαιογρά­φο και προβλέπεται ειδικά στη συμβολαιογραφική πρά­ξη. Η καταβολή μέρους ή του συνόλου του τιμήματος στον ακατάσχετο δεσμευμένο λογαριασμό ειδικού σκο­πού (escrow account) που τηρεί ο συμβολαιογράφος συ- νιστά μερική ή ολική εξόφληση, ενώ η μη καταβολή ή η εκπρόθεσμη καταβολή του στον λογαριασμό αυτόν έχει τις ίδιες έννομες συνέπειες με τη μη καταβολή ή την εκ­πρόθεσμη καταβολή στον πωλητή. Στις περιπτώσεις των προηγούμενων εδαφίων, ο συμβολαιογράφος συντάσ­σει, μετά από αίτηση του αγοραστή, πράξη μερικής ή ο­λικής εξόφλησης, χωρίς να απαιτείται η σύμπραξη του πωλητή, βεβαιώνοντας την κατάθεση του σχετικού πο­σού στον ειδικό λογαριασμό του και την απόδοσή του, στον υποδειχθέντα στη συμβολαιογραφική πράξη, τρα­πεζικό λογαριασμό του πωλητή,

η) υπογράφει τη συμβολαιογραφική πράξη μετά από τους συμβαλλομένους και την καταβολή των συνολικών χρηματικών ποσών που έχουν συμφωνηθεί και αυτών που αντιστοιχούν σε φόρους, τέλη, έξοδα, αμοιβή του συμβολαιογράφου, και

θ) υποβάλλει τη συμβολαιογραφική πράξη στο Κτημα­τολόγιο με διαλειτουργικότητα προς καταχώριση.

3. Για τις ενέργειες της παρ. 2 οφείλεται αμοιβή σύμ­φωνα με το άρθρο 40 του Κώδικα Συμβολαιογράφων (ν. 2830/2000, Α’ 96), περί δικαιωμάτων συμβολαιογρά­φων.

Καταβολή φόρου κληρονομιάς, δωρεάς ή γονικής παροχής κατά τη μεταβίβαση ακινήτου – Προσθήκη παρ. 1α στο άρθρο 103 του Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας (Άρθρο 17)

Στο άρθρο 103 του Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας (ν. 5219/2025, Α’ 130), περί υποχρεώσεων δημόσιων αρ­χών σχετικά με το πιστοποιητικό, προστίθεται παρ. 1 α ως εξής:

«1α. Κατ’ εξαίρεση της παρ. 1, επιτρέπεται η σύνταξη και μεταγραφή συμβολαίου, με το οποίο μεταβιβάζεται η κυριότητα με επαχθή αιτία ή συνιστώνται από την ίδια αι­τία εμπράγματα δικαιώματα σε ακίνητο που αποκτήθηκε αιτία θανάτου, δωρεάς ή γονικής παροχής, χωρίς προ­σάρτηση του πιστοποιητικού του άρθρου 102, αν η δήλω­ση υποβάλλεται μαζί με τη δήλωση του φόρου μεταβίβα­σης ακινήτου ή σύστασης εμπραγμάτων δικαιωμάτων σε ακίνητο και ο συμβολαιογράφος παρακρατεί από το τίμη­μα και αποδίδει στη Φορολογική Διοίκηση ποσό που αντι­στοιχεί στο όριο παρακράτησης που ορίζεται στην παρ. 4 του άρθρου 12 του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (ν. 5104/2024, Α’ 58), περί αποδεικτικού ενημερότητας και βεβαίωσης οφειλής. Στην περίπτωση αυτή ο συμβο­λαιογράφος μνημονεύει υποχρεωτικά στο συμβόλαιο που συντάσσει την υποβληθείσα, κατά περίπτωση, δήλω­ση φόρου κληρονομίας, δωρεάς ή γονικής παροχής, κα­θώς και τα στοιχεία αυτής.»

