Αυτή η διεύθυνση Email προστατεύεται από τους αυτοματισμούς αποστολέων ανεπιθύμητων μηνυμάτων. Χρειάζεται να ενεργοποιήσετε τη JavaScript για να μπορέσετε να τη δείτε.

Οι αποκλίσεις ανάμεσα στο εμβαδόν που αναγράφεται στο Κτηματολόγιο, στο συμβόλαιο και στο νεότερο τοπογραφικό αποτελούν σήμερα ένα από τα πιο συνηθισμένα προβλήματα στις μεταβιβάσεις ακινήτων. Το ζήτημα απασχολεί ιδιαίτερα ιδιοκτήτες που θέλουν να πουλήσουν, να κάνουν γονική παροχή ή να τακτοποιήσουν την περιουσία τους, καθώς πολλές φορές διαπιστώνουν ότι το ακίνητο «δεν συμφωνεί» με τα στοιχεία του Κτηματολογίου.

Το κρίσιμο ερώτημα είναι απλό: πότε μια απόκλιση θεωρείται ανεκτή και πότε απαιτείται διόρθωση;

Η απάντηση δεν είναι απλή. Η ουσία βρίσκεται στη γεωμετρία. Αν το ακίνητο παραμένει το ίδιο, δεν επηρεάζει γείτονες και η διαφορά αφορά κυρίως ακριβέστερη μέτρηση, η υπόθεση μπορεί να αντιμετωπιστεί πιο εύκολα. Αν όμως αλλάζουν τα όρια ή υπάρχει επικάλυψη, τότε η διόρθωση είναι σχεδόν αναπόφευκτη.

Πριν από κάθε συμβόλαιο, ο ασφαλέστερος δρόμος είναι ο τεχνικός έλεγχος από μηχανικό. Γιατί στο Ελληνικό Κτηματολόγιο δεν μετρά μόνο πόσα τετραγωνικά γράφει ένα χαρτί, αλλά πού ακριβώς βρίσκεται το ακίνητο και ποια είναι τα πραγματικά του όρια.

–Τι ισχύει για το ακίνητο μετά την ολοκλήρωση του Κτηματολογίου;

Μετά την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης, το Κτηματολόγιο λειτουργεί ως το επίσημο σύστημα καταγραφής της ακίνητης περιουσίας. Αυτό σημαίνει ότι, πριν από κάθε συμβόλαιο, ελέγχεται αν το ακίνητο είναι σωστά καταχωρισμένο ως προς τη θέση, τα όρια, το σχήμα και το εμβαδόν του.

Αν το νεότερο τοπογραφικό δείχνει διαφορετικά τετραγωνικά από αυτά που αναγράφονται στο Κτηματολόγιο, η διαφορά δεν αγνοείται αυτομάτως. Εξετάζεται αν πρόκειται για μικρή και ανεκτή απόκλιση ή για ουσιαστική γεωμετρική διαφορά που απαιτεί διόρθωση.

–Υπάρχει συγκεκριμένο ποσοστό απόκλισης;

Δεν υπάρχει ένας ενιαίος κανόνας που να λέει ότι μέχρι ένα συγκεκριμένο ποσοστό η απόκλιση είναι πάντα αποδεκτή. Στην πράξη, μικρές αποκλίσεις της τάξης του 2% έως 5% αντιμετωπίζονται συνήθως πιο εύκολα, ιδίως όταν δεν αλλάζουν τα όρια του ακινήτου.

Ωστόσο, αυτό δεν αποτελεί απόλυτο δικαίωμα του ιδιοκτήτη. Κάθε περίπτωση εξετάζεται με βάση τα πραγματικά δεδομένα της. Σημασία δεν έχει μόνο το ποσοστό, αλλά κυρίως αν η διαφορά επηρεάζει τη γεωμετρία του ακινήτου ή γειτονικές ιδιοκτησίες.

-Ποιος αποφασίζει τελικά;

Ο προϊστάμενος του Κτηματολογικού Γραφείου έχει ουσιαστικό ρόλο στον έλεγχο, αλλά δεν αποφασίζει αυθαίρετα. Εξετάζει την υπόθεση με βάση τις οδηγίες του Κτηματολογίου, τα τεχνικά στοιχεία, το είδος του ακινήτου, την παλαιότητα του τίτλου και την ακρίβεια του τοπογραφικού.

Στην πράξη υπάρχει ένα περιθώριο εκτίμησης, γι’ αυτό και παρατηρούνται διαφορές στην αντιμετώπιση παρόμοιων περιπτώσεων από γραφείο σε γραφείο.