«Άρση κατάσχεσης που έχει επιβληθεί από τη Φορολογική Διοίκηση – Προσθήκη άρθρου 47Α και παρ. 45Α στο άρθρο 83 του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (Άρθρο 18)

1. Στον Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (ν. 5104/2024, Α’ 58) προστίθεται άρθρο 47Α ως εξής:

«Αρθρο 47Α

Αρση κατάσχεσης που έχει επιβληθεί από τη Φορολογική Διοίκηση σε ακίνητο εν όψει μεταβίβασής του από επαχθή αιτία

1. Η Φορολογική Διοίκηση, μετά από αίτηση του οφει­λέτη, εκδίδει απόφαση άρσης κατάσχεσης που έχει επι­βάλει σε ακίνητό του για βεβαιωμένες οφειλές στη Φο­ρολογική Διοίκηση, ενόψει μεταβίβασής του από επαχθή αιτία με τίμημα, εφόσον συντρέχουν σωρευτικά οι κάτω­θι όροι:

α) πληρούνται κατά τον χρόνο αποδέσμευσης, οι όροι χορήγησης αποδεικτικού ενημερότητας ή βεβαίωσης ο­φειλής κατά το άρθρο 12 του Κώδικα,

β) το τίμημα της μεταβίβασης δεν δύναται να υπολεί­πεται της εμπορικής αξίας του ακινήτου, όπως αυτή έχει προσδιορισθεί κατά τον χρόνο της κατάσχεσης. Όταν η εμπορική αξία του ακινήτου είναι κατώτερη της αντικει­μενικής αξίας αυτού, λαμβάνεται υπόψη η αντικειμενική αξία. Σε περίπτωση που η κατάσχεση έχει επιβληθεί πέ­ραν της πενταετίας πριν από την υποβολή της αίτησης, ο οφειλέτης προσκομίζει έκθεση εκτίμησης της εμπορικής αξίας του υπό μεταβίβαση ακινήτου από ανεξάρτητο πι­στοποιημένο εκτιμητή, και

γ) από το τίμημα της μεταβίβασης, παρακρατείται και αποδίδεται από τον συμβολαιογράφο στη Φορολογική Διοίκηση, ποσό που αντιστοιχεί σε ποσοστό του συνό­λου του τρέχοντος υπολοίπου της επιβληθείσας κατά­σχεσης. Το ποσοστό παρακράτησης του προηγούμενου εδαφίου προσδιορίζεται με βάση κριτήρια φορολογικής συνέπειας του οφειλέτη και εισπραξιμότητας της εναπο- μένουσας οφειλής και σε κάθε περίπτωση δεν μπορεί να υπολείπεται του είκοσι πέντε τοις εκατό (25%). Εφόσον το ποσό που προκύπτει από την παρακράτηση της πα­ρούσας περίπτωσης είναι μεγαλύτερο του ποσού παρα­κράτησης της περ. α), για την άρση της κατάσχεσης πα­ρακρατείται και αποδίδεται το μεγαλύτερο αυτό ποσό. Σε περίπτωση που το ποσό της παρακράτησης, που προ­κύπτει από την εφαρμογή των προηγούμενων εδαφίων, υπερβαίνει το τίμημα, όπως αυτό καθορίστηκε με την περ. β) της παρούσας, παρακρατείται και αποδίδεται το σύνολο του τιμήματος και η κατάσχεση αίρεται για το μεταβιβαζόμενο ακίνητο.

2. Εάν το σύνολο των βεβαιωμένων ληξιπρόθεσμων ο­φειλών έχει διασφαλιστεί πλήρως από εγγυήσεις ή ε­μπράγματες ασφάλειες, δεν απαιτείται η πλήρωση του όρου της περ. γ) της παρ. 1.

3. Με την πλήρωση των ανωτέρω όρων η Φορολογική Διοίκηση εκδίδει άμεσα απόφαση άρσης κατάσχεσης.»

4. Στο άρθρο 83 του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας, περί εξουσιοδοτικών διατάξεων, προστίθεται παρ. 45Α ως εξής:

«45Α. Με απόφαση του Διοικητή καθορίζονται η διαδι­κασία, το έντυπο της απόφασης άρσης κατάσχεσης και η διάρκεια ισχύος αυτής, καθώς και κάθε άλλη αναγκαία λεπτομέρεια για την εφαρμογή του άρθρου 47Α, περί άρ­σης κατάσχεσης που έχει επιβληθεί από τη Φορολογική Διοίκηση σε ακίνητο εν όψει μεταβίβασής του από επα­χθή αιτία. Με όμοια απόφαση καθορίζονται τα κριτήρια φορολογικής συνέπειας του οφειλέτη και εισπραξιμότη- τας της εναπομένουσας οφειλής, καθώς και κάθε άλλη αναγκαία λεπτομέρεια για την εφαρμογή του άρθ ρου αυ – τού.»