– Τι ισχύει για το 10% στα εκτός σχεδίου;

Στα εκτός σχεδίου ακίνητα ακούγεται συχνά ότι υπάρχει ανοχή έως 10%. Η διατύπωση αυτή χρειάζεται προσοχή, καθώς δεν πρόκειται για γενικό κανόνα νόμου, αλλά για πρακτική που έχει διαμορφωθεί στην πράξη.

Η μεγαλύτερη ανοχή εξηγείται από το γεγονός ότι πολλοί παλιοί τίτλοι περιέγραφαν τα ακίνητα χωρίς ακριβείς μετρήσεις ή συντεταγμένες. Συχνά τα όρια ορίζονταν με φυσικά σημεία, γεγονός που δημιουργεί αποκλίσεις στις σύγχρονες μετρήσεις.

Έτσι, μια απόκλιση έως περίπου 10% μπορεί σε ορισμένες περιπτώσεις να γίνει δεκτή, εφόσον δεν αλλάζει το σχήμα και δεν επηρεάζεται γειτονική ιδιοκτησία. Αν όμως υπάρχει επικάλυψη ή μετακίνηση ορίου, ακόμη και μικρότερη απόκλιση μπορεί να δημιουργήσει σοβαρό πρόβλημα.

–Πώς υπολογίζεται η απόκλιση;

Η απόκλιση υπολογίζεται ως ποσοστό:

Απόκλιση (%) = |Εμβαδόν Κτηματολογίου − Εμβαδόν Τοπογραφικού| / Εμβαδόν Κτηματολογίου × 100

Για παράδειγμα, αν το Κτηματολόγιο γράφει 10.000 τ.μ. και το τοπογραφικό δείχνει 9.200 τ.μ., η απόκλιση είναι 8%.

Ο τύπος αυτός δείχνει το μέγεθος της διαφοράς, όχι αν είναι αποδεκτή. Η αποδοχή εξαρτάται από τα όρια, τη θέση και τη συνολική γεωμετρία του ακινήτου.

– Γιατί το «συν/πλην» της ανάρτησης δεν ισχύει σήμερα;

Κατά τη φάση της ανάρτησης, ο ιδιοκτήτης μπορούσε να δει τη διαφορά μεταξύ τίτλου και κτηματογράφησης ώστε να ελέγξει τα στοιχεία. Αυτό λειτουργούσε ως εργαλείο εντοπισμού λαθών.

Στο λειτουργούν Κτηματολόγιο, όμως, αυτός ο μηχανισμός δεν υπάρχει. Το κτηματολογικό εμβαδόν θεωρείται επίσημο και κάθε απόκλιση εξετάζεται ξεχωριστά.

– Πότε περνάει μια απόκλιση χωρίς διόρθωση;

Μια απόκλιση περνά πιο εύκολα όταν είναι μικρή και δεν μεταβάλλει τα όρια. Αν το σχήμα παραμένει ίδιο και δεν υπάρχει επικάλυψη, η υπόθεση προχωρά.

Στην πράξη, αποκλίσεις έως 5% θεωρούνται συνήθως διαχειρίσιμες, αν και κάθε περίπτωση εξετάζεται με βάση τα πραγματικά δεδομένα.

– Πότε μπλοκάρει το συμβόλαιο;

Το συμβόλαιο μπλοκάρει όταν η απόκλιση είναι μεγάλη ή όταν αλλάζει η γεωμετρία. Αν μετακινούνται όρια ή υπάρχει επικάλυψη με γειτονικό ακίνητο, απαιτείται διόρθωση.

Με απλά λόγια, το Κτηματολόγιο δείχνει ανοχή στα τετραγωνικά, αλλά όχι στα όρια.

Παράδειγμα εκτός σχεδίου: 1.000 τ.μ. στο Κτηματολόγιο και 1.420 τ.μ. στο τοπογραφικό

Στην περίπτωση αυτή η απόκλιση είναι 42%. Πρόκειται για πολύ μεγάλη διαφορά, καθώς το τοπογραφικό εμφανίζει 420 τ.μ. περισσότερα από το Κτηματολόγιο.

Ακόμη και σε εκτός σχεδίου ακίνητο, μια τέτοια διαφορά δύσκολα μπορεί να θεωρηθεί απλή ανοχή. Πρακτικά, θα πρέπει να ελεγχθεί αν το Κτηματολόγιο αποτύπωσε λάθος το ακίνητο, αν υπάρχει επικάλυψη με γειτονική ιδιοκτησία ή αν ο τίτλος καλύπτει πράγματι τη μεγαλύτερη έκταση.

Σε τέτοια περίπτωση, πριν από οποιαδήποτε μεταβίβαση, απαιτείται έλεγχος από μηχανικό και πιθανότατα διαδικασία διόρθωσης γεωμετρικών στοιχείων.