«Εξουσιοδοτικές διατάξεις (Άρθρο 19)

1. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Δικαιοσύνης, Ε­θνικής Οικονομίας και Οικονομικών, Περιβάλλοντος και Ενέργειας και Ψηφιακής Διακυβέρνησης και του Διοικη­τή της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (Α.Α.Δ.Ε.):

α) ορίζεται η έναρξη λειτουργίας των συμβολαιογρά­φων ως υπηρεσίας μιας στάσης, σύμφωνα με το άρθρο 15, και οι περιοχές της χώρας, στις οποίες βρίσκονται τα ακίνητα που θα μεταβιβάζονται με αξιοποίηση της υπη­ρεσίας μιας στάσης,

β) ρυθμίζονται τεχνικά και λεπτομερειακά θέματα για την εφαρμογή του άρθρου 15 και, ιδίως, τα σχετικά με:

βα) τη δυνατότητα λήψης, μέσω διαλειτουργικότητας, των δικαιολογητικών που απαιτούνται για τη μεταβίβαση του ακινήτου και τη συμπλήρωση της δήλωσης φόρου μεταβίβασης ακινήτου και φόρου κληρονομίας, δωρεάς ή γονικής παροχής και τις απαλλαγές από αυτούς ή τις μειώσεις αυτών,

ββ) την καταβολή προς τον συμβολαιογράφο του τιμή­ματος και των φόρων, τελών, αμοιβών και εξόδων που σχετίζονται με τη μεταβίβαση,

βγ) την παρακράτηση, από τον συμβολαιογράφο, του ποσού που αντιστοιχεί στην αμοιβή του,

βδ) την καταβολή, από τον συμβολαιογράφο, των φό­ρων, τελών και εξόδων στους αντίστοιχους δημόσιους φορείς, καθώς και του υπολειπόμενου τιμήματος στον πωλητή,

βε) τη διενέργεια των πράξεων των υποπερ. βα) έως βδ) μέσω ακατάσχετου δεσμευμένου λογαριασμού ειδι­κού σκοπού (escrow account) που τηρεί ο συμβολαιογρά­φος,

βστ) τη διαδικασία κίνησης του λογαριασμού της υπο- περ. βε),

βζ) τη δυνατότητα αυτοματοποιημένης υποβολής του συμβολαίου προς καταχώριση στο Κτηματολόγιο και τον χρόνο που αυτή μπορεί να γίνεται, και

βη) τη συνάρτηση των πράξεων των υποπερ. βα) έως βδ) με την καταχώριση του συμβολαίου στο Κτηματολό­γιο.

2. Με απόφαση του Διοικητή της Α.Α.Δ.Ε. μπορεί να προβλέπεται η δυνατότητα για ηλεκτρονική υποβολή δή­λωσης φόρου κληρονομίας, δωρεάς ή γονικής παροχής μαζί με τη δήλωση φόρου μεταβίβασης ακινήτου ή σύ­στασης εμπραγμάτων δικαιωμάτων σε ακίνητο, όταν α­φορούν στο ίδιο ακίνητο. Με την ίδια απόφαση μπορεί να καθορίζονται η διαδικασία, το περιεχόμενο και ο χρόνος υποβολής των ανωτέρω δηλώσεων, καθώς και κάθε άλλο σχετικό θέμα».

Οι εκπλήξεις για τους επενδυτές σε μεταβιβάσεις χωρίς τοπογραφικό μηχανικού

Αυτούσια ψηφίστηκε στη Βουλή η νομοθετική ρύθμιση για την κατάργηση υποχρεωτικής σύνταξης τοπογραφικού για συμβόλαια μεταβίβασης από ιδιώτη μηχανικό, εφόσον το ακίνητο είναι σε περιοχή με κυρωμένη και μεταγεγραμμένη πράξη εφαρμογής και λειτουργούν κτηματολόγιο.

Η ΠΟΜΙΔΑ σημείωσε ότι: «Θεωρούμε ιδιαίτερα θετική τη διάταξη με την οποία θα είναι προαιρετική πλέον η  επισύναψη τοπογραφικού σε συμβόλαια μεταβίβασης ακινήτων σε κτηματογραφημένες περιοχές, με επικυρωμένη και μεταγεγραμμένη πράξη εφαρμογής, εφόσον με τη δικαιοπραξία δεν μεταβάλλονται τα όρια του μεταβιβαζομένου ακινήτου».

Στην πραγματικότητα η νέα νομοθετική ρύθμιση μεταφέρει τα πολλά και σημαντικά προβλήματα, που διασφαλίζει η σύνταξη τοπογραφικού διαγράμματος στις μεταβιβάσεις, στους πωλητές και επενδυτές ακινήτων.

Το ΤΕΕ επισήμανε ότι  ο αγοραστής μπορεί να βρεθεί προ εκπλήξεων, μετά την τυχόν μεταβίβαση χωρίς ψηφιακό τοπογραφικό εξαρτημένο κατά ΕΓΣΑ, διότι, σύμφωνα με την υφιστάμενη νομοθεσία, η οποία δεν τροποποιείται, το οικόπεδο:

1) να βαρύνεται με υπέρογκα ποσά καθώς έχουν υπολογιστεί λάθος οι εισφορές σε γη και σε χρήμα

2) να μην μπορεί να οικοδομηθεί γιατί δεν συντέλεσε και την προσκύρωση του οικοπέδου,

3) να μην μπορεί να οικοδομηθεί διότι δεν έχει διανοιχθεί ο δρόμος του σχεδίου σε όλο το πλάτος και να «εξαρτάται» από τον «απέναντι» ιδιοκτήτη

4) Να μην μπορεί να οικοδομηθεί λόγω έλλειψης εγκεκριμένων υψομετρικών μελετών ή/και επίσημα – νόμιμα διανοιγμένων – διαμορφωμένων δρόμων

5) να μην μπορεί να οικοδομηθεί παρόλο που είναι άρτιο και οικοδομήσιμο διότι κάποιο όμορο οικόπεδο δεν είναι άρτιο και οικοδομήσιμο

6)  να μην μπορεί να οικοδομηθεί γιατί δεν έχει κατάλληλο σχήμα π.χ. τριγωνικό

7)  να μην μπορεί να οικοδομηθεί λόγω ρυμοτομίας που δεν έχει περάσει στο κτηματολόγιο από την πράξη εφαρμογής (δηλαδή στο κτηματολόγιο φαίνεται η αρχική ιδιοκτησία και όχι η τελική)

8) μπορεί να μην είναι οικοδομήσιμο και να χρήζει πολεοδομικής τακτοποίησης

9) να μην μπορεί να αξιοποιηθεί γενικότερα διότι δεν έχει βεβαιωθεί η ύπαρξη ή μη δουλειών γραμμών υψηλής τάσης, αγωγών καυσίμων κλπ

10) να βαρύνεται από υποχρεώσεις (ρυμοτομήσεις, προσκυρώσεις και τακτοποιήσεις με όμορες ιδιοκτησίες, δουλείες κλπ) οι οποίες δεν θα αποτυπώνονται – καθορίζονται στο  συμβόλαιο μεταβίβασης δημιουργώντας πολυποίκιλα μελλοντικά προβλήματα

και πολλά άλλα …..»

Και το ΤΕΕ υπογράμμισε ότι: «Κανένα από τα παραπάνω ζητήματα δεν επιλύεται ούτε απαντάται με μόνες τις προϋποθέσεις ύπαρξης λειτουργούντος Κτηματολογίου και κυρωμένης πράξης εφαρμογής. Η κατάργησή του τοπογραφικού διαγράμματος θα επιφέρει συμβολαιογραφικές πράξεις που δε θα μπορούν πρακτικά να καταχωρηθούν στην κτηματολογική βάση, επάνω σε εκτελεσμένες συναλλαγές, οδηγώντας σε επιπλέον χρονικές καθυστερήσεις, δυσεπίλυτα προβλήματα και κόστη που δε θα έχουν συνυπολογιστεί εκ των προτέρων».