Παράδειγμα εντός σχεδίου: 500 τ.μ. στο Κτηματολόγιο και 560 τ.μ. στο τοπογραφικό

Εδώ η απόκλιση είναι 12%. Αν και αριθμητικά φαίνεται μικρότερη από το προηγούμενο παράδειγμα, σε εντός σχεδίου ακίνητο θεωρείται σοβαρή.

Ο λόγος είναι ότι τα εντός σχεδίου ακίνητα συνδέονται με ρυμοτομικές γραμμές, οικοδομικά τετράγωνα, συντελεστή δόμησης και δικαιώματα αξιοποίησης. Επομένως, μια διαφορά 60 τ.μ. μπορεί να επηρεάζει ουσιαστικά την αξία και τη δυνατότητα δόμησης του οικοπέδου.

Στις περισσότερες περιπτώσεις, μια τέτοια απόκλιση δεν περνά εύκολα χωρίς διόρθωση, εκτός αν αποδειχθεί ότι δεν αλλάζουν καθόλου τα όρια και ότι πρόκειται μόνο για παλαιότερη λανθασμένη μέτρηση.

– Γιατί δεν υπερισχύει το συμβόλαιο;

Μετά την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης, το Κτηματολόγιο δημιουργεί τεκμήριο ορθότητας. Τα στοιχεία του θεωρούνται σωστά μέχρι να αποδειχθεί το αντίθετο.

Το συμβόλαιο εξακολουθεί να έχει σημασία, αλλά δεν αρκεί από μόνο του για να αλλάξει την εγγραφή.

–Μπορεί να στραφεί ο ιδιοκτήτης κατά του Κτηματολογίου;

Η δυνατότητα υπάρχει θεωρητικά, αλλά στην πράξη είναι δύσκολο να θεμελιωθεί ευθύνη του Κτηματολογίου μόνο επειδή ο ιδιοκτήτης καλείται σήμερα να πληρώσει για τη διόρθωση.

Το σύστημα βασίζεται στην αρχή ότι ο ιδιοκτήτης δήλωσε το ακίνητο, είχε δυνατότητα ελέγχου στην ανάρτηση και μπορεί να ζητήσει διόρθωση εφόσον διαπιστώσει λάθος.

–Πότε συμφέρει να μην γίνει διόρθωση;

Δεν συμφέρει πάντα να γίνει διόρθωση. Αν η απόκλιση είναι μικρή και δεν επηρεάζει την αξία ή τη χρήση του ακινήτου, μπορεί να προχωρήσει η μεταβίβαση χωρίς αλλαγές.

– Τι γίνεται αν εμφανιστεί γείτονας μετά την πώληση;

Το κρίσιμο είναι αν υπάρχει πραγματική επικάλυψη. Αν υπάρχει, μπορεί να προκύψει διαφορά ή και νομική διαδικασία.

Γι’ αυτό πριν από την πώληση είναι κρίσιμο να υπάρχει τεχνικός έλεγχος και σαφής ενημέρωση του αγοραστή.

– Τι είναι η γεωμετρική μεταβολή;

Είναι κάθε αλλαγή στο σχήμα, στα όρια, στη θέση ή στο εμβαδόν του ακινήτου στον χάρτη. Δεν αφορά τον ιδιοκτήτη, αλλά το ίδιο το ακίνητο.

– Ποιος συντάσσει τη γεωμετρική μεταβολή;

Συντάσσεται από διπλωματούχο τοπογράφο ή πολιτικό μηχανικό, ο οποίος αποτυπώνει την πραγματική κατάσταση, τη συγκρίνει με το Κτηματολόγιο και συντάσσει το τοπογραφικό διάγραμμα.

Σε σύνθετες περιπτώσεις μπορεί να χρειαστεί συναίνεση γειτόνων ή και νομική διαδικασία.

– Είναι σωστό ο μηχανικός να χρησιμοποιεί μόνο τις συντεταγμένες του Κτηματολογίου;

Όχι. Ο μηχανικός δεν πρέπει να αντιγράφει απλώς το Κτηματολόγιο, αλλά να ελέγχει την πραγματική κατάσταση.

Το τοπογραφικό είναι τεχνικό έγγραφο ευθύνης και πρέπει να αποτυπώνει την πραγματικότητα. Αν αποκρυφθεί διαφορά, μπορεί να δημιουργηθούν προβλήματα για όλους τους εμπλεκόμενους.

Η σωστή πρακτική είναι αποτύπωση, σύγκριση και σαφής αναφορά αποκλίσεων.