 Η τελική νομοθετική ρύθμιση για το τοπογραφικό διάγραμμα στις μεταβιβάσεις

Η τελική νομοθετική ρύθμιση για το τοπογραφικό διάγραμμα στις μεταβιβάσεις όπως ψηφίστηκε στη Βουλή έχει ως εξής:

«Κατάργηση υποχρεωτικής επισύναψης τοπογραφικού διαγράμματος σε συμβόλαια ακινήτων που βρίσκονται σε περιοχές που έχουν κτηματογραφηθεί – Τροποποίηση παρ. 1 άρθρου 5 ν. 651/1977. (Άρθρο16)

Στην παρ. 1 του άρθρου 5 του ν. 651/1977 (Α’ 207), πε­ρί υποχρεωτικής επισύναψης τοπογραφικού διαγράμμα­τος σε συμβόλαια μεταβίβασης ακινήτου, επέρχονται οι ακόλουθες τροποποιήσεις: α) το κείμενο μεταφέρεται α­πό την καθαρεύουσα στη δημοτική γλώσσα, β) το τελευ­ταίο εδάφιο αντικαθίσταται, και η παρ. 1 διαμορφώνεται ως εξής:

«1. Σε κάθε δικαιοπραξία που έχει ως αντικείμενο τη μεταβίβαση λόγω πώλησης οικοπέδου ή αγροτεμαχίου με ή χωρίς κτίσματα, επισυνάπτεται στο πωλητήριο συμ­βόλαιο τοπογραφικό διάγραμμα, το οποίο υπογράφεται από τους συμβαλλομένους και τον μηχανικό ή υπομηχα­νικό που το συνέταξε, στο οποίο αναγράφονται τα μήκη των πλευρών, τα όρια προς τις όμορες ιδιοκτησίες, τα ο­νόματα των γνωστών ιδιοκτητών τους, καθώς και το εμ­βαδόν του πωλούμενου ακινήτου. Επί του διαγράμματος ο μηχανικός ή υπομηχανικός που το συντάσσει δηλώνει υπεύθυνα αν, επί του μεταβιβαζόμενου ακινήτου, επιτρέ­πεται ή όχι η ανοικοδόμηση σύμφωνα με τις κείμενες πολεοδομικές διατάξεις. Αν το μεταβιβαζόμενο ακίνητο α­ποτελεί τμήμα μεγαλύτερης έκτασης, βεβαιώνεται στο ί­διο σχεδιάγραμμα από τον μηχανικό ή υπομηχανικό αν και το μέρος που απομένει στον πωλητή πληροί ή όχι τους όρους δόμησης. Εξαιρούνται από την υποχρέωση του προηγούμενου εδαφίου οι μεταβιβάσεις λόγω πώλη­σης αγροτεμαχίων που βρίσκονται σε καθαρά αγροτικές περιοχές, με ή χωρίς κτίσματα. Δεν απαιτείται να επισυναφθεί το τοπογραφικό διάγραμμα της παρούσας σε δικαιοπραξίες με αντικείμενο τη μεταβίβαση ακινήτου που βρίσκεται σε περιοχή στην οποία υφίσταται λειτουργούν Κτηματολόγιο, εφόσον στην περιοχή αυτή έχει κυρωθεί και μεταγράφει πράξη εφαρμογής και με τη δικαιοπραξία δεν μεταβάλλονται τα όρια του μεταβιβαζόμενου ακινή­του.»

Σχετικά Άρθρα

• Σε ποιες περιπτώσεις το Δημόσιο δεν θα διεκδικεί ιδιωτικές περιουσίες
• Κτηματολόγιο: ανατροπή στο ιδιοκτησιακό του δημοσίου για χιλιάδες ιδιωτικά ακίνητα
• ΠΟΜΙΔΑ: απαιτείται μόνιμη λύση για τις διεκδικήσεις του δημοσίου  
• Αναστολή χιλιάδων κτηματολογικών αγωγών με ενάγον το Δημόσιο
• Τα δικαιολογητικά που εξαφανίζουν τις κτηματολογικές αγωγές του δημοσίου
• Μεταβίβαση διαμερίσματος: πως θα εφαρμοστεί η νέα ρύθμιση για τις αποκλίσεις

Πηγή: ecopress.gr